分譲マンションを購入したときの不動産登記簿の見方

2016-11-29 16:42:19.0

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分譲マンションを購入したときは、その物件の所有権を法的に明らかにするため、不動産登記をする必要があります。しかし、不動産登記の知識が不十分なため、思わぬトラブルに巻き込まれるケースが少なからずあるようです。不動産登記に関するチェックポイントを知っていれば、そうしたトラブルの防止に役立つでしょう。
 
不動産登記簿を見ればその物件の法的権利関係がわかる

不動産登記とは、不動産(土地や建物)の所在、地番や家屋番号、面積、種類、構造などの物理的状態と権利関係を明らかにするための制度です。登記を終えた不動産は、法務局の登記簿で公示されるため、不動産の購入、相続などを安心して行えます。
 
建物の不動産登記は、新築マンションなどの「新築物件」を登記する場合は「所有権保存登記」をします。
また、中古マンションなど所有権がすでに登記されている中古物件を購入する場合は「所有権移転登記」になります。
土地の場合は、法的には売主が所有していた土地の所有権を買主に移転する形になるので、「所有権移転登記」のみの手続きで完了です。
しかし、分譲マンションのように、ひとつの建物を複数の所有者が所有する「区分所有建物」の場合は、建物と土地が別々に処分できないように「敷地権」を登記します。敷地権は建物の登記簿に記載され、土地の登記簿への記載は省略されます。
 
不動産登記の手続きは、司法書士の業務になっています。マンション購入者でも登記は可能ですが、住宅ローンで購入する場合は、登記と融資の時間的なズレが生じてしまうため、仲介的な役割を兼ねて司法書士に依頼するのが一般的です。
したがって、不動産登記の詳細を勉強する必要はありませんが、マンション売買契約締結に際して、購入物件の登記内容を的確に把握することは、購入後の法的トラブル発生防止のために重要です。
 
なお、法務局が管理している不動産登記簿は、すべてのデータのデジタル化が完了しています。このため、従来の不動産登記簿謄本や抄本は、「登記事項証明書」として出力・発行されます。
 
登記事項証明書を見るときに押さえるべきポイント

登記事項証明書は「表題部」「権利部(甲区)」「権利部(乙区)」「共同担保目録」の4つの欄で構成されています。
表題部は、不動産の物理的状況に関する記載欄です。
権利部(甲区)は、不動産の所有権に関する記載欄です。
権利部(乙区)は、抵当権設定など所有権以外の権利が記載されています。
共同担保目録は、担保にしている不動産の記載欄です。
 
それでは、登記事項証明書のチェックポイントを見ていきましょう。
 
<表題部>
土地の登記事項証明書の表題部では、次の3項目がチェックポイントになります。
「不動産番号」は、登記申請をする際、当該不動産を特定するために付与される固有番号です。不動産番号による不動産売買はできないので注意が必要です。
「地番」は、地番区域の中でつけられた土地固有の番号であり、住居表示実施区域における住所とは異なるので要注意です。
「地積」は土地の面積のことで、宅地や10平方メートル未満の土地は、小数点以下第2位まで記載されます。しかし、この登記された地積というのは、実際の地積と異なる場合もありますので注意しましょう。なぜ異なるかというと、測量精度の低い時代に測定した地積の数値が影響している可能性があるからです。
建物の登記事項証明書の表題部には、不動産番号、所在、種類(建築用途)、構造、床面積などが記載されます。当該建物に付属建物がある場合は付属建物欄が追加され、種類、構造、床面積が記載されます。
この中の「所在」は、当該建物の敷地の地番を含めて「○○市○○一丁目1番地1」といった形で記載されます。しかし、土地を分筆(ひとつの土地を分けて登記すること)して敷地の地番が変わったにもかかわらず、登記が分筆前の所在になっているケースもあるようです。その場合は、購入する建物と登記事項証明書の建物が同じなのかを調べることが重要です。
 
<権利部(甲区)>
甲区は、所有権に関する事項が記載されています。
「順位番号」は所有権が登記された順番で、仮登記や所有権を巡る争訟が発生したときなどは、この番号が勝敗の決め手になる場合があるようです。
また、「登記の目的」では、新築物件は「所有権保存登記」、中古物件は「所有権移転登記」と記載されます。所有権移転請求権仮登記や差し押さえなどもこの欄に記載されます。
差し押さえの記録がある場合は、これを取り下げてもらう必要がありますので、確実に取り下げられるか不動産会社に確認しましょう。
また、相続や贈与などが繰り返された不動産の場合は、登記の目的に「○○持分一部移転」「○○持分全部移転」などの記載が並んでいることがあります。この場合は「権利者その他の事項」の記載内容と照合し、現在の持ち分を特定しなければならないケースもありますので、こうした物件を購入する際は注意が必要です。
 
<権利部(乙区)>
乙区は、住宅ローンの抵当権など、所有権以外の権利が記載される欄です。
この中の「権利者その他の事項」には、抵当権の設定で債権額、根抵当権の設定では極度額(融資限度額)が記載されています。債権額は当初の借り入れ額です。極度額は借り入れを繰り返す場合の上限額ですから、現在の借り入れ額を示すものではありません。したがって、これらの権利設定がされている物件は、金融機関に現在の借り入れ額を照会すべきです。
 
<共同担保目録>
複数の不動産(土地・建物)を担保にしてお金を借りるケースでは、どの不動産を担保にしているのかがわかります。
ほかの項目と異なり、あまり注意すべきことはありませんが、共同担保目録付きの登記事項証明書を請求した場合にのみ、この項目が記載されることは知っておくと良いでしょう。
 
<まとめ>
このほか、登記事項証明書の日付にも注意が必要です。この日付が古い場合は、現在の登記内容と異なる可能性もあります。
また、登記事項証明書の中に、「譲渡担保」「所有権移転仮登記」「仮処分」「賃借権」などの記載がある物件は、「訳あり物件」の可能性があります。
いかに立地が理想的でも、今回紹介した不動産登記簿の見方を参考に問題のない物件かどうかを確認することが大切です。
 

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