マンション購入の第一関門が住宅ローン審査だといわれています。「自分は融資条件を満たしているから大丈夫」と思っていた人でも、たまたまクレジットカードの支払いを遅延したことがあったために、審査に落ちてしまったというケースもあります。住宅ローンの申し込みに際して、注意すべきこととは何でしょうか。

●金融機関が重視する審査基準とは？

金融機関が公表している商品説明書などの融資条件を満たすだけでは、誰もが住宅ローンを組めるというわけではありません。大半の金融機関が一般的な融資条件の末尾に記している「その他、当行所定の審査基準を満たしている方」（東京スター銀行の場合）というのが、本当の審査基準になっているからです。
しかし、この審査基準は公表されていません。そのため「ある金融機関では審査に落ちたのに、別の金融機関では審査が通った」というケースは少なくありません。
住宅ローンの審査に問題なく通るためには、社外秘とされている審査基準を知る必要があります。審査基準はもちろん各行によってまちまちですが、そこにはおのずと共通性がみられます。

それを知る手がかりが国土交通省の『民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書』です。
最新の平成26年度調査では、都市銀行から損害保険会社まで国内金融機関1428機関を対象に調査を実施。98.5%の高い回答率を得ています。
それによると金融機関の90%以上が、借入時年齢、完済時年齢、返済負担率、担保評価、勤続年数、年収、健康状態、金融機関の営業エリア、連帯保証、融資可能額（融資率）の10項目を「融資を行う際に考慮する」と回答しており、これらが「金融機関が重視する審査基準」であると推察することができます。

このうち、借入時年齢、完済時年齢、勤続年数、年収については、大半の利用者が住宅ローン申込時に注意をする項目だと思いますが、一般的にあまり知られていないのが、返済負担率、担保評価、「カードローン等の他の債務の状況や返済履歴（上記調査では85.6%の金融機関が重視） 」の3項目です。これらは住宅ローンを申し込む際の死角ともいえるものです。どんな基準なのでしょうか。

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＜返済負担率＞
返済負担率とは年収に対する住宅ローンの年間返済額の割合のことです。計算式では「住宅ローンの年間返済額÷年収」となります。
住宅ローンの年間返済額の計算は金融機関ごとに異なりますが、基本的には借入金額、返済期間、返済方法（元利均等か元金均など）、金利の4つで決まります。このうち借入金額、返済期間、返済方法は住宅ローン利用者のほうで決めることができますが、金利は各行が独自に決めており、これを「審査金利」と呼んでいます。審査金利により返済負担率は大きく変わりますが、これは社外秘なので住宅ローン利用者には知る由がありません。しかし、一般的には4～5%ともいわれており、現在の実勢金利水準よりかなり高めです。

そして、金融機関は年収により返済負担率の上限を決めています。上限も各行でまちまちですが、一般的には年収額の25%（低年収の場合）から35％（高年収の場合）といわれています。
返済負担率の上限を超えた借入金額の申し込みは、審査に通りにくい要因になります。したがって自分の年収と照らし合わせ、上限より低めの借入金額を設定するのが審査に通りやすくするコツです。

＜担保評価＞
金融機関では住宅ローンで購入する物件も審査の対象にしています。
住宅ローンを申し込むと、金融機関はその対象物件の土地と建物がいくらで売れるのかを査定します。これが担保評価と呼ばれているものです。
住宅ローンの審査が通ると、金融機関はその対象物件に抵当権を設定しますが、それは万一、ローン利用者が返済不能に陥った場合、抵当権を設定した土地と建物を売却して貸出金を回収するからです。

金融機関はこの担保評価額を上限に、住宅ローンの貸出額を決めるといわれています。担保評価額は一般には物件購入価格の70％が目安といわれています。しかし大企業の社員、公務員など、収入が安定していてローンの返済能力が高いと金融機関が判断した場合には、担保評価額の2－3倍の貸し出しをするケースもあるようです。
その意味では、安定した収入源を持っている人のほうが審査に通りやすいといえそうです。

＜カードローン等の他の債務の状況や返済履歴＞
金融機関では、住宅ローンの審査時に「個人の信用力」についても審査します。
個人の信用力とは一般的に、年収、勤務先と勤続年数、雇用形態、健康状態などからはかられるものと思われていますが、もうひとつ、意外に知られていないのが「個人信用情報」です。これが上に記載した、国土交通省の調査結果報告書における審査項目のひとつ「カードローン等の他の債務の状況や返済履歴」になります。

個人信用情報とは、現在の借り入れ状況、過去の返済状況など、個人の借金に関する情報のことです。私たちがクレジットカードやカードローンを利用すると、その履歴が「全国銀行信用情報センター」などの個人信用情報機関に記録されます。
住宅ローンの申込書には個人信用情報機関への照会に同意を求める事項があり、金融機関はこの同意に基づき、同機関へ照会を行っています。

そのため、住宅ローンを申し込む際に注意しなければならないのが、クレジットカードのキャッシング可能額、リボ払い可能額、自動車ローン・教育ローンなどのカードローン利用額です。
キャッシング、リボ払い、各種ローンなどを利用していなくても、クレジットカードやローンカードを保有しているだけでこれらの融資可能額を借りているものとみなし、金融機関は住宅ローンの融資審査を行います。
すると、例えばクレジットカードとローンカードを5枚保有していて、その合計融資可能額が300万円だとすると、返済能力からみて住宅ローン借入限度額が2500万円あったとしても、住宅ローンでは2200万円（2500万円－300万円）までしか借り入れできなくなる場合があります。
このように、保有しているだけで実際には使用していない、あるいは使用頻度が低いクレジットカード類は、住宅ローン申し込み前に解約しておくのが賢明といえます。この機会に、ぜひ確認しておくことをおすすめします。