2015年の新築マンションは、全国的に大都市都心部の価格が高騰。その影響で新築マンション供給戸数は2年連続の減少となりました。しかし、2016年は3年ぶりの供給戸数増加が見込まれており、「今年はマンションの買い時」との見方が強まっています。なぜ2016年が買い時なのでしょうか。

2016年のマンション市場はどうなる

不動産経済研究所の『首都圏・近畿圏マンション市場予測―2016年の供給予測―』によれば、首都圏における2015年の新築分譲マンション供給戸数は、前年比8.3％減の4.1万戸になる見込みで、2年連続の減少が確定しました。
その一方で、人件費、建設費高騰などの影響により平均価格は前年比9.3％増の5529万円となりました。2016年も2015年並みの価格上昇を予測する不動産市場関係者が多く、そうなると平均価格が5900万円だった1991年以来の高値は必至とみられています。

新築分譲マンション価格高騰の影響で中古マンションの平均価格も上昇しました。
東京カンテイの『三大都市圏・主要都市別／中古マンション70平米価格年別推移／2015年・年間版』によると、首都圏の中古マンション平均価格は前年比7.7%増の3070万円となり、7年ぶりに3000万円台の大台を回復しました。
要するに新築分譲マンションの価格上昇を追い風と見て、中古マンションの売り手も強気の価格設定をしはじめたといえそうです。

では、2016年のマンション市場はどのようなトレンドが予測されているのでしょうか。
市場への影響要因としては、2017年4月に予定されている消費税増税が挙げられます。引き渡しが2017年4月以降になるマンションが、消費税8％で購入できる経過措置期限が2016年9月末。10月以降はこれが一挙に10%に跳ね上がるので、わずか2％の差とはいえ、一ケタと二ケタとでは消費者に与える心理的な負担感がまったく異なってきます。そのため、消費税増税がマンションの購入意欲をなえさせるのではないかと心配されています。

価格に関しては建設費高騰の勢いは弱まっていますが、新国立競技場建設など東京五輪絡みの大規模プロジェクトの進行を考えると、東京都心のタワーマンションなどの建設費は高止まりを続けるのではとの予測があります。そのため、2016年のマンション市場は新築・中古とも上昇トレンドが続くとみられています。

消費者を迷わせる「マンション購入は2020年まで待て」説

こうしたマンション市場全体の価格上昇傾向の中で、「マンション購入は2020年まで待て」説を唱える評論家も存在し、消費者を惑わせているようです。
この説は「現在のマンション価格上昇は、2020年に開催される予定の東京五輪絡みの建設需要が原因。したがって、その東京五輪が終われば建設需要が減り、新築マンション価格も下落する」との読みが根拠になっているようです。

「マンション購入は2020年まで待て」説は合理的な考えにもみえますが、本当に正しい考え方なのでしょうか。
例えばマンション購入を5年間先延ばしすれば、その間の住まいが必要になります。
仮に家賃15万円の賃貸マンションに住むとすれば、マンション購入を5年間先延ばしすることで、住居費がトータルで900万円（更新料含まず）も余計にかかります。しかし仮に、現在の賃貸マンションよりも居住性が高い4000万円のマンションの購入を予定していて、それを5年間先延ばしにした場合、そのマンションの価格が現在の2割以上は下落していないと「待って良かった」という結果にはなりません。
それだけではありません。ローン借り入れ時の年齢もローン完済の年齢も5年遅れるので、毎月15万円の家賃を払いながら、頭金のためにそれ相応の貯蓄をしていかなければ、ローンの返済負担が高まっていきます。頭金を貯めるためとはいえ、5年の間、相当な家計の節約が必要となるわけです。

こうした家計の問題以上に注意しなければならないのは、5年後の金利水準です。
現在は歴史的な低金利が続いていますが、5年後も現在の低金利が続く保証は何もありません。仮に金利が上昇すれば、その分だけローン返済総額が増える計算になります。金利上昇のリスクを考えると、「5年間待つ」のは得策とはいえないかもしれません。

