賃貸マンション経営の経費はどこまで認められる？

公開日：2016-02-10 00:00:00.0

賃貸マンション経営などの不動産投資においては、様々な支出が発生します。この支出の中には、経費として所得控除されるものが少なくありません。「どの支出が経費になるのか」を知っているのと知らないのとでは、実収入に大きな差が生まれます。

不動産所得の計算法
賃貸マンション経営などの不動産所得がある場合は、「不動産投資での総収入－必要経費」の算式で不動産所得を算出します。
総収入とは家賃収入や礼金などです。必要経費とはマンションの管理、修繕などに要した支出です。また、不動産所得に対する所得税は「不動産所得額×税率－控除額」の算式で算出します。
税率は一律なので、必要経費をどこまで計上するかによって納税額が増減します。そのため、確定申告においては不動産経営で支出したうちの必要経費の計上が極めて重要になってきます。
しかし、自分で勝手に判断して支出を片っ端から必要経費に計上しても、税法上では経費として認められない支出も少なくありません。経費計上を否認された場合は、税務署に追徴課税される恐れもあり、そうなってしまったらそもそも本末転倒です。逆にどこまでが経費計上できるか分からずに、少なく計上してしまうとみすみす損をすることになってしまいます。
では、どのような支出が必要経費になるのでしょうか。

賃貸マンション経営で計上できる経費の範囲
賃貸マンション経営においては、一般的に次のような支出が必要経費として認められています。

●租税公課
賃貸マンション経営に関する税金は、基本的に経費計上ができます。具体的には「物件取得時に課税される不動産取得税、登録免許税、印紙税」「取得物件の土地・建物に課税される固定資産税、都市計画税」などです。
他に事業税も計上できますが、こちらは1棟投資などの「事業的規模」でなければ事業税は課税されず、したがって、区分所有物件の投資では件数が多くても事業税の経費計上はできません。

●管理費
賃貸マンションの経営においては、建物の日常的な維持管理、入居者募集、家賃の集金、滞納家賃の督促などのマンション管理業務を管理会社に業務委託するのが通常です。この業務委託費は経費計上ができます。
もちろん業務委託をせず、自ら管理した場合もその経費は計上できます。

●修繕費
入居者退去後の、物件原状回復の範囲内で行われる修繕の費用は経費計上できます。例えば外壁の塗り替え、玄関ドアの補修、畳の入れ替え、障子・襖の張り替え、キッチンの床板補修などです。修繕費はケースバイケースによるため、原状回復費用のどこまでを修繕費として経費計上できるかは一概には言えませんが、原状回復工事にかかった費用が20万円以下なら、基本的に修繕費として経費計上できるようです。

●修繕積立金
マンションの大規模修繕に備えて積み立てるのが修繕積立金です。この修繕積立金は所定の条件を満たせば、年度ごとの修繕費として経費計上ができます。

●減価償却費
減価償却とは、不動産投資のために取得した物件購入費をいったん資産として計上し、その後、資産計上した物件購入費を年度ごとに一定額ずつ経費計上する会計処理のことです。
具体的には木造、鉄筋コンクリート造など、建物の構造ごとに法定耐用年数と償却率が税法で定められており、減価償却費は「物件購入価格×法定耐用年数に応じた償却率」で算出します。この額を必要経費として経費に計上することができます。

●損害保険料
火災保険、地震保険、賃貸住宅費用補償保険などの保険料は経費計上ができます。ただし、一括払いの場合は当年度分しか計上できないので、注意が必要です。

●借入金利息
物件取得のために借り入れたアパートローンなどの利息は経費計上ができます。

●その他経費
次のような支出は経費計上ができます。
　・税理士に確定申告代行を依頼した場合の手数料
　・不動産投資の勉強のために支出したセミナー受講料とセミナー受講のための交通費、同じく書籍購入費、管理会社との打ち合わせのための交通費など

サラリーマンなどが副業で行っている賃貸マンション経営の経費は、家賃収入の約3割が目安といわれています。換言すれば、経費総額が家賃収入の3割以下なら全額必要経費として認められる可能性が高い訳です。3割を超えてしまうと経費としては認められず、逆に追徴課税の恐れも出てきます。したがって、経費率が3割を超えた場合には、フィナンシャルプランナーなど不動産所得税に詳しい専門家に相談したほうが無難でしょう。

2016-02-10 15:43:12.0

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