2016年の首都圏投資用物件価格、約7割が上昇と予測

公開日：2016-02-10 00:00:00.0

不動産投資情報サイトの「健美家」は、このほど不動産の個人投資家を対象にしたアンケート調査結果『不動産投資に関する意識調査』を発表しました。それによると、2016年の首都圏不動産投資用物件価格は個人投資家の約7割が「上昇」と予測、2015年に物件を売却した個人投資家の約6割が売却益を得た、としています。投資用物件価格の上昇は今後も続くのでしょうか。

「売り時」だった2015年の不動産投資市場
同調査によると、2016年の首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の投資用物件価格が「上昇すると思う」と回答した投資家が最多で69%。「下がり始めると思う」という回答は9％と、対照的な結果を見せました（「変わらないと思う」は22%）。
回答者の属性を見ると、「上昇すると思う」と答えた人には首都圏外に住んでいる投資家が多いことから、首都圏内の投資家よりも地方の投資家のほうが、首都圏の物件価格上昇を期待している様子がうかがえます。つまり、地方の投資家は、地元よりも首都圏のほうが投資チャンスは多いという事実を肌で感じているといえそうです。

「首都圏の物件価格が上昇すると思う理由」としては、
●2020年に開催予定の東京オリンピックが開催されるまでは下がらないと思う
●世界的に見た物件の割安感から外国人の投資が増えているため
●地方が先細りするのを見越して価格が下がりにくい首都圏に人気が集まりそう

「首都圏の物件価格が変わらないと思う理由」としては、
●首都圏全体では横ばいで、限定された上昇エリアと多くの下降エリアの選別・明暗が一層はっきりしそう
●東京五輪特需が一巡したと思われるから
●すでに上昇しているため、今後も価格上昇が続くと買い手が減り、市場が停滞するのでは

「首都圏の物件価格が下がり始めると思う理由」としては、
●経済動向の雲行きが怪しいため
●バブルのピークはもう過ぎたと思われるため
●中国経済の悪化による中国人投資家の市場撤退が進みそうだから
●今買っても投資としての旨味が少ないことに投資家が気づき始めるから

といった回答がそれぞれ上位を占めています。

次に「2015年1月以降に投資用物件を購入したか」という質問に対して、「購入した」投資家は57%、「購入しなかった」投資家は33%、「購入できなかった」投資家は10％となっています。
この結果には、物件価格の上昇が続く中でも「買っている投資家が多い」という事実が反映されているといえそうです。

そこで、「購入しなかった」投資家にその理由を聞くと、
●投資優良な希望エリアの価格が高騰し、投資対効果が大幅に下落している
●海外物件を探しているが、為替が円安でありタイミングではないと判断した

また、「物件を購入できなかった」投資家にその理由を聞くと、
●買い付けの基準をクリアした物件がなかったから
●物件取得競争が激しく、買い上がった人に物件を持っていかれたため
などといった回答がそれぞれの上位を占めています。
購入できなかった投資家の多くが、投資のチャンスに恵まれていなかったことに原因があったと考えていることが見てとれます。したがって2015年は投資家の7割近くが、物件価格が高くても物件購入意欲に駆られていたと推察できそうです。

最後に「2015年1月以降に物件を売却したか」との質問に対して、投資家の16％が「売却した」、75%が「売却しなかった」、9%が「物件を所有していない」と回答しています。
物件を売却した投資家にその理由を尋ねると「購入時より高く売れると思ったから」、「所有物件が古くなったため」、「買い替え・次の物件購入資金に充てるため」という答えがベスト3を占めています。
そこで、物件を売却した投資家に売却価格を聞くと、「購入時より高く売れた」が63%、「購入時とほぼ同額で売れた」が16％、「購入時より少しだけ安く売れた」が16%、「早く売るために安くても売った」が5％となっています。
6割以上の投資家が「購入時より高く売れた」とした結果からは、2015年の不動産投資市場が売り手優位の「売り時」だった事実をうかがうことができます。

長期的には上昇基調が続く賃貸マンション投資市場
2013年以来、都心を中心にした東京区部のマンション価格は右肩上がりの上昇を続けていますが、2020年に開催予定の東京オリンピックは、今後も首都圏の不動産投資市場に大きな影響を与える気配をますます強めています。
2014年の住民基本台帳に基づく人口動態調査では、首都圏への人口流入は一段と進んでおり、首都圏での転入超過は10万人を超え、東京都だけでも7万人を超えています。
一方で全国の7割超の市町村では転出超過になっており、首都圏をはじめとする三大都市圏への人口集中が続いています。
長期的な人口動態では、今後も首都圏への人口流入は続くとみられています。したがって、首都圏のマンション需要もまだまだ増加するものとみられています。

わが国全体の少子高齢化が進む中、首都圏の人口は2015年がピークだと予測されていますが、世帯数は今後も伸び続け、そのピークは2025年以降になると予測されています。人口が減少する中で世帯数が伸びるのは単身世帯が増えるからです。
このため、首都圏の賃貸マンションの需要は2020年の東京オリンピック閉会後も増加を続け、その後2025～30年を境に減少に転じると分析されています。
地域的には、中央区、江東区、港区の3区の賃貸マンションの需要が今後も増加するという予測です。

首都圏の賃貸マンション市場はこのような状況にあることから、不動産業界関係者の間では「投資用物件の価格は需要と供給の力関係により、短期的には価格が上下動を繰り返すものの長期的には上昇傾向が続く」ものとみられています。
ただ「デフレ脱却が遅々として進んでいないことが、意外な時期に急激な価格の下落を起こす引き金になる可能性も否定できない」との見方も強まっているようです。
不動産投資にはリスクが付きまといます。うわべの市況に惑わされることなく、市場環境のわずかな変化にも注意を払いたいところです。

2016-02-10 15:46:05.0

不動産市況不動産投資投資市場

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