マンション売却の基礎を確認

マンションの売却を検討し始めた場合、何から手を付ければ良いのか分からない方も多いことでしょう。ここでは、マンション売却に関する基本的な流れや売却を行う上での注意点などについて解説します。

マンション売却の流れ

マンション売却はどのような流れで進めていけば良いのでしょうか。マンションの売却を検討し始めたときから、実際に売却が完了するまでの流れについて理解しておきましょう。

マンション売却の検討を始めたら、まずは仲介業務を依頼する不動産会社を選ばなければなりません。所有しているマンションの査定価格について問い合わせをします。

不動産会社に問い合わせをするだけでなく、自分でもマンションを売却する際の相場について下調べをしておくことが大切です。

不動産会社が提示した査定価格などからもマンションの市場価格の相場を知ることができます。複数の不動産会社に問い合わせをし、マンション売却の実績があり、親切で丁寧な対応をしてくれる不動産会社を選ぶことがポイントです。

不動産会社を選んだら、実際に購入検討者さまを募ったりする売却活動を行っていきます。ウェブサイトやチラシなどに広告を載せて購入検討者さまを募ります。

購入検討者さまからの問い合わせがあったら、内覧の手続きなどを行います。部屋の中を片付け、より好印象を抱いてもらえるよう配慮することが大切です。

買主さまが決定したら、代金を支払ってもらいマンションを引渡しすれば売却完了です。

同じ物件情報がいつまでもウェブサイトやチラシなどに掲載されていると、売れ残っている印象を与えてしまうためマイナスです。

マンション情報を掲載したら、６カ月以内に売却完了させるよう販売計画を立て、売却活動を行いましょう。

マンションの査定価格が決まる要素

不動産会社に問い合わせをすると、マンションの査定価格を提示してもらうことができますが、どのような判断で価格を導き出しているのでしょうか。マンションの査定価格が決まる要素についてチェックしておきましょう。

マンションの個性

マンションの売却価格を決める上で、重要視されるのが築年数です。当然、築年数が浅いほうが高い価格を設定しやすく、築年数が古いマンションほど設定される価格は安くなるということが多いです。

他にも、階数も価格に影響を与える項目になります。一般的には階数が上であればあるほど、日当たりや眺望といった点がメリットになるため価格を高めに設定する場合が多いです。

角部屋であるかどうかも価格を左右します。角部屋は通気性が良かったり隣接する部屋が片側であるため、プライバシーが保ちやすいなどの理由から、角部屋以外の部屋と比較すると価格が高めになっていることが多いです。

マンションの立地

都心への距離と、最寄り駅へのアクセスなどが価格に大きな影響を与えると考えておきましょう。

一般的には、都心に近ければ近いほど査定価格は高めになり、離れれば離れるほど価格は安く設定される場合が多いです。

中でも、ターミナル駅や急行快速列車停車駅などは他の各駅停車駅と比較しても価格が高めになる傾向があります。

周辺に大型商業施設があることや大きな公園があるなどの要素を重要視する方も多いですが、鉄道系のアクセスほど価格への影響を与えるものではないことが多いです。

マンション売却にかかる費用

マンションの売却では、売却したお金がすべて利益になるわけではありません。色々な費用が必要となってくるので、漏れなくしっかりと準備をするためにもチェックしておくと安心です。

マンションの売却でかかる費用は、不動産会社に支払う仲介手数料、印紙税や登記費用、ローンの残高を返済する費用、所得税・住民税・復興特別所得税、引越し費用やハウスクリーニングサービス費用などが挙げられます。

所得税などの税金は、売却によって得た利益に対して課税されるため、利益が出ない売却だった場合は課税されません。     

また、マイホームを売った時に譲渡所得から、最高3, 000万円まで控除される特例があり、一定の要件を満たしていれば利用できます。

仲介手数料は売買価格が４００万円超の場合、売買価格?3％＋６万円＋消費税で算出されます。

仲介手数料には広告費用や交通費などが含まれますが、売買契約が成立しない限り請求されることはありません。いわゆる、不動産会社へ支払う成功報酬と認識しておくと良いでしょう。

