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マンションの資産価値を陰で支える管理会社
公開日：2016-04-19 00:00:00.0
目次
マンションの資産価値は「立地で決まる」といわれます。しかしそれと並んで「コミュニティ形成度で決まる」のが近年の認識になりつつあります。このコミュニティ形成を陰で支えているのが管理会社であることは、あまり知られていません。大手管理会社の間ではコミュニティ形成を支援するさまざまな企画を管理組合に提案し、裏方としてその実現に取り組んでいます。管理会社はどうしてこのような活動をしているのでしょうか。
マンションの資産価値を高める「コミュニティ」とは
一般にマンションの資産価値が「立地で決まる」といわれているのは、それが利便性につながっているからです。
都心への交通アクセスが良く、周囲に飲食店、商業施設、金融機関、文教施設、医療機関などの都市機能が充実している「暮らしの利便性の高さ」がマンションの流動性（換金性）を高め、それがマンションの資産価値の支えになっているといわれます。
都心への交通アクセスが良く、周囲に飲食店、商業施設、金融機関、文教施設、医療機関などの都市機能が充実している「暮らしの利便性の高さ」がマンションの流動性（換金性）を高め、それがマンションの資産価値の支えになっているといわれます。
ただそれだけなら、マンションの資産価値を担保する立地は都内のいたるところにあります。ところが現実には、分譲マンションの価格や賃貸マンションの家賃には立地により大きなばらつきがあります。似たような立地のマンションでも資産価値に差があるのです。
この差は「街のブランド力の差」と説明されています。ブランド力には、指数化できる立地の良し悪しだけでは計れない無形の価値があるからです。
この差は「街のブランド力の差」と説明されています。ブランド力には、指数化できる立地の良し悪しだけでは計れない無形の価値があるからです。
ブランド力の高い街には、整然とした景観、特有の文化、来街者を惹きつける個性、人々が何代にもわたって住み継いできた歳月の重みなどがあるといわれています。
こうした街には高級中古マンションが多いのが特徴です。それもただの高級中古マンションではありません。築数十年でも資産価値が一向に衰えない「ヴィンテージマンション」が少なからずあるのです。
ヴィンテージマンションの資産価値は、建物が管理組合によって定期的にメンテナンスされ、居住満足度の高さが新築時から守られ、「歳月によって磨かれてきた希少価値」だといえます。
ヴィンテージマンションは単に管理が良いだけではありません。区分所有者同士のコミュニケーションが活発で、主体的でアットホームな交流がごく自然に行われているコミュニティが形成されているようです。このコミュニティこそ希少価値の源泉ともなっているのです。
こうした街には高級中古マンションが多いのが特徴です。それもただの高級中古マンションではありません。築数十年でも資産価値が一向に衰えない「ヴィンテージマンション」が少なからずあるのです。
ヴィンテージマンションの資産価値は、建物が管理組合によって定期的にメンテナンスされ、居住満足度の高さが新築時から守られ、「歳月によって磨かれてきた希少価値」だといえます。
ヴィンテージマンションは単に管理が良いだけではありません。区分所有者同士のコミュニケーションが活発で、主体的でアットホームな交流がごく自然に行われているコミュニティが形成されているようです。このコミュニティこそ希少価値の源泉ともなっているのです。
「メンテナンス会社」から「コミュニティ形成支援会社」へ進化する管理会社
「マンションの資産価値は立地とコミュニティ形成度で決まる」と最初に気付いたのは管理会社です。
分譲マンションには区分所有者が共同運営する管理組合があります。管理組合の役割は「共同生活の場であるマンションを快適に保つこと」と「共有財産である建物の品質を保ち、資産価値を守ること」ですが、この役割を果たすための業務を管理組合から受託しているのが管理会社です。
そして管理会社の役割は受託業務を完璧にこなすことなので、管理会社は長い間、共用部分の清掃・保守点検をはじめとする物理的な管理業務に専念する受動的姿勢を重視してきました。
