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分譲マンションの大規模修繕工事。工事の内容や費用は？
公開日：2018-05-17 00:00:00.0
目次
分譲マンションでは通常12年程度の周期で大規模修繕工事と呼ばれる工事が実施されます。この大規模修繕工事はマンション全体で行うため、高額な費用がかかりますが、そのための資金はどのように工面されるのでしょうか。またそもそも大規模修繕工事とはなぜ行うのでしょうか。ここではマンションの大規模修繕工事と資金の内容についてご紹介します。
大規模修繕工事の必要性
分譲マンションの大規模修繕工事は、マンションの基本的性能を維持するために行われる定期的な工事です。構造躯体（こうぞうくたい）であるコンクリートや鉄筋を保護するための外壁タイルや塗装、屋上防水層は、長年強い日差しや風雨などにさらされると徐々に劣化し、放置するとやがて構造躯体にまで影響を及ぼします。それを防ぐ目的で、劣化によるコンクリートのひび割れの補修や、剥がれた外壁の塗装を行います。つまり大規模修繕工事はマンションを購入し、所有される方にとって自分たちの安全と資産を守るために必要な工事となります。
大規模修繕工事の内容
大規模修繕工事はマンションごとに管理組合で作成される長期修繕計画で定める計画修繕の１つです。その計画で定めた時期に、計画で定めた内容の修繕工事について、実施の検討を管理組合で行います。
《一般的にどのような工事を行うのか》
大規模修繕工事は初回に行われるものと2回目以降に行われるもので、多少工事内容が異なりますが、基本的には外壁の外部仕上げの補修、雨仕舞いの補修が中心となります。具体的には外壁タイルの補修、外壁の塗装、外壁や接合部のシーリング工事、屋上・バルコニー床の防水などが挙げられます。また2回目以降に行われる大規模修繕工事ではそれらに加え、社会的変化や住まう方の生活環境の変化に合わせた共用部分のバリューアップ（資産価値向上）工事を行う場合もあります。更に給排水管やエレベーターなどのライフラインとなる設備の更新工事も実施時期が近いため、同じ時期に実施の順序の検討をする場合もあります。
工事の費用（修繕積立金）について
マンションの共用部分の定期的、計画的な修繕工事費用の積立を目的として、毎月の管理費とともに管理組合で徴収しているのが修繕積立金です。建物の寿命を延ばすためには適切な時期に適切なメンテナンスを実施することが重要です。マンションごとに長期修繕計画を立て、それを目安にみんなで修繕費用を積み立てています。
《修繕積立金の集め方》
修繕積立金は一般的には管理組合が分譲マンションを購入した区分所有者から毎月徴収を行います。長期修繕計画の内容に合わせて、積立金が不足する場合は月々の積立額を段階的に見直す必要があります。段階的な見直しの実施が遅れた場合は不足分を金融機関からの融資を受けて工事を実施するケースも増えています。
《修繕積立金は1戸あたりどのくらい必要か》
修繕積立金は1戸あたりどのくらい必要になるのでしょうか。東京都都市整備局が2013年3月に実施した「マンション実態調査結果」によると、修繕積立金は1戸あたり1万円程度で推移しているようです。総戸数が20戸程度になると1万円を超え、逆に総戸数が200戸を超えると1万円を割り始めます。つまり、分譲マンションは総戸数が少なくなるほど1戸あたりの修繕積立金の負担は増え、逆に総戸数が多い大規模マンションほど、各戸の負担は軽くなる傾向があります。マンションの設備・形状などにより異なるため一概には言えないものの、修繕積立金の負担を軽くしたい場合は、総戸数が多い大規模マンションを検討すると良いかもしれません。
おわりに
今回は、分譲マンションの大規模修繕工事の内容と資金についてご紹介しました。建物は何もしなければ劣化が進みます。劣化を放置すれば、外観が悪くなるだけでなく事故が起きる可能性も高くなるため、きれいに、かつ安全に住み続けるためには、大規模修繕工事が必要不可欠です。大規模修繕工事で必要になる修繕積立金はマンションによって異なるため、購入前に、毎月どの程度の修繕積立金を支払う必要があるのかを不動産会社に確認しておきましょう。
大京グループのマンション修繕工事部門を担う「大京穴吹建設」ではマンションの計画修繕工事を検討する管理組合さまのご相談を受け付けております。
