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不動産売買にかかる仲介手数料の相場は？計算方法などを解説
公開日：2020-12-08 00:00:00.0
先読み！この記事の結論
- 不動産売買における仲介手数料の相場を紹介
- 仲介手数料以外に必要な費用が理解できる
- 不動産売買の仲介手数料は必ずしも値切れば良いというものではない
こんな悩みの人にピッタリ
- 不動産売買の際にどの程度の仲介手数料が必要なのか知りたい
- 不動産売買において、少しでも出費を抑える方法が知りたい
目次
不動産売買で発生する仲介手数料とは？
不動産売却を行うとき、多くの場合不動産会社と契約を結びます。不動産会社と媒介契約を結ぶと不動産の売却が成立した際に、契約した不動産会社への仲介手数料を支払わなければなりません。
これは、自分が所有している不動産を売買するためにさまざまな活動をしてくれた不動産会社への報酬になります。この記事では、不動産売買にかかる仲介手数料について解説します。
仲介手数料とは
媒介契約を結ぶことで不動産会社は、売主さまから預かった物件を売却するための活動をスタートします。例えば、不動産指定流通機構（レインズ）に登録したり、チラシを作ったりすることが営業活動のひとつです。自社の物件情報をウェブサイトや外部の不動産売買情報サイトに物件情報を掲載してくれる不動産会社もあります。
売却活動の中には、内覧会やオープンルームなどもあります。不動産会社が中心となってこうした広告活動を行うことで、購入希望者を広く募集することが可能となります。
このような活動を行うことで、無事に不動産が売却できた場合に売主さまが不動産会社に支払うのが仲介手数料です。仲介手数料は基本的に成功報酬であるため、不動産が売却されなければ支払う必要はありません。
とはいえ、売却が成功した際には支払う必要があるお金であるため、事前にきちんと用意しておくか売却代金から支払う算段をしておくことは大切です。
仲介手数料の内訳
仲介手数料には、何が含まれているのか気になる人もいるでしょう。具体的には以下のような売却活動のための費用が含まれています。
●広告にかかる費用
●物件案内にかかる費用
●不動産登記や権利情報調査の費用
●重要事項説明書の作成
●売買契約書の作成
●重要事項説明と契約締結
●引き渡しまでの必要書類の準備
●支払いの手続き
不動産を売却するために必要な作業は、不動産会社が行ってくれます。つまり、売主さまと買主さまの間で行う契約に関連した手続きの代行費用も含まれるということです。
仲介手数料の具体的な相場
では具体的に仲介手数料はいくらくらいかかるのかについてみていきましょう。仲介手数料は法律で上限が定められており、多くの不動産会社は上限を超えないギリギリの金額に設定しています。そのため、どこの会社に不動産売却を依頼しようとも、ほとんど同じ額の仲介手数料を支払うことになるでしょう。これから説明する計算方法を参考に、ある程度の仲介手数料の目安を算出しておきましょう。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料は「宅地建物取引業法」によって計算方法が定められています。下記の計算式を参考に、おおよその仲介手数料を算出しましょう。
2018年1月1日の宅建業法の一部改正によって、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限が18万円に設定されています。この改正は、空き家問題を解消するために制定されたものとされています。築年数の古い空き家を売却する場合は、売却額が400万円以下になるケースも少なくありません。
このケースは売主にのみ適用される点が特徴ですが、不動産会社が事前に説明して売主と合意しておくことが条件となります。売買価格が400万円を超える場合には、以下の速算式を利用するのが一般的です。
物件価格の3%+6万円+消費税10％
仲介手数料の目安としていくつかの売却価格を例にあげて金額を算出しておきます。
仲介手数料を支払うタイミング
仲介手数料は、どのタイミングで支払うのでしょうか。仲介手数料は、売買価格によって変動するため不動産の売却が完了したタイミングが支払いのタイミングになります。一括で支払うこともありますが、売買契約が成立したタイミングで50％を支払うケースもあります。では残りの50％はいつ支払うのかというと、買主さまに不動産の引き渡しが完了した時点になります。売買契約後にも諸手続きが残っているケースがほとんどであるため、このように2回にわけて支払う場合もあります。売買契約成立後に、買主がローンを利用できなかったなどの理由で契約が解除された場合には支払った額の仲介手数料は返金されるため安心して手続きを進めることができます。
仲介手数料の値引きは可能？
上限はあるけれど、下限はないのが仲介手数料の特徴です。不動産会社は利益を出すために、法で定められた上限を超えないギリギリのラインで仲介手数料を設定します。下限がないのであれば、仲介手数料を値引き交渉することは可能なのか気になる人もいるでしょう。結論からいうと値引き交渉をすることは可能ですが、値引きをすることで必ずしも結果が伴うかどうかが問題です。
