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~マンションの売却にかかる費用はどれくらい?税金についてもご説明します~

公開日:2023/10/26 更新日:2023/10/26

先読み!この記事の結論

  • マンションを売却するときの費用と税金の種類がわかる。
  • マンションを売却した際に所得がでたときの譲渡所得税についてわかる。

こんな悩みの人にピッタリ

  • 初めてご自宅のマンションの売却をご検討の方
  • 将来マンションの売却をお考えで事前情報を得たい方

目次

マンションの売却ではさまざまな諸費用がかかります。予期せぬ費用負担に困らないよう売却時にどのくらい費用がかかるかを確認しておきましょう。また、マンションを売却することで利益が出た場合の納める税金について説明いたします。



◆「抵当権抹消にかかる費用」については、住宅ローンを組むなどして抵当権が設定されている場合のみ発生。



マンション売却の際の費用について 


仲介手数料

不動産仲介会社を利用して不動産の売買契約を締結した際に、不動産仲介会社へ支払う報酬です。

仲介手数料には、不動産仲介会社の販売・営業活動、広告(売主の希望による通常でない広告の場合は仲介手数料とは別途請求される)、現地案内などにかかる費用など仲介業務でかかる費用の全てが含まれています。

仲介手数料は物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税で計算できます。

◆物件価格が4百万以下の場合は別途計算式があります。



印紙税

マンションの売却時に売主・買主の間で締結される「不動産売買契約書」を対象に課税される税金です。マンションの売却では「不動産売買契約書」が課税文書にあたるため、作成時には納税義務が発生します。




抵当権抹消にかかる費用

抵当権の抹消とは、登記簿謄本に記載された抵当権の内容を削除することを言います。具体的には、抵当権を抹消するためには登録免許税、司法書士に払う手数料等の費用がかかります。


登録免許税とは、不動産登記の手続きに対して発生する手数料です。


マンションの売却の際に必要な登録免許税は以下の通りとなります。


◦所有権移転登記(買主負担)

マンションの売却に伴い所有権を買主に移転する際に必要となります。


◦抵当権抹消登記(売主負担)

マンションの登記簿に記載された抵当権を抹消する際に必要となります。

◆抵当権とは、マンションの所有者が銀行などから住宅ローンを借りる際に銀行がマンションなどの不動産を貸付の担保として設定する権利です。




抵当権抹消を司法書士に代理で依頼すると、手数料が生じます。抵当権抹消登記費用の司法書士手数料の相場は1万円程度です。





物件の売買代金の他にかかる費用

マンションの売却において、売買代金の他にかかる費用として、ハウスクリーニングや引っ越し費用の他、管理費、修繕積立金、駐車場(駐輪場)代金、都市計画税等があります。
物件の売買代金の他にかかる費用は売却する不動産等により変わってきます。特に都市計画税は不動産の固定資産税評価額を基に計算します。


◆都市計画税=固定資産税評価額 ×0.3%(税率)


引っ越し費用

マンションを売却する際には、引っ越し費用も考慮する必要があります。 引っ越し費用の金額は、運ぶ荷物の量や移動距離、そして引っ越しを する時期によって異なります。これらの要素に応じて相場が変動します。 したがって、マンションの売却計画を立てる際には、引っ越し費用もしっかりと 把握しておくことが重要です。 


ハウスクリーニング費用

ハウスクリーニングは必ず行わなければならない義務はありませんが、内見した購入検討者の印象を良くする可能性があるため、検討する価値があります。清潔な状態に整えられたマンションは、購入希望者にとって魅力的に映りますし、良い印象を与えることが できます。そのため、売却を考えている場合は、費用が発生しますが ハウスクリーニングを検討してもよいでしょう。


マンション売却中も継続して発生する費用

マンションを所有している限り、毎月の管理費、修繕積立金、毎年の固定資産税や都市計画税などの費用がかかります。



各種証明書類の発行にかかる費用

マンションの不動産売却には、印鑑証明書・住民票・固定資産税評価証明書などの各種証明書類が必要になります。


◆登記住所と現住所が同一人物の場合住民票は不要
◆固定資産税評価証明書は原則として納税義務者である売主が取得します


マンション売却で税金が発生するケース~譲渡所得税とは~


マンション売却において所得が発生した場合、所得に対してかかる税金を譲渡所得税と言います。ただしマンション購入価格より高く売れた場合の利益分に対してかかるため、利益が出ていない場合は納税・申告の必要はありません。
では、譲渡所得税はどうのように算出し、税額控除等はあるのかをご説明いたします。


譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は以下の計算方法により算出します。
譲渡所得 = 売却価格-(購入価格-減価償却累計額+購入時の諸経費+売却時の諸経費)-特別控除
譲渡所得税 = 譲渡所得×税率

譲渡所得の税率は、所有期間が5年以内か、5年を超えるかで変わってきます。
5年以内の場合 ⇒ 短期譲渡所得 ⇒ 税率所得税:30.63%  住民税:9%
5年超の場合 ⇒ 長期譲渡所得 ⇒ 税率所得税:15.215%  住民税:5%




譲渡所得がプラスの場合の特例

譲渡所得においてはプラスの場合には「3,000万特別控除の特例」を受けられる場合があり、また譲渡所得がマイナスだった場合は「特定の居住用財産の買換えの特例」を受けられる場合もあります。譲渡所得にはさまざまな控除が存在しますが、それぞれにはメリットとデメリットがあります。従って専門家への相談することをおすすめします。

◦3,000万の特別控除の特例
売却した不動産が自宅(マイホーム)だった場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。こちらの特例を適用するためには次の要件を満たす必要があります。

・自身が居住していたマンションであること
・売却の前年もしくは前々年にこの特例やマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
・売手と買手が、親子や夫婦などの関係でないこと。

上記で挙げた要件以外にもチェックする項目があるため、以下のリンクから国税庁のHPで確認してみて下さい。

◆3,000万控除を適用すると、住宅ローン控除との併用ができないため注意が必要です。どちらを適用した方が節税できるかを専門家に相談するのも良いかもしれません。


譲渡所得がマイナスの場合の特例

マンションを売却して、新居を購入した場合、譲渡して得た利益を将来に繰り延べることができます。

例)3,000万円で購入したマンションを6,000万円で売却した場合
◆便宜上、減価償却費は考慮しません。
差額の3,000万円が利益となりますが、「特定の居住用財産の買換えの特例」の適用を受けることで一時的に課税されずに済みます。
⇒新しく購入したマンションを将来売却する際に課税されます。新居を4,000万円で購入し4,500万円で売却した場合、500万円と前回の売買時に支払う予定だった3,000万円の合計3,500万円に対して課税されます。


買い替え特例のメリットとデメリット

譲渡所得がマイナスだった場合(上記項目)は、「特定の居住用財産の買換えの特例」を受けることができるのですが、この特例にはメリットとデメリットがありますので、できれば専門家に相談することをおすすめします。





マンションの所有期間によって税率が変わる

マイホームを売却した際に、そのマイホームの所有期間が10年以上の場合、課税される譲渡所得に応じて軽減税率が適用されます。また、3,000万特別控除の特例と併用することができ、非常にメリットの多い特例です。
例えばマンションを売却し譲渡益が出ていて10年以上の保有だった場合、長期譲渡所得より低い税率で納税できることになります。

通常の長期譲渡所得の場合

所得税15.315% + 住民税5% = 合計20.315% が課税税率

10年超所有軽減税率の特例の場合(6,000万円までの譲渡益)

所得税10.21% + 住民税4% = 合計14.21% が課税税率
よって、6.105%もの税率の軽減が受けられことになります。なお、6,000万円超の部分については、長期譲渡所得の税率が適用されます。


10年超所有軽減税率の特例を受けた場合の税率



その他の税金がかかるケース


都市計画税

都市計画税とは、市街化区域内に土地や家屋を持っている人に対し課税される地方税のことを言います。そのため市街化区域にお住いの方には全員に課税され、毎年の固定資産税と合わせて徴収されています。しかし都市計画税には条件にもよりますが軽減措置があります。この軽減措置も条件次第となりますので詳しくは専門家へのご相談をおすすめします。


都市計画税の計算式図

◆税率は通常は0.3%ですが軽減措置適用の場合変動します


まとめ


今回はマンションを売却する際にかかる費用と税金についてご説明させていただきました。
今回ご紹介した特例以外にも税金を抑えられる方法が見つかるかもしれないのでマンション売却時にはぜひ専門家へご相談ください。

編集監修者情報
編集監修者
和田 一希(わだかずき)氏 税理士法人スーゴル/スーゴルマネジメント株式会社 資産税部
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