マンションの売値の決め方

不動産会社に相談などをする前に、自分は所有しているマンションをいくらで売却したいのか、ということについて考える必要があります。具体的な希望の売却価格を導き出すにはどのように考えたら良いのでしょうか。

相場を調べる

まずは自分がマンションの市場価格をしっかりと把握しておくことが大切です。より良い不動産会社を選ぶためにも重要になってきます。

相場とかけ離れた金額を提示している不動産会社を選ばないためにも、また、不動産会社と対等に話ができるようにするためにも、相場を知っておくことはとても大切です。

相場を知る方法はいくつかあります。まずは、同じマンションの売り出し事例と成約事例をチェックしてみましょう。

そこで分かることは、売り出し価格と成約価格には差があるということです。より正確な相場を知るためには、成約価格に注目することがポイントです。

「不動産指定流通機構：レインズ」を使って調べる方法もおすすめです。不動産会社が不動産情報を共有しているシステムで一般の方は閲覧できないものですが、「レインズマーケットインフォメーション」を活用すれば、その取引データの一部を閲覧することができます。

エリアや駅からの距離、広さや築年数などで物件の検索をすることができ、条件が近い物件の販売価格を調べるのに最適です。

売却したい物件の強みと弱みを把握する

所有しているマンションの強みと弱みをきちんと把握することで、より効果的な売却活動につなげることができます。

まずは購入検討者さまに伝えたいマンションの魅力について挙げてみましょう。駅から近いことや、窓からの眺望、広々とした室内空間など、考えられる魅力はいくつでも挙げてみるのがおすすめです。

では弱みについても同様に挙げてみましょう。例えば、南向きでないけれども、眺望がよく〇〇が見える、といったように、弱みを挙げる際はそれに代わる強みも一緒に挙げるのがおすすめです。

希望の売り出し価格を決める

自分で調べた相場と、マンションの強み弱みを踏まえた上で、希望の売却価格を算出してみましょう。

それから不動産会社から提示された価格を参考に熟考していく方法がおすすめです。不動産会社によって提示する価格は異なることが多いです。

マンション売却では、相場より安ければ損をすることに、高すぎるとなかなか売却できなくなってしまう可能性があるため、自分が調べた相場としっかり見比べることが大切です。

提示された査定価格では、内訳などを確認しておくと安心です。なぜその価格を導き出したのかが分かると不明点なども明確になってきます。

不動産会社の選定

希望の売却価格を導き出すことができたら、実際に仲介業務を依頼する不動産会社を選定します。

不動産会社を決めるポイントは、提示してきた価格が希望売却価格に近いことは大切ですが、営業担当者の対応や不動産会社の過去の実績なども踏まえて判断するのがおすすめです。

マンション売却について過去に実績のある不動産会社を選んでおくと安心です。また、大切なマンションの売却を任せるので、信頼できる担当者を選ぶことも大切です。

マンションの売値を決める際の注意点

マンションの売値は、売主さまの判断で決めることができます。ただし、高額な資産だからこそ、安く決めてしまえば早期売却が可能となりますが、売却益が少なくなり、高く決めてしまえばなかなか売却できない可能性があります。

マンションの売値を検討する際は、適正価格で売却活動を開始することが大切です。適正価格を見極めるためのポイントなど、注意点について解説します。

条件が同じマンションと比較

売値を検討する際に、他のマンションの売値を参考にする場合もあるのではないでしょうか。

その場合は、近隣のマンションだけではなく、売却したいマンションと条件が同じマンションの売値も、合わせて参考にするようにしましょう。

最寄り駅や駅からの距離、広さや築年数、リフォームの有無などで類似物件を絞り込むのがおすすめです。

成約価格で確認をする

マンションの売買では、売り出し価格と成約価格の2種類が存在します。売り出し価格とは、売主さまの希望売却価格です。成約価格とは、実際に取引が成立した価格です。

売主さまの希望価格ではなく、実際に取引された価格を参考に、マンションの売値を検討するようにしましょう。

住宅ローンの残高をチェックしておく

マンションの売却では、売却によって得た資金でローンの残額を一括返済する例も珍しくありません。

もし住宅ローンの残債がある場合は、いくら残っているのかしっかりと確認しておくと安心です。

マンションの査定価格がローンの残債額よりも高ければ一括返済することも可能になります。査定価格よりもローンの残債額のほうが高い場合は、売値の設定を慎重に行わなければなりません。

