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中古マンション購入時の「マンション管理の良し悪し」の見分け方
公開日：2016-10-19 00:00:00.0
管理の良い中古マンションは、入居後の暮らしが快適です。建物の老朽化が遅いので、資産価値が落ちにくいともいわれます。では、管理の良し悪しはどのようにして見分けられるのでしょうか？
物件見学の本来の目的は？
立地が良くても、グレードが高くても、管理の悪いマンションは建物の老朽化が早く、資産価値が急速に下落してしまいます。それにもかかわらず、中古マンション購入希望者の中には、物件見学時にエントランスから住戸に直行して、間取りや窓からの眺望を確認し、不動産会社の営業担当者から住宅設備に関する説明を受けて終わりという人が少なくないようです。
これでは、木を見て森を見ないのと同じです。なぜなら、本来の物件見学の目的は、「マンション管理の良し悪しを見分けること」といわれているからです。
「管理」といっても形態や方式はさまざま
中古マンションの管理の良し悪しを見分けるには、まずマンション管理の形態や方式を知っておく必要があるでしょう。
マンション管理形態は、次の3種類に分かれています。
・管理会社への全面委託
マンション管理のすべてをマンション管理組合が管理会社に委託する形態です。現在は多くのマンション管理組合が採用している形態でもあります。管理組合の負担が少ない反面、入居者が負担する管理費が高くなるデメリットがあります。
・管理会社への部分委託
必要に応じて管理業務の一部を管理会社に委託し、それ以外の業務は管理組合が行う形態です。全面委託よりも管理費が安くなる反面、管理組合の負担が増します。
・自主管理
管理業務のすべてを管理組合が行う形態です。管理費を最も安くできる形態ですが、すべての業務を管理組合が行わなければなりません。したがって、マンション管理の専門知識を持った組合員（入居者）の管理業務活動への参加が必須になるなど、現実的には実現が困難な場合もあります。
また、管理会社に委託する管理方式も次の3つに分かれています。
・常駐管理
管理員が住み込みや交代制で24時間マンション管理をする方式です。常駐なので深夜の緊急事態にも対応できるなど、安全面でのメリットは高い反面、入居者の管理費負担も大きくなります。タワーマンションや、大規模なマンションなどで採用されることが多いです。
・日勤（通勤）管理
管理員が通勤でマンション管理をする方式です。管理費は常駐管理より安くなりますが、夜間や休日は管理員が不在なので、緊急時の対応ができません。
・巡回管理
複数のマンションを管理員が定期的に巡回して、マンション管理をする方式です。管理費が安い反面、管理員の滞在時間が短いので、最小限のマンション管理業務しかできないでしょう。
このように、購入予定のマンションの管理形態と管理方式を知っておくと、マンションの管理の良し悪しを見分ける材料になります。
マンション管理の良し悪しを判断するチェックポイント
一般的に「マンション管理の良し悪しは共用部を見ればわかる」といわれています。
具体的には以下の箇所がチェックポイントとなります。
●エントランスホール
・エントランスにゴミが散らばっていたり、床が汚れていたりしないか
・メールボックス（集合郵便受け）は破損していないか、メールボックスの周辺にチラシが散乱していないか
・掲示板にどんな内容が掲示されているか
●エレベーターホール
・エレベーターホールにゴミが散らばっていたり、床が汚れていたりしないか
●ゴミ置き場
・ゴミの分別はできているか
・整理整頓されているか
●その他
・共用廊下の蛍光灯などが切れていないか
・駐輪場の自転車・バイクは整理されているか、駐輪場以外の場所に自転車・バイクが放置されていないか
エントランスホールやエレベーターホールの清掃状況を見れば、管理の良し悪しが一目瞭然です。また、ゴミ置き場や自転車・バイクの駐輪状況を見れば、マナーの悪い入居者の有無がわかります。
中古マンション購入で後悔しないための最後の詰めは？
上記のポイントをチェックするだけでも、「買って良い中古マンションか否か」のふるい分けができるでしょう。さらに、「この中古マンションを買って良かった」と思うためには、マンション入居者同士の「コミュニティ形成度」が重要になってきます。
一般的にコミュニティ形成度の高いマンションは、資産価値の保全に対する入居者の意識が高く、一致団結してマンション管理の向上に努めています。このようなマンションは、資産価値の高いマンションになる可能性が高いといえます。
コミュニティ形成度の高さは、管理組合の定期総会が正常に開催されているか、管理費や修繕積立金は適正か、管理費などの滞納が放置されていないか、大規模修繕工事計画が明確にされているか、親睦活動が活発かなどの情報から、ある程度推測できます。そのためには、マンション管理規約の閲覧、管理組合理事への聞き取り、マンション管理会社への確認などが必要となり、1回の物件見学では困難です。
したがって、これらの調査については、購入候補物件を絞り込んだあとに行うといいでしょう。
いずれにせよ、マンション管理の良し悪しを見分けることは、中古マンション購入で後悔しないための第一歩といえそうです。
