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東京Aグレードオフィス、18年以降空室率上昇

地価・市況 2017-12-06 00:00:00.0 配信

 JLLは6日、記者を集めて懇親会を開催。日本不動産市場動向の見通しについて明らかにした。
  日本の不動産市場は、好調な経済を反映して堅調に推移。東京中心地区のAグレードオフィスの空室率は、2017年度第2四半期で3.0%(前年同期比0.1%上昇)であった。リサーチ事業部アソシエイトディレクターの大東雄人氏は、「現在の空室率は非常に低い。しかし18年から20年の3年連続で大型の新規供給が予定されているため、二次空室が発生し、空室率の上昇が見込まれる」とコメントした。賃料については、共益費込みの坪単価が3万6,605円(同0.2%増)とほぼ横ばい。
 一方、大阪中心地区のAグレードオフィスの平均空室率は、17年度第2四半期で2.6%(同0.1%低下)、共益費込みの賃料は1万8,253円(同1.1%増)と、空室率低下と賃料上昇傾向が続いている。大東氏は、「供給面積は大きかったが、実は大規模ビル2棟の供給があったのみ。今後のビルの開発計画を見ても離れたエリアに供給されるため、需要を食い合うこともなく、需要は活発。オフィス床確保が困難な状況は継続されるだろう」(大東氏)と推測した。
 売買市場については、14年以降、価格の上昇に伴う利回り低下により、Bグレードオフィスビルや地方物件、ロジスティクスなどへの投資が進んでいると指摘。かつてはレバレッジをかけて短期で売却して利ざやを稼ごうとする投資家が目立ったが、最近では長期運用を念頭に、利回りが低くても取得に動く年金基金などの動きか目立つ、と述べた。
 以上を踏まえ、賃貸市場については、需要が逼迫した状態は継続するも18年以降に大規模供給の影響を受け、既存ビルを中心に空室率が上昇。結果、19年以降、賃料が下落傾向に進むと予測。売買市場については、海外投資家による取得が復調し、湾岸部や物流施設に対する投資が拡大していくことが予想されることなどを指摘。Aグレードのオフィス賃料は、プラスマイナス0%、取引総額は17年比で0〜5%アップの3.8兆から3.9兆円と予測した。

情報提供:(株)不動産流通研究所「R.E.port」