「2016年だからこそ買えば得」の理由

「住まい（マンション）は買おうと思った時が買い時」といわれます。
このようにいわれる理由は、購入の決断を遅らせると、「自分の価値観にフィットしたマンション」と出合うチャンスが少なくなるからです。現在、気に入ったマンションを前にして購入を先延ばししてしまうと、5年後には、同様に気に入るマンションがいくら探しても見つからなくなる可能性があります。

2016年もマンション価格の上昇継続が予測されているとはいえ、ミニバブル期のマンション市場のようにマンション供給が途絶えたわけでも、首都圏全域で価格が一斉に上昇しているわけでもありません。
とはいえ、2017年には8％から10％へと消費税率の引き上げが予定されています。さらに近い将来、TPPが批准されれば外国人投資家の国内不動産投資がさらに活発化し、それが都心部のマンション価格押上げ要因になると見られています。
したがってマンション市場の中期的状況は、価格上昇要因が強まっているといえます。
一方、現在の市況は「都心3区」、「住みたい街ランキング上位」など特定エリアのマンションにさえこだわらなければ、「値ごろ感があって自分の価値観にフィットしたマンション」を見つけるのはそれほど難しいことではありません。それどころか5年間待つより、探せば「2016年だからこそ買えば価格が得」なマンションがあるでしょう。そのためには、次の2つの行動が重要だといわれています。

●販売中や竣工間近のマンションに注目
マンション供給価格が上昇しているのは確かですが、上昇幅は一律ではなく地域差があります。
例えば、本欄冒頭の不動産経済研究所の市場予測でも、東京23区の平均価格は前年比12.6%増ですが、小金井市、国分寺市など、東京都下のそれは逆に同4.7％減になっています。埼玉県の同4.0％増、千葉県の同0.5％増なども、東京23区の上昇幅とは大差があります。首都圏平均の上昇幅が9.3%増というだけであって、行政区別に見ると、むしろ前年比減を示しているエリアの方が多くあります。
また、供給戸数が数百戸規模の大規模マンションの場合、分譲開始から完売までに一定期間を要するため、前年より価格が上昇していない物件も少なくありません。
2016年現在販売中の大規模マンションや、竣工が近づいたマンションには好物件が多く見られます。これらの物件をチェックすれば、価格が意外に安い買い得物件を見つけられる可能性があります。

●マンション立地の選択肢を広げる
従来の「都心か郊外か」の二者択一的な選択では、「価格が値ごろで自分の価値観にフィットしたマンション」。すなわち自分にとっての好物件をなかなか見つけられない時代になっています。したがって、立地の選択肢を広範囲に広げることも重要です。
例えば、6000万円台の予算で70平米程度の広さの物件を、相場価格が上昇した都心エリアで発見するのは困難になってきています。このため、6000万円台の予算でマンション購入を検討している消費者は、城南、城西、城東、城北と都心周辺エリアで好物件を探す動きを強めています。4000万円台の予算でも都心周辺エリアなら物件の選択肢も豊富です。
交通アクセス重視ならば、千葉県内のつくばエクスプレス沿線や総武線沿線、神奈川県内の東急田園都市線沿線などは、値ごろ価格で居住性が優れたマンションを見つけやすいといわれています。これらの地域では新築マンションの供給が活発で、子育て環境も整っています。

「値ごろ感があって自分の価値観にフィットしたマンション」を見つけるのはそれほど難しいことではありませんが、それも行動があってのこと。マンション購入に「果報は寝て待て」はあり得ません。これは「購入は2020年まで待て」説と同じ机上の空論的な発想です。
そのためには「日頃から物件情報をこまめに収集する」、「気になった物件は資料請求をする」、「ショールームを見学する」、「現地で現物を確認する」など、こうした行動がマンションの選択眼を高める訓練にもなります。
探すのは街のブランドや住所ではなく、家族が快適に暮らすための住まいのはず。根気よく行動すれば「2016年にしか買えなかったマンション」と巡り合う確率も高まることでしょう。