投資用マンションの収益を改善するためには・・・？

公開日：2015-01-20 00:00:00.0

不採算不動産は思い切って処分を

投資用不動産は、大きく「採算不動産」と「不採算不動産」の2種類に分けられます。
もちろん、住居用など最初から採算を度外視した不動産もありますが、ここでは投資用マンションに話を絞り、所有物件の採算性について掘り下げてみましょう。

不採算不動産とは、収益を生まない不動産や、収益性の低い不動産を指します。所有しているだけの更地や、賃貸・売却が困難な古家を主に指す言葉ですが、空室率の高い・あるいは地価が高い時に購入したため利回りが悪い賃貸マンションなどもこれに含まれます。
そこで、不採算不動産は思い切って売却し、採算不動産に買い換えるということも検討されてみてはいかがでしょうか。

利回り計算で比較を

たとえば、月間賃料10万円、貸室10室の賃貸マンションを1億円で購入したとしましょう。
表面利回りは年間収入÷購入価格で求められますから、

表面利回り＝10万円×10室×12ヶ月÷1億円
＝0.12

で、12％となります。もしもこの物件の立地が悪く、年間300万円もの広告費をかけても、空室率が15％だったとしましょう。この場合、実質利回りはどうなるでしょうか？
実質利回りは、（年間収入－年間支出）÷購入価格で求められます。この物件の場合は、

実質利回り＝（10万円×10室×12ヶ月×（1－0.15）－300万円）÷1億円
＝720万円÷1億円＝0.072

で、7.2％となってしまいます。実際には年間支出に税金、管理費などが加わりますから、実質利回りはさらに低いものとなるでしょう。

このマンションを売却して、月間賃料8万円、貸室10室のマンションを8,000万円で購入したとするとどうでしょうか。
表面利回りは8万円×10室×12ヶ月÷8,000万円＝0.12で12％と同じですが、こちらは人気が高い物件で、広告などしなくても空き室が出るとすぐ埋まってしまい、空室率が3％とします。
すると、実質利回りは8万円×10室×12ヶ月×（1－0.03）÷8,000万円≒0.116で約11.6％となり、先ほどの物件よりもはるかに実質利回りが良い＝採算性が高い物件であることがわかります。

マンションの空室率は立地だけで決まるわけではなく、管理状況の良さ、不動産会社の営業力（集客力・ブランド力）などに大きく左右されます。表面利回りは同じでも、こうした違いが実質利回り、つまり採算性に顕著に現れるということです。

なお、不動産の採算性を考える際、経済的な意味だけでなく「自分にとってのメリットの大小」という観点から考えることも重要です。たとえば遠隔地にあり管理しにくい物件を管理しやすい近隣に買い換える、古い一戸建ての自宅を分譲マンションに住み替えて不動産の相続評価額を下げるなど、不動産を保有するメリットを最大化することもあわせて考えてみてはいかがでしょうか。

編集監修者情報