住宅ローンを借り入れるときの返済期間の決め方とは?

2018-02-14 17:19:23.0

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多くの方が、住宅を購入する際は銀行から資金を借り入れる「住宅ローン」を利用します。住宅ローンは35年借りるもの、という印象があるかもしれませんが、実際は1年刻みで返済期間の設定が可能です。
住宅ローンの返済は期間によって月々の返済額や総支払額が変わってくるため、返済期間は慎重に決めなければなりません。
そこで今回は、住宅ローン返済の仕組みや返済期間の決め方についてご紹介します。
 

住宅ローン返済の仕組み

住宅ローンを借り入れる場合、借りた金額に上乗せして「利息」も支払わなければなりません。利息は元金に金利をかけて計算するため、借入額が大きい住宅ローンでは利息の負担も大きくなります。さらに借入期間が長ければ長いほど利息が膨らむので、総支払額は増えていきます。
 
例えば、借入金3500万円でボーナス返済なし、金利1%の場合、毎月の返済額は15年返済で約21万円、35年返済で10万円となり、返済期間が短いほど高くなります。
しかし、利息は15年返済では約270万円、35年返済では約650万円となり、35年返済は約380万円も利息が多くなります。
 
返済期間を短く設定した場合、利息分の支払いが減ることに加え、保証料が安くなるため諸費用を含めた総支払額も少なくなります。ただし、1回の返済額が大きいことから家計を圧迫することも考えられるため、注意が必要です。
 
一方、返済期間が長い場合は余裕をもって返済できますが、利息がその分上乗せされるため総支払額は多くなり、保証料も高くなります。ただし、計画的な繰り上げ返済により、結果的に利息分の支払いを抑えることもできます。
 

住宅ローンの返済期間を決めるには

住宅金融支援機構が銀行に対して実施した「2016年度民間住宅ローンの貸出動向調査」によると、2015年度の住宅ローン借入期間は、35年以下が9.6%、25~30年以下が44.8%、20~25年以下が24.3%で、平均25.4年という結果になりました。なるべく短い返済期間で借り入れをする方が多い傾向があるほか、完済までの平均期間は14.4年となっており、繰り上げ返済も多いことも分かります。
 
では、家計の負担にならない短い返済期間とは、実際にどのように判断すれば良いのでしょうか?
まず、毎月の返済額をいくらに設定すれば、無理をせずに支払えるかがポイントです。その際、子供の養育費や親の介護など将来の大きな支出や、車の購入やレジャーにかかる一時的な出費、住宅購入に付随する支出(管理費や修繕積立金)、変動金利の場合は金利上昇の可能性など、様々なことを考慮しておかなければなりません。
 
さらに住宅ローンの返済期間を決める上では、定年退職をするまでの期間で完済を目指すことが理想です。例えば、定年が65歳だとすると、35歳からローンを組むなら30年返済、40歳からなら25年の目安を意識すると良いでしょう。
もし退職後もローン返済が残る場合は、退職金をどのくらいもらえるかということも検討のポイントです。しかし、最近は転職によるキャリアアップをする方も少なくないため、ローンを組んだ後の収入の変化も十分に考えられます。
自分の生活や年齢、収入に合った返済期間を検討し、毎月の返済額のシミュレーションをすると良いでしょう
 
また、繰り上げ返済や住宅ローン控除の制度を利用することにより、利息分の支払額を減らすこともできます。住宅ローン控除は返済開始から10年間適用されるため、その期間を踏まえた上で返済計画を立てることも大切です。
 

おわりに

今回は、住宅ローン返済の仕組みや返済期間の決め方についてご紹介しました。
住宅ローンを利用する際は、将来の支払い計画をしっかりと考えなければ、後々生活が苦しくなってしまったり、退職後に高額のローンが残ってしまったりといった事態に陥る可能性があります。
総支払額をできる限り抑え、日々の生活が圧迫されないようなバランスの良い返済期間を検討するようにしましょう
 

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