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賃貸借契約の種類について

(1)普通建物賃貸借契約
更新のある契約で、当初定めた契約期間が満了になっても借主が更新したければ契約を続けることができる契約です。注意点としては、オーナーさまからの解約の申し入れは正当事由※を伴わなければならず、非常に困難な点です。
※正当事由とは、建物の老朽化により建替えを余儀なくされた場合など、社会通念上やむを得ない事情がある場合に限られます。
(2)定期建物賃貸借契約
契約期間が満了すると更新がなく、借主は退去しなければならない契約です。ただし、オーナーさまと借主双方に再度契約してもよいとの意思があれば、再度契約をすることが出来ます。注意点としては、契約期間の途中であっても借主からの中途解約の申し入れは出来ますが、オーナーさまからの中途解約の申し入れが出来ない点と、普通賃貸借契約に比べると契約期間の制限があるため、賃料を相場より低めに設定する必要があったり、成約までに時間がかかるケースがあります。

定期建物賃貸借契約と普通建物賃貸借契約の主な比較

普通建物賃貸借契約・定期建物賃貸借契約

契約方法 民法上、書面でも口頭でも可能ですが、当社では書面にて契約しております。 [1]書面(公正証書等)による契約に限る
[2]「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付してオーナーさまが説明しなければなりません
契約更新 借主の希望があれば更新できます 更新はありません
(相互の合意により再契約可能)
契約期間 [1]1年未満の契約は、期間の定めのないものとされる
[2]期間の上限は、2000年3月1日以前は20年 2000年3月1日以降は、無制限
※当社は契約期間を2年間で設定しております
(店舗等を除く)
自由に設定できる
[1]1年未満の契約も可
[2]期間の上限は、無制限
オーナーさまからの解約 正当な事由がない限り解約不可 オーナーさまは、1年以上の契約の場合、契約満了時の1年以内6カ月前までに借主に終了の通知をしなくてはなりません。これを怠った場合、通知の日から6カ月間は、オーナーさまの側から定期建物賃貸借を終了させることは出来ません
借主からの
中途解約の可否
特約の定めによる。
※当社では借主からの1カ月前の申し入れにより可能
(200㎡未満の住宅)
[1]特約により可能
[2]特約にかかわらず、転勤、療養、親戚の介護などのやむを得ない事情により生活の本拠地として使用 することが困難になった場合は、借主からの1カ月前の申し入れにより可能
(200㎡以上の住宅・事業用建物)
特約の定めによる

※表示内容は2012年6月現在の法令に基づいています。

賃貸借契約の種類について

(1)国内代理人の選任をお願いいたします。
海外転勤や海外居住のオーナーさまにつきましては契約手続き・書類送付手続きにおける迅速化、確実性を目的として国内にお住まいの信頼のおけるご親族さま等にご依頼いただき、代理人の選任をお願いしております。なお、ご依頼いただくにあたり、委任状(署名および実印による捺印、オーナーさまの印鑑証明書添付)を当社までご提出いただきます。すでに国外にご住所を移されている方は、印鑑証明書取得が出来ないため、サイン証明をご提出していただきます。契約時の書類及び契約後の書類は全て代理人さまにご送付させていただきます。原則、オーナーさまへの連絡が必要な場合は電話もしくはEメールのみのご連絡になります。
(2)納税管理人の選出をお願いします。
法令上、日本国外に1年以上の予定で出国される場合には、出国の翌日より「非居住者」という扱いになり、日本国内に賃貸用不動産をお持ちで賃貸収入が発生する場合には、その賃貸収入に所得税が課税され、確定申告が必要となります。オーナーさまに代わって、その申告をするのが納税管理人です。出国前に納税管理人を決め、納税地を管轄する税務署に届け出てください。当社が納税管理人になることはございません。
(3)借主が法人等の場合※オーナーさまに代わり賃料等の20.42%を源泉徴収して国へ納付することが義務付けられています。 当社が借主さまより集金した賃料等をオーナーさまへご送金する際は賃料等から源泉徴収税額20.42%および当社管理料を差し引いた金額をお振込みすることとなります。なお、20.42%の源泉徴収では所得税が払いすぎとなる場合は確定申告を行い、源泉徴収された税額と実際の税額の差額を清算することになります。確定申告は国外からの郵送でもおこなえますし、海外転勤で5年以内に帰国される方ならば帰国後に還付申告をおこなうことも可能ですが、納税管理人に還付申告していただくことをお勧めいたします。 なお、借主が法人等の場合※は源泉徴収の必要があるため、法人各社が定める社宅規定などで契約対象外としている場合がございます。
※法人もしくは個人事業主が業務用で使用する場合