ここで注目して欲しいのが「手取り金額」です。たとえば、仲介手数料を半額にしてくれる会社と媒介契約を締結し、3,000万円で売却ができ、仲介手数料528,000円を支払うのと3,100万円で売却でき、上限の仲介手数料1,089,000円を支払うのでは、手取り額が多いのは3,100万円で売却したケースです。確かに仲介手数料が安いのは魅力に見えますが、必ずしも最善の結果になるとは限らないことを覚えておきましょう。
仲介手数料の値引き交渉をするよりも、適切な仲介手数料を払って、適切な広告宣伝をしてもらい、不動産を少しでも高く売ることを考えたほうが結果として利益が出ます。
仲介手数料にかかる消費税は？
消費税は、国内で事業者が事業として対価を得て行う取引を対象として課税されます。仲介手数料は、不動産会社に対して仲介業務の対価として支払う費用となるため消費税の課税対象となります。
不動産の売却に関しては、仲介手数料にのみ消費税がかかる点には注意が必要です。売却価格が高額になればなるほど消費税も高額になるため、事前にしっかりと概算だけでも計算しておくことが大切です。
また、不動産会社が仲介手数料を税抜き表示しているケースがあり、提示された税抜きの金額で支払うことを想定していたけれど、実際には税込みの仲介手数料を支払わなければならず、予定より売却益が低くなってしまうことがあるため注意が必要です。事前に税抜き表示か税込み表示か確認しておきましょう。
仲介手数料以外に必要な費用
仲介手数料についてはさまざまな角度から解説してきましたが、不動産の売買には、仲介手数料以外にも必要な費用があります。どのような費用が必要となるのか、確認しておきましょう。
引越し費用
不動産の売却と同時に引越しをする場合、引越し費用が必要となります。その際、不動産会社に相談すれば引越しにかかる費用の概算を教えてもらえることもあります。
引越し費用をとにかく安く済ませたい場合は、一括見積もりサイトを利用し数社に見積もりを依頼して相場を把握するとよいでしょう。また、物件の引き渡しと同時に新居に引っ越せない場合は、仮住まいを用意する必要があるため、さらに費用が必要となります。
印紙税
印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼り付けるものです。契約金額に応じて金額が変動するため、わかりやすく下記の表を参考にしてください。
抵当権抹消費用
不動産を売却する場合、抵当権を抹消しておく必要があります。抵当権が残っている状態では不動産を引き渡すことができないからです。抵当権を抹消するには住宅ローンを完済する必要があります。そのため、住宅ローンが残っている場合には、ローンの残債を支払うための資金が必要となります。
あわせて、登記を変更する際に必要となる手数料が抵当権抹消費用です。登記変更には登録免許税の支払いが伴います。これらの手続きは煩雑なことが多いため、司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士に依頼した場合の抵当権抹消費用は、おおよそ20,000円〜25,000円程度で、司法書士に依頼しないのであれば土地・建物ひとつずつの場合、2,000円の登録免許税だけで済ませることができます。
住宅ローン返済手数料
不動産の売却を行う場合には住宅ローンの完済をしなければなりません。住宅ローンを一括返済する場合には、金融機関によっては事務手数料を支払う必要が生じます。返済に必要な手数料は金融機関によって異なります。
返済手続きの方法によっても異なるといわれているため、自分が利用している金融機関の手数料を事前に確認しておくことをおすすめします。ちなみに返済手続きの方法には、窓口、電話、ネットバンキングがあります。一般的にはネットバンキングでの返済が一番安いケースが多くなっています。
ハウスクリーニング費用
不動産売却の査定額をプラスにするため、ハウスクリーニングを行うことで、ハウスクリーニング費用も必要となります。ハウスクリーニングは、居住中でも利用可能ですが、空室で依頼する場合と比較すると割高になるため、できれば空室にした状態で利用したほうがよいでしょう。
目安として居住中のハウスクリーニングは空室時よりも20〜30％ほど高くなるとされています。
解体費用
不動産によっては、解体して更地にする必要があるケースもあります。この場合には解体費用が必要となります。解体費用は、解体する建物の構造や建材によって変動します。
坪単価は木造が最も安く25,000円〜60,000円とされています。逆に解体に時間がかかる鉄筋コンクリートの場合は、地域によって相場は異なりますが、おおよそ坪単価46,000円〜80,000円とされています。
適切な手数料の相場と必要な費用を理解しよう
不動産売買のためには、闇雲に手数料を値切るのではなく、手数料の必要性を理解して適切な価格から著しく外れていないかを確認するようにしましょう。
編集監修者情報
※1 弊社売買実績（2021年4月1日～2022年3月31日）
