失敗しない中古マンション選びのポイント

公開日：2016-06-20 00:00:00.0

中古マンションを購入し、暮らし始めてしばらくすると「契約前の物件確認時と住環境がかなり違う」といったように入居前と入居後のギャップを感じる方は少なくないようです。
そんなギャップを避けるには、何をポイントに中古マンション選びをすれば良いのでしょうか。

中古マンションにおける立地選びのポイント

中古マンションを購入する場合、最初に予算と場所を決めるのが普通です。
予算は収入・貯蓄との兼ね合いで割と簡単に決められますが、難しいのが「どこに住むか」の立地と言われています。住み慣れた現在の居住エリアで探す方が多い傾向にありますが、一方で環境を変えたいという方も少なくありません。
ただ、注意したい点としては「あの街に住みたい」などの希望があっても、その街の土地カンがなければ実際の住環境は見当がつかないからです。
したがってマンションの立地は、路線図を見て通勤の利便性から選ぶのが通常ケースと言えます。この場合、路線図と共にぜひ確認したいのが地図です。
特に東京のような大都市の場合、範囲が広いので、路線図だけで立地を探すと、その立地が東京のどこに位置しているのかが分かりにくいことがあります。そのため相場を見誤り、いくらマンションを探しても予算と合わないケースがあるのです。

中古マンションの価格はエリアにより異なります。特に東京の場合はエリアの差が大きい傾向があります。
一般的には「都心6区」と呼ばれるエリアや山手線の内側エリアの相場は高く、これらエリアの外側でも城南・城西エリアは高め、城北・城東エリアは安めといった傾向が見られます。
また、同じ沿線でも行政区が変わると相場が変わるケースもあります。例えば東急田園都市線の二子玉川駅は都内の世田谷区にあり、多摩川を越えた隣駅の二子新地駅は神奈川県川崎市にあります。一駅違うだけで駅周辺の中古マンションの相場は2割前後違うと言われています。

路線図だけを見ていると、こうした相場の違いはイメージしにくいのですが、併せて地図を見ればエリアが明確に分かり、相場をイメージしやすくなります。後は通勤の利便性、住みたい街の希望などを睨みながら、相場が予算内に収まるエリアを探すだけです。

物件確認時のチェックポイント

不動産会社で住みたい街の住みたい中古マンションを見つけたら、次は物件確認です。何を重視するかは人それぞれですが、この際に注意すべきポイントは次の5点が挙げられます。

1　幹線道路の有無
マンションが幹線道路沿いに建っていたり、近くに幹線道路があったりすると、夜も車の騒音や振動に悩まされる可能性があります。洗濯物なども外干しすると排気ガスで汚れる可能性があります。
幹線道路から少し離れた生活道路沿いのマンションなら、こうした心配は少なそうです。ご自身のライフスタイルに応じて検討してみましょう。

2　隣戸の騒音
マンション入居後の後悔の1つが隣戸の騒音であると言われています。
日中は隣戸の入居者不在が多いので、物件確認時は防音性チェックを怠りがちです。案内の営業担当者にコンクリートの壁の厚さについて確認をしましょう。
一般に遮音性能は隣戸との仕切りの壁（戸境壁、界壁）のコンクリートの厚さが180mm以上であれば、「あまり気にならない」レベルとされています。

3　陽当たり
マンションの住戸は陽当たりの良さを理由として「南向き」が最も人気あります。だからといって物件情報に「南向き」と記載されているだけで判断するのは早計です。
住戸が南向きであっても、ベランダの前に隣の建物の壁が立ちはだかっていることもあるし、隣のマンションとベランダの距離がほとんどなく、プライバシーを守るために日中もカーテンを閉め切って生活しなければならない可能性もあります。
このような立地の要素はすべて、自然光による部屋の明るさを左右します。物件確認が重要なゆえんです。

4　集合ポストとゴミ置き場
集合ポストの状況は、そのマンションにどんな人が住んでいるのか、管理は適正なのかなどを見極める目安になります。
集合ポストが汚い、集合ポストの周囲にポスティングのゴミが散らばっているなどのマンションは要注意です。
ゴミ置き場も同様で、生ゴミが散らばっている、粗大ゴミが放置されたままになっているなどのマンションは、ゴミ出しルールを守らない入居者が多い状況や、管理会社が適正な管理をしていない状況を窺わせます。

5　空室状況
空室状況の現場確認も重要です。
空室状況は、集合ポストの状態（差入口にガムテープが貼られているなど）でもある程度推測ができますが、低層階であればバルコニーの状況を見れば確認できるとも言われています。バルコニーに物干し竿がない、窓にカーテンがないなどであれば、その住戸が空室になっている可能性があります。
築浅マンションなのに空室が目立つ場合はそれなりの理由があるはずなので、不動産会社に空室の理由を確認しましょう。納得できる回答が得られなかったら、そのマンションは訳アリ物件なのかもしれません。

いずれにしても、失敗しない中古マンション選びの最大のポイントは、信頼できる不動産会社が取り扱っている物件かどうかにあると言えるでしょう。良い不動産会社であれば、住環境や建物などの良い点と良くない点をしっかり説明してくれるので納得して購入することができます。また「入居後に不具合が見つかった」など、さまざまなトラブルにも迅速に対応してくれる場合も多いのでアフターケア面でも安心できるでしょう。

2016-06-20 14:09:27.0

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