ところが区分所有者同士のコミュニケーションが低調で、コミュニティ形成度が低いマンションは区分所有者の管理組合活動にも関心が低く、マナーが悪いなどで「管理会社のみの努力では受託業務を完璧にこなすのが困難なマンションが少なくない」（管理会社関係者）といわれます。
こうした経緯から、管理会社がコミュニティ形成の重要性に気づいたのです。そこで管理組合にコミュニティ形成をはかるための提案をするなど、管理会社が管理組合の領域にまで関与する能動的な姿勢に変わっていったのは、必然の流れだったのでしょう。
そして管理会社の役割は受託業務を完璧にこなすことなので、管理会社は長い間、共用部分の清掃・保守点検をはじめとする物理的な管理業務に専念する受動的姿勢を重視してきました。
ところが区分所有者同士のコミュニケーションが低調で、コミュニティ形成度が低いマンションは区分所有者の管理組合活動にも関心が低く、マナーが悪いなどで「管理会社のみの努力では受託業務を完璧にこなすのが困難なマンションが少なくない」（管理会社関係者）といわれます。
こうした経緯から、管理会社がコミュニティ形成の重要性に気づいたのです。そこで管理組合にコミュニティ形成をはかるための提案をするなど、管理会社が管理組合の領域にまで関与する能動的な姿勢に変わっていったのは、必然の流れだったのでしょう。
そうした中で近年、さらに一歩踏み込み、コミュニティ形成を直接支援するサービスを強化しているのが、大手デベロッパー系列の大手管理会社です。
これら大手管理会社は、当該マンションを開発した親会社と協力し、新築分譲マンション入居開始前の儀式的な「入居説明会」をとりやめたところもあります。その代わり実施したのが、入居説明と入居予定区分所有者同士の自己紹介を一緒に行う「顔合わせ会」、入居説明と入居予定区分所有者のパーティを一緒に行う「顔合わせパーティ」などです。入居前から和気あいあいとした雰囲気作りで、コミュニティ形成の醸成に努めています。
これら大手管理会社は、当該マンションを開発した親会社と協力し、新築分譲マンション入居開始前の儀式的な「入居説明会」をとりやめたところもあります。その代わり実施したのが、入居説明と入居予定区分所有者同士の自己紹介を一緒に行う「顔合わせ会」、入居説明と入居予定区分所有者のパーティを一緒に行う「顔合わせパーティ」などです。入居前から和気あいあいとした雰囲気作りで、コミュニティ形成の醸成に努めています。
大手管理組合は、マンション入居後も普段は入れない機械室や防災備蓄倉庫の見学会、消防署と連携した定期的な防災訓練とその後の懇親会、屋上での花火大会観覧、外部団体・企業と連携した子供向けスポーツ大会、そしてベランダガーデニング教室など、さまざまなイベントを企画・開催しています。そしてイベント実施時には、管理会社の社員が裏方として会場設営の手伝いや事故防止に汗をかくなど、多角的な方向からコミュニティ形成の定着をはかっています。
中古マンションも管理会社を見て選ぶ時代へ
近年の大手管理会社がコミュニティ形成支援サービスを強化しているのは、管理サービスに対する管理組合の満足度を高めるのが狙いといわれています。
立地や親会社のマンションブランドに加え、コミュニティ形成度の高さがマンションの資産価値の向上につながることを、彼らは知っているからです。ひいてはそれが自社の管理品質の評価を高め、間接的に自社管理物件数拡大の強力な武器となるのです。
立地や親会社のマンションブランドに加え、コミュニティ形成度の高さがマンションの資産価値の向上につながることを、彼らは知っているからです。ひいてはそれが自社の管理品質の評価を高め、間接的に自社管理物件数拡大の強力な武器となるのです。
大手管理会社は、これまでの建物メンテナンスを主力にした専業的な業態から、コミュニティ形成支援サービスをはじめ家事代行サービス、リフォーム取次サービス、水漏れ・トイレ詰まり等の緊急修理に対応する駆け付けサービスなどを手掛ける「マンション総合サービス業」的な業態へ進化しつつあります。換言すれば、管理会社はマンションの資産価値を左右するかけがえのない裏方的な存在になりつつあります。
したがって、これからの中古マンション選びにおいては、コミュニティの形成度と、どんな管理会社がどんな管理サービスをしているのかのチェックも重要であるといえそうです。
