失敗しない賃貸マンション経営の進め方

2017-02-22 09:25:42.0

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不動産投資の人気が高まっています。特に日銀がマイナス金利政策を実施した2016年2月以降、賃貸マンション経営を開始したサラリーマン投資家の増加が一因となっています。投資初心者が賃貸マンション経営に失敗しないようにするには、どのようなことに注意すべきなのかを紹介します。
 
賃貸マンション経営の手順とポイント

賃貸マンション経営は、「不動産物件の情報収集と不動産会社選び」「候補物件の絞り込みと資金計画・収益シミュレーションの作成」「物件取得」「入居者募集と賃貸借契約」「賃貸管理」の手順で行います。それぞれの方法と注意点を見ていきましょう。
 
●不動産物件の情報収集と不動産会社選び
投資家にとって、不動産会社は単なる物件売買の仲介会社ではなく、物件売買に関するコンサルティングをしてもらうパートナー的な存在です。優れたコンサルティング能力を持つ不動産会社を見つけることが、失敗しない投資の条件のひとつなのです。コンサルティングの優劣は、マーケティング、銀行融資、税金、法律、専門知識、物件売買の実績などの能力がチェックポイントになります。不動産会社が決まったら、数多くの物件の中からどのような物件をどういった基準で選べば良いか相談してみましょう。
 
●候補物件の絞込みと資金計画
次は、候補の中から物件を選び、融資のための資金計画を立てます。不動産投資初心者が物件を購入する際は、銀行融資を受けるケースが多いでしょう。しかし、銀行の融資条件は非公開で、物件の特性や投資家(賃貸マンション経営者)の属性、投資経験などにより変わります。銀行融資をスムーズに受けるためには、不動産会社のアドバイスに基づく緻密な資金計画が重要になります。
 
●収益シミュレーションの作成
物件を選び、資金計画を立てたら、賃貸マンション経営による収益シミュレーションをします。しかし、専門的な知識や経験のない投資初心者では、収益シミュレーションを的確に行うのは困難です。収益シミュレーションは、不動産会社に依頼するのが賢明といえるでしょう。
 
●物件取得
収益シミュレーションの結果で「買い」と判断したら、売買契約を締結し物件を取得します。留意すべきは契約内容で、できるだけ投資家に有利になるようにします。こちらも、不動産会社のアドバイスを受けながら進めると良いでしょう。
 
●入居者募集と賃貸借契約、賃貸管理
契約を締結し、物件引き渡しを受け、物件登記の手続きが終われば、いよいよ賃貸マンションの経営開始です。しかし、入居者募集から契約、その後の賃貸管理、物件競争力強化のための住宅設備更新、税金対策など、やるべきことはたくさんあります。そこで、賃貸を委託する会社も重要です。
賃貸を不動産会社に委託する場合は、物件の売買だけでなく入居者の募集、管理までやっている会社が安心です。中には、「売りっぱなし」や「入居者は見つけるけど管理はやらない」など、賃貸運営に責任を持たない会社もありますので注意が必要です。
 
投資家が賃貸マンション経営に失敗しないためには、何よりも不動産会社選びが重要といえるでしょう。ぜひ、大京穴吹不動産にご相談ください。

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