公的融資利用物件の賃貸について

以前は住宅金融公庫(住宅金融支援機構を含む)から融資を受けた住宅を賃貸する場合は「融資住宅留守管理承認申請書」を住宅金融支援機構へ提出する必要がありましたが、現在では「変更届」の提出に手続きが緩和されました。
ただし、一部の融資に関しては、従来と同様に「融資住宅留守管理承認申請書」の提出と承認が必要なものがあります。また、協会年金、事業主転貸財形、財形住宅金融(株)における取扱方法は、各金融機関に確認が必要です。
無断で他人に賃貸した場合や融資住宅にお住まいにならない場合は、融資残額の一括返済を請求されることもあります。
なお、民間金融機関でも同様な手続きが必要になる場合があります。

確定申告で必要経費に計上できる費用について

確定申告には当社がお送りする収支報告書以外にも必要経費として認められる収支報告書記載以外の内装費用、管理費、固定資産税、都市計画税等のほか、減価償却費、住宅ローンの利息等がございますので領収書・振込明細等がございましたらご用意ください。
なお、不動産所得とは家賃・礼金(敷引金)等の年間収入から経費を差し引いたものです。領収証等がなくても経費と計上できるものもあります。詳しくは、税務署にお問い合わせください。

他社賃貸管理中物件の当社への変更について

借主および賃貸借契約の内容を確認の上、お引き受けすることは可能です。
なお、賃貸運営委託料として賃料等の1カ月相当額(別途消費税)を申し受けます。
依頼をいただく際には、物件の資料、賃貸借契約書、入居申込書(借主・連帯保証人の内容がわかるもの)、連帯保証人承諾書ならびに保証人の印鑑証明書などをご用意していただきます。また、賃料等のご入金状態も確認させていただきます。内容によっては当社でお引き受けできない場合もございます。

付帯設備等のメンテナンス責任について

入居者募集の際に、きれいな部屋であれば入居者も決まりやすく、良い条件での契約も期待できます。
入居者募集の際は、事前に当社や工事会社と補修箇所のチェックが必要となります。
特に築年数がたてば、付帯設備の故障が出てくる可能性が高くなりますが、これらの設備は借主が入居している間は、貸主の責任と負担においてメンテナンスをしなければなりません。

入居中の修繕対応・費用負担について

借主・入居者からの設備等修理依頼については、原則、オーナー様のご了解を得たうえで修理等の作業へ着手させていただいております。
しかし、夜間や緊急を要する状況が発生した場合には、入居者に迷惑をかけないためにオーナー様に連絡が取れない状況でも修繕対応を優先させていただく場合があります。
なお、原則3万円以下(別途消費税)の修繕については、事前承諾が取れない状況でも実施させていただく場合があります。
こうした場合の修繕費についても、「オーナー様が賃貸物件の使用に必要な修繕を行なう義務」の観点から、借主・入居者の責任を問えるケースを除き、オーナー様のご負担となります。

火災警報器の設置義務

消防法の改正(消防法第9条の2)により、全国一律に住宅用火災警報器を設置し、維持することが義務付けられました。
○新築住宅については平成18年6月1日から施行されました。
○既存住宅については平成23年6月1日から適用されました。
火災が発生し火災警報器が設置されていれば明らかに被害が少なくて済んだといえる場合は、警報機を設置していなかったことが問題となり得ます。
※設置基準は各市町村条例により定められます。詳細については、所轄消防署にご確認下さい。

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