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高嶺ならぬ「高値の花」とあきらめる前に知っておきたいプレミアムマンションの探し方

公開日:2016-10-19 00:00:00.0
中古マンション探しにおいて、「買うならやはり資産価値が落ちにくいプレミアムマンション」という思いは誰でも同じです。その一方で、「プレミアムマンションは高額」との判断から、探すのをあきらめる方もいます。
しかし、市場には通常マンションと同等の価格で購入できるプレミアムマンションも存在しますので、あきらめるのは早計です。では、どうすればそんなマンションを探し出せるのでしょうか?
 
価格だけでは決まらないプレミアムマンションの評価
 
新築マンションの価格高騰と供給減が原因で、希望条件に合った物件を探すことが困難になっているためか、中古マンションの価格が都市圏を中心に上昇傾向です。こうした市場環境を背景に、「資産価値が落ちにくい」といわれるプレミアムマンションは高い人気を集めています。
プレミアムマンションとは、一般に「取引価格以外のプラスアルファにより資産価値が落ちにくいマンション」のことをいいます。早い話が、プレミアムマンションは価格だけでは価値が決まらないマンションです。では、いったい何がプレミアムマンションの基準となるのでしょうか?それはエリアの「特性」「効用」「就業人口」の3要素となります。
 
プレミアムマンションのバロメーターとなるエリアの「特性」
 
高級マンションや豪邸が立ち並ぶ高級住宅街、飲食店や各種専門店が集まる下町など、マンションが立地するエリアにはそれぞれ特性があります。
例えば、神楽坂は「路地の街」として有名です。メインストリートの神楽坂通りから一歩中に入ると、自動車が通れないほどの細い路地道が縦横に走っており、住宅街を形成しています。そして、住宅街の中に風雅なレストラン、カフェ、老舗料亭などが多く混在し、神楽坂独特の「和の風景」を醸し出しています。この特徴が神楽坂の魅力となっています。
しかし、神楽坂は戦前から何代にもわたって住み続けている住民が多い一方で、マンションの絶対数が不足しているため、新規の住人を受け入れる門戸は狭いといえます。そのようなエリア特性が、神楽坂のマンションのプレミアム性を高めているのです。
つまり、エリア特性は、マンションのプレミアム性の強弱を計るバロメーター要素のひとつなのです。
 
マンションのプレミアム性を高めるエリアの「効用」
 
次はエリアの効用です。効用とは、言い換えれば生活の利便性や効率性のことです。
駅、公共施設、商業施設、医療施設、公園などの生活インフラが充実している街ほど暮らしやすく、生活の効率性が高くなります。この効用は普遍的ではなく、交通インフラの整備や都市の再開発などにより高まります。
例えば、東京都港区の麻布十番の場合、以前は都心の一角にありながら交通機関がバスしかなかったため「都心の陸の孤島」といわれていました。ところが2000年に、東京メトロ南北線と都営大江戸線の全線開通に伴い麻布十番駅が設置されると、交通アクセスが飛躍的に向上し、住みやすい街へと生まれ変わりました。これにより人口も増え、街の人気が一気に高まりました。
また、地下鉄開通直後に「災害に強い市街地の整備と定住人口の回復」を目指した「三田小山町地区第一種市街地開発事業」が行われました。その結果、周辺地域には多数の高層マンションが竣工しています。この再開発事業に誘発される形で、中小規模の分譲・賃貸マンションの開発も活発化しています。
このように、効用の向上は、そのエリアのマンションのプレミアム性を高めるのです。
 
都市再開発が加速する「就業機会」の拡大
 
人は雇用の多い地域に集まってくる傾向がありますので、就業人口の増減もマンションのプレミアム性を左右する要素のひとつです。したがって、都市再開発による就業機会の拡大は、住宅需要に大きく影響します。
その好例が東京・中野です。中野は明治時代後期から都心部へ通勤する人たちの住宅地として開け、1950年代までは「サラリーマンの住宅地」として栄えました。その後、複合商業施設である「中野ブロードウェイ」や「中野サンプラザ」などの大型商業施設の開業を経て、「商業と住宅の街」へと変貌していきました。
現在中野区は、2031年の完了を目指し、中野駅周辺の敷地に大規模なオフィスビルや商業施設、文化施設、マンションなどを建設する「中野駅周辺まちづくり計画」を進めています。すでに、中野四丁目の警察大学校跡地に複合オフィスビル2棟(地上10階建てと22階建て)、地上5階建ての高級賃貸マンション、大学キャンパスビル3棟などを配した「中野四季の都市」が開発済みです。結果としてビジネスパーソンが増え、近隣に住居を求める人が急増しています。この再開発計画が完了するころには、さらに中野区のマンションのプレミアム性がアップするとみられています。
このように就業機会の拡大は、マンションのプレミアム性を高める効果があるのです。
 
最適なマンション探しにも通じるプレミアムマンション探し
 
これまでに紹介した3要素がプレミアムマンションの基準といえますが、該当する物件ならすべてプレミアムマンションになるわけではありません。
プレミアムマンションの基本要件は、外的要因である上記3要素以外に、マンションの管理品質とマンション性能といった内的要因も挙げられます。
 
マンションの管理品質は、特に中古マンションの場合、「物件を買うのではなく管理を買え」といわれるほど重要なものとされています。マンションの管理品質の良し悪しを見分ける方法は、「管理の実態を知る」ことに尽きます。管理組合に質問したり、不動産会社に確認したりして、計画的で実効的な管理が行われているかどうかを知ることが重要です。
マンションの性能は、専有部である住戸の住宅設備のグレード確認はもとより、エントランスホール、エレベーター、敷地内の植栽、外壁など、共用部のグレードを確認することも大切です。
誰が見ても一定レベル以上のグレード感と耐久性が認められる共用部であれば、そのマンションの価値を高める要素になります。
 
こうした視点で探すと、プレミアムマンションの条件に該当する中古マンションが意外に多いことがわかります。これらの中には、既知のプレミアムマンションに比べるとリーズナブルな価格で購入できる物件も少なくありません。また、プレミアムマンションに興味がない人にとっても、プレミアムマンション探しの方法は良質な中古マンション選びの基準にも通じるかもしれませんね。


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