中古タワーマンションの魅力と買い得物件の見分け方

公開日：2015-09-30 00:00:00.0

タワーマンションの人気が衰えません。新築の供給に限りがあり、「資産価値が落ちない」といわれているのが理由です。しかし、必ずしもすべてのタワーマンションが人気というわけではありません。人気が集まる中古タワーマンションとはどのようなマンションなのでしょうか。

タワーマンションの魅力とは

タワーマンションの一番の魅力は「眺望」です。「絶対的な魅力」だともいわれています。
例えば都心のタワーマンションならレインボーブリッジ、東京タワー、富士山、東京スカイツリーと都心の夜景。湾岸エリアならこれに東京湾の夜景が加わります。
これに次ぐのが共用スペースの広さと共用施設の豊かさです。
タワーマンションは敷地にゆとりがあるので、中庭、四季折々の花や果樹が楽しめる植栽ゾーン、ビオトープ、遊歩道などの癒しスペース、さらにはイベント広場などのコミュニケーションスペースを設けているケースが少なくありません。エントランスも2層吹き抜けのエントランスホールを設けているのが一般的です。
また、共用施設も集合郵便受け、管理人室、集会室、駐車場などマンションの標準的施設に加え、ロビーラウンジ、フィットネスジム、シアタールーム、ゲストルーム、多目的ルームなど付加価値のある共用施設も充実しています。
それだけではありません。住戸数が多いため、入居者の多彩なニーズに応えられるよう住戸の間取りがバラエティーに富んでいます。これは自分たちの好みに近い住戸を見つけやすいということを意味します。これも人気のある要因の1つです。
ハードだけではなく、ソフトの充実も消費者をひきつけています。例えば200戸以下の中小規模マンションでは、管理人が24時間体制で常駐しているケースはまれです。しかし200戸を超えるタワーマンションは管理人が24時間体制で常駐しているのが普通です。夜間には警備員が巡回警備しているタワーマンションも少なくありません。
こうしてみると、タワーマンションには豪華な共用スペースと共用施設、最新の住宅設備、多彩な間取りの住戸、快適な居住環境を提供するためのさまざまな管理サービスなどが凝縮されています。いわば究極の都市型生活スタイルを提案しているわけです。それこそがタワーマンションの根源的な魅力といえそうです。これは新築でも中古でも変わりがありません。

資産価値が落ちにくい「優良中古タワーマンション」の見分け方

ただし、タワーマンションのストックがある程度増えた今、「タワーマンションだからいつでも売れる」という「タワーマンション神話」は過去のものになりつつあります。
例えば、郊外の鉄道沿線で普通電車しか停車しない駅の周辺に立地しているタワーマンションは、空室が出ても新しい入居者を見つけるのが困難になっています。
単にタワーマンションというだけではダメで、その周辺に大規模商業施設や文化施設など、域外から人を呼び寄せる魅力や特徴がないと、資産価値を維持するのが困難になってきているのです。
一方、人気の高い「優良中古タワーマンション」の代表例は、駅前再開発事業や都市再開発事業の一環として建設された「再開発タワーマンション」です。
自治体と民間が連携した再開発地域は利便性に優れた都市機能が集積しており、地域全体の資産価値が向上しています。このため、郊外の立地であってもタワーマンションの資産価値は落ちにくいといいます。
視点を変えれば、いくら共用施設や管理サービスが充実していても、タワーマンション単独で人気や資産価値を維持するのは難しく、周辺の商業施設などとの連携がなければ、今や人気の座を維持できない時代になってきたのです。
これが優良中古タワーマンションの基本的な見分け方といえます。
また、再開発地域以外の立地で優良中古タワーマンションを見つけるには「棟内での買い替えを見ればよい」といわれています。
具体的には2LDKから3LDKへ、高層階から低層階へと、同じタワーマンション内での買い替えが多いか少ないかを調べるのです。買い替えが多ければ以下のように考えられます。
「マンション自体の居住環境や管理サービスには満足している。しかし、家族構成やライフステージが変わったので住戸だけを変えたいという人が多いのだな」
もし周辺のマンションや戸建て住宅から当該マンションへの住み替え、当該マンション内での住戸買い替えが多いタワーマンションであれば、それは住居者の満足度が高いと推測されます。そうであれば、そのタワーマンションは優良中古タワーマンションである可能性が大きいでしょう。
そのため、優良中古タワーマンションの物件探しでは不動産仲介会社の営業担当者に「ほかの住宅からこのタワーマンションへの住み替えや棟内での買い替えの比率はどの程度なのか」を尋ねてみるとよいでしょう。意外な買い得物件が見つかるかもしれません。

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