マンションを売却する流れ

マンションを売却する際、多くの人が初めての経験なのではないでしょうか。まずは、マンション売却に関して、基本的な流れについて把握しておきましょう。

不動産会社を選ぶ

マンションの買主さまを見つけてもらうためにも、まずは不動産会社に相談することから始めましょう。

マンションがなかなか売れない、安い価格で取引されてしまった、といったことにならないためにも、ここでの不動産会社選びがとても重要です。

マンション売却に関して実績があり、信頼できる不動産会社を選ぶことがポイントです。不動産会社に相談する前に、自分で適正価格を把握しておくと、よりスムーズに話を進めることができるでしょう。

購入検討者さまへの対応

仲介する不動産会社に全てを任せて売却まで話を進めることも可能ですが、売主さまの判断が必要な場合が多いので、不動産会社と協力して購入検討者さまを集めるよう行動することが望ましいです。

マンション売却に関してウェブサイトに掲出の準備をしたり、実際に購入検討者さまからのお問い合わせがあった場合には内覧の対応をしたりと、売主さまにも対応しなければならない点が多くあります。

価格交渉や引渡しの話し合いなど、売主さまと不動産会社がしっかりとタッグを組んで進めていくことが大切でしょう。

売買契約の締結から明け渡し

購入検討者さまと契約条件が合意したら、いよいよ売買契約です。契約を結んだ後に、売買代金を受け取り、マンションの引渡しまで完了すれば、無事に完了ということになります。

マンションの売却をした際には、確定申告が必要になる場合が多いので忘れないように行いましょう。

確定申告では、マンションを売却した際に利益が出ると、所得税等が発生し納税しなければなりません。

しかし、売却したことによって損失が出た場合でも、翌年にその損失を給与所得などと損益通算し、損益通算で控除しきれなかった損失を翌年に繰り越せる特例が適用される場合もあります。特例は、確定申告を行っていないと利用できないので、利益や損失に関わらず確定申告が必要であると認識しておきましょう。

マンションを売却する費用

マンションを売却する際にかかる費用として、最も多くの割合を占めているのが、不動産会社に支払う仲介手数料です。

仲介手数料は、売却価格が400万円超の場合、売却価格?3％＋６万円＋消費税で算出することができます。

さらに、売却の際には仲介手数料以外にも色々な費用が発生します。

印紙税や登記費用、ローン残額を一括返済するための費用、所得税や住民税、復興特別所得税、引越し費用やハウスクリーニングサービス代などが必要です。

このように、売却に必要な費用は、さまざまありますが、売却代金で充当されるものが多くありますので、不動産会社に相談してみましょう。

購入者にとって魅力的なマンションとは？

マンションの売却は、購入検討者さまが見つからなければ話が進みません。では、購入検討者さまが集まりやすい魅力的なマンションとはどのような物件なのでしょうか。

マンション売却を検討する際には、自分が購入検討者になったつもりで物件を見てみると良いでしょう。

例えば築年数です。築年数が浅いからといって売却しやすいというわけではありません。築年数が経過していても、年数に見合った価格を設定すれば検討してもらいやすくなります。

また、管理状況についても高く注目されています。共用部分と専有部分に関する管理規約の取り決めや、修繕積立金や管理費の額、修繕履歴などが大きなポイントです。

築年数が経過すると耐震性に不安を感じる方も少なくありません。しかし、1981年6月以降に建築確認を受けたマンションであれば、新耐震基準で建築された物件です。

建物自体の老朽化への不安はありますが、定期的なメンテナンスや修繕などを行っているマンションであれば、安心感があるのではないでしょうか。

所有しているマンションのエリアで物件探しをする人はどのような人なのかを事前にリサーチし、ターゲットのニーズに合致した間取りに変更して売却すれば、より多くの人の目に留まりやすくなるでしょう。

所有しているマンションをより魅力的に見せるには、エリアの特性を掴んでおくことや、物件の手入れをしっかりと行っておくことが大切です。

マンションの売却を考えたら行うこと

マンションの売却を検討し始めたら、何から着手すれば良いのでしょうか。実際に売却という行動に移すまでにどのような下準備をすれば良いのかを解説します。

物件売却までの計画を立てる

物件が売却できるまでの期間を売却期間と言います。一般的には、売却期間は６カ月を目安に販売計画を立てるのが望ましいです。

６カ月の間に、より多くの人に物件情報を行き渡らせることが必要です。ただし、状況によって売却期間には違いがあるので、所有しているマンションのエリア特性をしっかりと把握して販売計画を練ることが大切です。

3～4カ月経過しても、買主さまが決定しない場合は、販売価格を下げるなどの工夫を加えた販売計画を練り直して売却活動をすることがおすすめです。

物件の相場を調査する

不動産売買の仲介をしてくれる不動産会社が提示する価格が適正価格かどうかを判断するためにも、自分が物件の市場価格を把握しておくことが大切です。

複数の不動産会社に見積もりを依頼し、査定してもらうことも一つの手です。

物件そのものの劣化状況や管理状況、利便性や周辺環境など、多方面的な視点でしっかりと査定してもらうことで適正価格を知ることができます。

物件の市場価格を把握しておけば、不動産会社が提示している価格が安すぎないか、高すぎないかといった判断がしやすくなります。

安い価格なら損をしてしまうことになり、また、高い価格ならなかなか売却できないという結果を招いてしまうため、市場価格を把握しておくことはとても重要なことだと認識しておくと良いでしょう。

