マイナス金利政策時代の投資初心者の物件選びのコツ

2016-10-19 09:12:53.0

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日銀のマイナス金利政策は、不動産投資物件取得の資金調達を容易にするなど、不動産投資環境を大きく変えました。このため、賃貸マンションの投資に新規参入する不動産投資初心者も増加傾向にあります。
そんな中、比較的安全な投資物件がある一方で、空室率上昇、資産価値下落などに見舞われるリスキーな物件もあります。どうすれば安全な物件選びができるのでしょうか。
 
マイナス金利政策導入で個人投資家の資金調達が容易に
 
2016年2月の日銀のマイナス金利政策導入以降、市中金利は一段と下落しました。銀行の金利は、基本的に「固定型は長期金利、変動型は短期金利、固定期間選択型は変動金利」に連動して決まります。また、長期金利の指標は「10年国債利回り」、短期金利の指標は「無担保コールレート」(銀行間取引金利)が一般的とされています。
今回のマイナス金利政策の影響が一番大きかったのが、メガバンクなどの固定期間選択型の金利でした。期間にもよりますが、平均するとマイナス金利政策開始前に比べ、0.35%程度低下しています。
また、大手地方銀行もマイナス金利政策による収益の悪化を緩和すべく、メガバンクに近い低金利で融資するようになっています。そのターゲットとしているのが、個人投資家の不動産投資なのです。
 
金利だけではない個人投資家に有利な条件
 
地方銀行の不動産投資向けの施策は、金利だけではなく購入物件による長期借入の条件緩和もあります。具体的には、法定耐用年数を超過した投資物件購入のための借り入れでも、融資審査をパスするケースが増加しているようです。法定耐用年数は、元々税制上の減価償却費を算出するために設定されている年数ですから、建物の実耐用年数と合致するものではありません。近年の建築技術やリフォーム技術の進歩により、法定耐用年数の築47年を超過した賃貸マンションでも商品価値が衰えない物件が増えているのです。
地方銀行はこうした実態に目を向け、従来のように築年数による融資条件の設定ではなく、ケースバイケースによる融資条件に切り替えているようです。これにより、建物の管理状況が良好で、市場流動性が高ければ、築年数が古い賃貸物件でも長期借入が可能になってきているようです。
 
投資の失敗につながるランニングコスト意識の欠如
 
こうした銀行の不動産投資に対する貸出姿勢を背景に、不動産投資初心者も増加しています。しかし、不動産が収益の安定性が高く、株式等と比べて安全な資産でも、一定の投資リスクは存在します。では、不動産投資初心者が注意すべき点は、どのようなことでしょうか?
初心者が陥りやすい間違いのひとつが「ランニングコスト意識の欠如」です。賃貸マンション投資で賃料収入を得るためには、ランニングコストとして物件運用経費が発生します。
賃貸マンションのおもな物件運用経費には、管理費、修繕費、大規模修繕積立金、損害保険料、銀行借入金利息、税金(固定資産税など)などがあり、運用経費が高いと実収入(家賃収入総額-運用経費総額)は当然低くなります。さらに、空室率上昇や空室期間の長期化などに見舞われると家賃収入総額が低下しますので、実収入が低下します。つまり、ランニングコスト意識の欠如した投資は、失敗につながる可能性を秘めているのです。
 
人気の高いエリアが投資に向いているとは限らない
 
投資物件における立地選択は重要です。しかし人気エリアでの物件探しにこだわるのも、初心者が陥りやすい間違いのひとつです。
なぜなら、これらの立地は不動産投資家にとっての「激戦区」で、収益性の高い物件は、ほぼ既存投資家に専有されていると考えるべきです。
物件選びで重要なポイントは、立地エリアの特性だけでなく、将来の発展性を視野に入れた賃貸マンションの需要想定です。「住みたい街」などにランキングされていなくても、賃貸マンションの需要が高い街はいくらでもあります。エリアごとの都市再開発計画を調べれば、そのエリアの人口動態や賃貸需要もある程度予測できます。これらの情報を基に、自分が投資するエリアを探すのもいいのではないでしょうか。
 
不動産投資のハウツー本などで時折見られる「物件選びの成功方程式」のようなものは、現実的には存在しないと考えていいでしょう。
投資初心者が安全な物件選びをするコツは、物件情報が豊富で、エリア特性に詳しい不動産会社とのパートナー関係を構築することかもしれません。
 

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