住宅ローン低金利時代のいま、繰り上げ返済をすべきかどうか?

2017-07-31 14:52:29.0

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「住宅ローンは、できるだけ繰り上げ返済していくべき」ということは、住宅ローンを組む方にとっては半ば常識のようにいわれてきました。しかし、超低金利時代といわれる昨今、その常識は通用するのでしょうか。この低金利時代に物件を購入した場合、「繰り上げ返済」をすべきかどうか?またその主な理由についてご紹介します。


低金利下では、負担金利よりも住宅ローン控除が勝る?

繰り上げ返済とは、ローンを借りている人がローン残高の一部をまとめて返済する方法です。その効果は、返済分が全て元金の返済に充てられることで、将来支払う予定だった利息を軽減できることにあります。ただこれは、金利が高かった時代には非常に大きな効果がありましたが、現在のような低金利の状況下では、以前ほどの効果が見込めなくなってきています。また現状では、ローン返済で支払う利息額よりも、住宅ローン控除で所得税が戻ってくる金額の方が多いケースもあります。
 
住宅ローン控除は、利用できる期間も10年間と決まっているため、これを活用しない手はありません。そのコツとしては2点あります。
1点目は返済期間を長くして返済額を少なくする、借入金を増やして、返済開始10年間でもらえるローン控除額を増やすということ。
2点目は、控除がなくなる11年目以降にまとめて繰り上げ返済を行い、残った利息を減らすことです。住宅ローン控除をフル活用する上でも、最初の10年で繰り上げ返済することにはあまりメリットはなさそうです。


低金利下では、以前より効果が期待できない繰り上げ返済

では、仮に住宅ローン控除を考えないとして、金利の違いだけで現状繰り上げ返済するかどうかを考えてみたいと思います。以下、実際に金利の差による効果を見てみましょう。
 
例えば3,000万円のローンを固定金利35年の元利均等払い・ボーナス払いなしで返済する場合を考えてみます。この金利が1%だった場合、総返済額は約3,557万円、3%だった場合約4,849万円となります。それぞれ10年後に500万円を期間短縮型で繰り上げ返済した場合を見てみましょう。
 
・金利1%の方は、返済期間が6年1カ月短縮となり、約122万円の利息軽減
・金利3%の方は、返済期間が6年10カ月短縮となり、約451万円の利息軽減
 
以上のようになり、同じ時期に同じ金額を繰り上げ返済しても、その効果には大きな差があります。現在のような低金利の時代では、繰り上げ返済の効果は以前に比べて小さくなってきているといえます。住宅ローン控除が適用される10年未満の方はなおさらではないでしょうか。


繰り上げ返済よりも、将来のリスクに備えよう!

とはいえ、「住宅ローンは借金だから、とにかく早く返したい!」とお考えの方も多いと思います。以前に比べて効果が小さくなっただけで、繰り上げ返済に全く効果がないわけではありません
また、将来の環境変化を含め、今と同じような生活が続くという保障がないことも確かでしょう。そうした意味でも、可能な限り早く元金を減らすということは重要なことです。ただし、それはあくまでも家計の余剰資金で行うことが前提である、という点に注意する必要があります。
 
住宅ローンは金額も大きいので、この返済ばかりに目が行きがちですが、お子さまの教育費や、家族の病気や働けなくなった場合などに対応できる生活予備費など、住宅費以外にも必要なお金は多くあります。以前ほど繰り上げ返済に大きな効果が見込めない現在では、住宅ローンの返済を第一に考えるのではなく、その他にも必要な資金を確保した上での余剰金を充てるという考え方で良いのではないでしょうか。


おわりに

今回は、「繰り上げ返済」をすべきかどうかについて考えてみました。低金利時代におけるローン事情として、繰り上げ返済の効果は少し薄れしまったようですが、住宅ローン控除が終わる10年後には一度検討してみても良いかもしれません。しかし、こういったお金周りについての考え方は十人十色で、ご家庭によっても状況は異なるものです。ご自身のローンを考える上での1つの参考としていただければと思います。
 

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