マンションの売却が成立しても、ローン残債額の方が高い場合には、不足分を持ち出ししなければならないため、高めに売値を設定したりするなど不動産会社に相談して売値を決めるがおすすめです。

マンションの築年数が経過した場合の資産価値

マンションなどを含む不動産は、築年数が経過すると資産価値が低下すると言われています。

一般的に、1～20年目までの物件は急激に資産価値が低下していき、21年目からはそれまでの下落ペースよりは緩やかに低下を続けると言われています。

新築の雰囲気が残る0～5年、使用感が出てくる6～10年、20年超は設備の耐用年数を超えてくることもあり大幅なリフォームが必要、26年超は内装なども経年劣化してくるといったような印象の劣化が進むイメージです。

そのため、新築の印象が残る0～5年、設備の大幅なリフォームを必要としない16～20年あたりの築年数のマンションが希望価格で売却できる時期といえるかもしれません。

少しでも高く売却するポイント

マンションの売却は高額な売買になるため、少しでも高く売却したいと思うものです。では、より高く売却するためには、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。

最低限のリフォームは行うか

マンションの状況によって異なりますが、クロスの張り替えや床の傷など、気になる部分があるならリフォームをしておくのも一つの手です。

洗面台にヒビがあったり、建付けが悪いなど設備面での不具合は値引き交渉の材料となる場合もあるため、きちんと修繕しておくのがおすすめです。

購入した時点ですぐに住み始めることができるような状態にしておく程度のリフォームなら実施しておく方がいい場合もあるかもしれません。この点については査定を依頼した不動産会社に相談しましょう。

内覧時の印象をアップする

購入検討者さまは多くの場合、内覧を希望します。部屋を実際に見て、自分たちの生活スタイルに合っているかなど細かくチェックして購入するかどうかを検討します。

その際に、部屋の印象を良くさせるためには、きちんと片付けがされており、生活感のないすっきりとした部屋にしておくことです。

目に付きやすい不要な家具などは、あらかじめ処分したり他の場所に移すなどしておくことを検討してみましょう。

水回りを中心に細かく掃除をしておくことも大切です。清潔感があり、明るい室内空間であれば、購入検討者さまの印象をグッとアップさせることができるかもしれません。

高く売るなら仲介、早く売るなら買い取り、リースバック

マンションを売却する方法には仲介、買い取り、リースバックの３種類があります。仲介とは、売主さまと買主さまの間に不動産会社が仲介として入り、売買契約をすすめてもらうケースです。

当然、購入検討者さまが現れないと売却に時間がかかってしまう点や、仲介手数料が必要になる点がデメリットではありますが、相場に近い価格で売却しやすい方法になります。

一方、買い取りでは不動産会社が購入者となる方法です。不動産会社が直接買い取ってくれるので、より早く売却することが可能になります。

仲介手数料が不要な点もメリットではありますが、相場よりも低い価格で買い取られることが多い点がデメリットとして挙げられるでしょう。

より高くマンションを売却したいなら、不動産会社に仲介してもらい購入者さまを募る仲介で売却、より早く手間なく売却したいなら不動産会社による買い取りがおすすめです。

３つめの方法のリースバックは、不動産会社が買い取りを行った後、売主さまが賃借人として一定期間継続してマンションに住み続ける方法です。売却したいけど、すぐには引越したくないという時に利用するといいのではないでしょうか。

まとめ

マンションの売却では、不動産会社選びがとても重要です。それと同時に、自分でもマンションについて改めて見つめ直す必要があります。

所有しているマンションの相場や、魅力、弱点などを洗い出すことから始めましょう。それらを把握した上で、売値を検討していきます。自分の希望売却価格だけでなく、不動産会社と連携してきちんと適正価格を導き出すことが大切です。

より高く売却するために、細かな部分にも気を配り、納得のいく売却になるよう心がけましょう。