マンションを売却することを決めたら行うこと

マンションの売却を決めたら、やらなければならないことがたくさんあります。納得のいく売却にするためにも、しっかり確認し、事前の準備をしっかりと行いましょう。

自分に合った不動産会社を選ぶ

まずは、マンション売却に関して仲介する不動産会社を選ぶ必要があります。

不動産会社は数多くありますが、マンション売却専門の不動産会社であるか、マンション売却に関する実績があるかどうかをきちんと確認することが大切です。

また、不動産会社と自分の相性も大切なチェックポイントです。担当者の対応は親切で丁寧か、安心して任せられる信頼があるか、といった点に着目してみましょう。

数ある不動産会社の中から1社を選ぶことは大変ですが、納得のいく売却にするためにも不動産会社選びはマンション売却の流れにおいて最も重要であるとも言えます。

広告を載せる際のポイント

広く購入検討者さまを集める方法として広告に掲載する方法があります。これは、仲介を依頼する不動産会社によっても異なるため、あらかじめきちんと確認するようにしましょう。

マンション売却の広告を載せるには、ホームページなどのウェブサイトなどが代表的です。     

他にも、フリーペーパーや住宅情報誌への記載や現地看板なども広告の一つとして考えられます。

何カ月間も同じ物件写真が掲載されていると、売れ残っているイメージを与えてしまいます。

そのため、マンション売却を決め不動産会社を選んだら、広告についても早急に打ち合わせをするようにしましょう。

物件の参考写真を多くする

現在では、インターネットや住宅情報誌など、色々な媒体で物件探しをすることが可能になっています。

また、遠方から引越しをする場合は何度も内覧に来ることが難しいケースもあるでしょう。

インターネットや住宅情報誌に掲載されている写真のみで判断するしかない場合に対処するためにも、マンション外観から内部まで細かな写真を掲載することがおすすめです。

写真が多く掲載されている物件に関しては、安心して信頼できるという印象を与えることができるので、マンションを高く売却するには内部の色々な写真をできるだけ多く掲載することがポイントと言えるでしょう。

物件の内覧で良い印象を与えるポイント

不動産の購入では、インターネットショッピングのように実物を見ないで購入を決める方はとても少ないです。生活動線をイメージしながら実際に物件の内部を見学する方が大半です。内覧で良い印象を抱いてもらうためのポイントについて解説します。

物を片付けておく

内覧の際には、物をすっきりと片付けて生活感をできるだけ出さないようにすることが大切です。

生活感があふれる室内とは、物が多く雑多な印象を与える部屋です。まずは、大きくて目に付きやすい不要な物は処分したり、実家に預けるなどして部屋の中から除去するようにしましょう。

物が少ない部屋にしておけば、内覧のたびに大がかりな掃除をする必要がなくなります。また、内覧者さまにはすっきりとスタイリッシュな部屋の印象を与えることができます。

物が多いと部屋の印象を下げるということを理解して取り組むのがおすすめです。

ハウスクリーニングサービスを依頼する

マンション購入を検討し内覧をする方は、家族連れや、夫婦などさまざまな方がいらっしゃいます。

一般的に、キッチンやお風呂、トイレといった水回りを重点的にチェックする傾向があるため、最初の内覧を行う前にプロの清掃業者にハウスクリーニングサービスを行ってもらうのがおすすめです。

自分では細かな部分まで行き届きにくい水回りを徹底的に綺麗にしてもらってから内覧をしてもらえば、油汚れや水垢がない状態で生活感のない室内を見てもらうことができます。

ハウスクリーニングサービスは内覧のたびに行う必要はありません。一度行ったら、その後は汚したらすぐに拭くなどして綺麗な状態を保つように心がけましょう。

軽いおもてなしをする

内覧では悪い印象を抱かせないよう、おもてなしの心で接することが大切です。スリッパを内覧者さま全員分用意する、部屋の空気を入れ替えておく、部屋の電気を点灯させておくといったことを行うだけでも印象は変わります。

購入をしてもらえるかもと思うと、肩肘を張ってしまいがちですが、リラックスした気持ちと、おもてなしの心で内覧日を迎えるようにしましょう。

契約交渉時の注意点

納得のいくマンション売却にするためには、注意しなければならないポイントがあります。以下の2つのポイントに注意して売却を進めましょう。

販売状況を確認する

マンションの売却活動が始まったら、仲介を依頼している不動産会社と連絡を密に取り、販売状況をしっかりと把握することが大切です。自分のマンションを高く売却したいという思いを不動産会社の担当者にも共有してもらうことが大切です。

週に一度程度のペースで、販売状況の確認のために連絡を取ることを目安にすると良いでしょう。

まとめ

マンションの売却では、仲介業務をどの不動産会社に依頼するのかがとても重要です。過去に実績があり、信頼できる不動産会社を見つけましょう。

売却活動を始める前には、所有しているマンションの市場価格を把握しておくことも大切です。

売却活動中は、自分が購入検討者さまの気持ちになって、好印象を抱いてもらえるよう内覧に向けた準備をするのがおすすめです。

納得のいく売却にするためにも、事前の準備や売却活動中にやるべきことなどを把握して、きちんと行うようにしましょう。