住宅ローン借り換えの意外な落とし穴

2016-11-29 16:30:19.0

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住宅ローン借り換えの意外な落とし穴
 
住宅金融支援機構が行った、住宅ローン借り換え行動の実態調査によると、住宅ローンの借り換えを実施する場合、金利タイプが「固定期間選択型」から再度「固定期間選択型」を選択する人が最多であることがわかりました。また、借り換えによりローン返済額が減少した利用者は約6割いることなどが明らかになりました。しかし、住宅ローンの借り換えにはメリットがある反面、意外な落とし穴もあるようです。利用者が見逃しやすい落とし穴とは何でしょうか。
 
借り換えのメリットを享受できない利用者が1割も存在

住宅金融支援機構は、借り換えによる金利タイプの変化の把握などを目的にした「2015年度 民間住宅ローン借換の追加実態調査」(2016年9月16日発表)を行いました。同調査結果のハイライトは次のとおりです。
 
●借り換え前後の金利タイプは「固定期間選択型から固定期間選択型へ」の借り換えが41.2%と飛び抜けている。また、「変動型から変動型へ」が17.9%、「全期間固定型から全期間固定型へ」が7.5%となっており、同じ金利タイプへの借り換えが最も多くなっている。

●借り換え前後の金融機関の業態は、「都市・信託銀行から都市・信託銀行へ」が30.4%、「信用金庫・組合から信用金庫・組合へ」が13.8%、「地銀・第二地銀から地銀・第二地銀へ」が9.2%となっており、同業態への借り換えが最も多くなっている。

●借り換えまでの経過年数は、全期間固定型の場合「5年未満」が46.2%、「10年未満」が30.8%、固定期間選択型の場合「5年未満」が43.6%、「10年未満」が32.3%、変動型の場合「5年未満」が47.1%、「10年未満」が25.0%となっている。いずれの金利タイプも、ローン利用者の7割以上がローン返済開始から10年未満で借り換えを行っている。

●借り換えにより毎月のローン返済額が減少した利用者は66.0%で、16.2%の利用者は増加している(17.8%は変化なし)。また、借り換えにより返済期間が短縮した利用者が65.6%に上る一方、10.0%の利用者は逆に返済期間が長期化している(24.3%は変化なし)。
 
上記調査結果から、約1割のローン利用者が借り換えのメリットを享受できずにいることがわかりました。本来、住宅ローン借り換えのメリットは、借り換え前後の金利差を利用したローン返済額削減のはずです。では、なぜこんな事態が起きてしまうのでしょうか?
 
利用者が見逃しやすい借り換えの落とし穴

日銀のマイナス金利政策が実施されてから、住宅ローン金利の低下を利用したローン借り換えをすすめる銀行が増えてきているようです。しかし、金利差にばかり目が行き、借り換え時に諸費用が発生することを見逃すこともあります。諸費用には次のような項目と目安があります。
 
●借り換え前の銀行と借り換え後の銀行に支払う事務手数料
借り換えに際しては、借り換え前の銀行(現在利用している銀行)と借り換え後の銀行(新規に利用する銀行)の双方に、事務手数料の支払いが発生します。いずれも30,000円が目安です。
 
●保証料
「元本×2%」が目安です。仮に元本が3,000万円なら60万円の保証料が発生する計算で、諸費用の中で最も高額な項目です。最近は利用者のメリットがまったくないとの認識が高まり、保証料を取らない銀行もあるようですが、保証料を取らない代わりに上記の事務手数料を高額に設定している銀行もあるようです。
 
●登録免許税
借り換えを実施した場合、借り換え後の銀行がローン対象物件の抵当権を設定するための登録免許税「元本×0.4%」が発生します。また、建物の場合、現在は「自分が実際に住む住宅であること」「床面積が50平方メートル以上であること」「中古住宅の場合、築25年(木造の場合は築20年)以内で、一定の耐震基準に適合したもの」など、条件を満たせば、特例として「元本×0.1%」となっています(2017年3月31日までの措置)。なお、抵当権設定契約書に貼る印紙代もかかります。
 
●司法書士報酬
借り換えに際しては抵当権設定・登記を代行する司法書士報酬が発生します。5~10万円が目安です。
 
では、諸費用はどの程度発生するのでしょうか。
仮に住宅ローンが3,000万円だった場合、諸費用はおよそ83~88万円発生します。
・借り換え前の銀行と借り換え後の銀行に支払う手数料:各30,000円
・保証料:60万円
・登録免許税:12万円
・司法書士報酬:5~10万円
 
つまり、借り換えに伴い、80万円以上の得がなければメリットが少ないという結論になります。借り換えに際しては、諸費用を含めた「借り換えシミュレーション」結果により判断するのが賢明なようです。

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