賃貸経営の流れ

煩雑な賃貸経営も専門スタッフが揃った大京穴吹不動産なら安心です。オーナーさまのご要望に合わせて、賃貸に伴うあらゆる活動をサポートいたします。

1.賃貸経営のご相談

オーナーさま
・賃貸借契約の種類確認
・プランの内容確認
大京穴吹不動産
・プランのご説明

2.賃貸経営のご依頼

オーナーさま
・管理委託契約
・必要な物の準備
大京穴吹不動産
・賃料募集条件の設定
・管理委託契約受理

3.入居者募集

オーナーさま
・広告内容の確認
・お引越し
大京穴吹不動産
・鍵のお預かり
・募集活動開始
・内装工事・クリーニングの提案

4.入居者決定、賃貸スタート

オーナーさま
・入居者の確認・決定
・お支払い
「賃貸運営委託料」
大京穴吹不動産
・入居者のご紹介(入居審査)
・賃貸借契約の締結

5.入居中

オーナーさま
・お支払い
「賃貸運営管理料(月々)」
「修繕費用のご負担」
大京穴吹不動産
・賃料滞納時の督促
・設備の故障の対応(24時間受付)
・入居者の要望・相談受付

6.更新

オーナーさま
・お支払い
「更新業務手数料」
大京穴吹不動産
・更新手続き

7.解約・原状回復

オーナーさま
・お支払い
「退去業務手数料」
「原状回復工事費用」
大京穴吹不動産
・解約受付、退去時の立会い
・原状回復工事の調整と手配
・敷金精算手続き

8.再募集

オーナーさま
・賃料等募集条件の決定
・広告内容の確認
大京穴吹不動産
・再募集

1.賃貸経営のご相談

ご所有の不動産をどのようなカタチで賃貸するか。契約方式でも、それぞれにメリット・デメリットはあるものです。
それぞれの物件特性、事情などを考慮した上で決めることが重要です。

賃貸借契約の種類と違い

契約期間を決める際には「普通建物賃貸借契約」と「定期建物賃貸借契約」を理解する必要があります。この2つは契約期間だけでなく解約などでも差異があり、それぞれの特徴があります。

契約方法

普通契約 定期契約
民法上、書面でも口頭でも可能ですが、弊社では書面にて契約しております。 [1]書面(公正証書等)による契約に限ります。
[2]「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付してオーナーさまが説明しなければなりません。

契約更新

普通契約 定期契約
借主の希望があれば更新できます。 更新はありません。(相互の合意により再契約可能)

契約期限

普通契約 定期契約
[1]1年未満の契約は、期間の定めのないものとされます。
[2]期間の上限は無制限です。
(2000年3月1日より前の契約は20年)
※弊社は契約期間を2年間で設定しております
(店舗等を除く)
自由に設定できます。
[1]1年未満の契約も可能です。
[2]期間の上限は、無制限です。

オーナーさまからの解約

普通契約 定期契約
正当な事由※がない限り解約は不可能です。 オーナーさまは、1年以上の契約の場合、契約満了時の1年以内6カ月前までに借主に終了の通知をしなくてはなりません。これを怠った場合、通知の日から6カ月間は、オーナーさまの側から定期建物賃貸借を終了させることは出来ません

借主からの中途解約の可否

普通契約 定期契約
特約の定めによる。
※弊社では原則として借主さまからの1カ月前の申し入れにより可能。
(200㎡未満の住宅)
[1]特約により可能です。
[2]特約にかかわらず、転勤、療養、親戚の介護などのやむを得ない事情により生活の本拠地として使用 することが困難になった場合は、借主からの1カ月前の申し入れにより可能です。
(200㎡以上の住宅・事業用建物)
特約の定めによる。

※正当事由とは建物の老朽化により建替えを余儀なくされた場合など、社会通念上やむを得ない事情がある場合に限られます。
●表示内容は2015年3月現在の法令に基づいています。
●賃貸借契約期間中の契約種類の変更はできません。
●定期建物賃貸借契約終了後、オーナーさまが当該物件に入居を希望される場合、借主さま退去後の原状回復に要する時間を考慮する必要があります。

2.賃貸経営のご依頼

賃貸を行う場合、最初に必要となるのは入居者の募集条件設定や設備の点検補修などの専門的な知識です。
弊社ではご依頼を受けた場合、相場に沿った適正な想定賃料やリフォームなどのご提案を行います。

(1)入居者募集条件の設定

周辺エリアの市場調査を実施し賃貸物件の相場を提案書にてご報告。市場調査を踏まえた上で、賃料などの募集条件(敷金・礼金・更新料は地域習慣などにより異なります)を決定いただきます。

大京穴吹不動産のプラスα

該当物件の正しい不動産価値を知りたい、賃貸と売却で迷われているという貸主さまには、ご要望に応じて売却査定も行います。

(2)管理委託契約の締結

管理委託申込書を受領後に、正式な契約書を発行します。

(3)ご依頼時にご用意していただくもの

◎印鑑◎鍵一式◎本人確認書類(運転免許証など)

・お持ちであれば
各種設備の取扱い説明書、管理規約と使用細則、物件概要書と間取り図

・代理人を選任される場合
委任状(実印でご捺印いただきます)、印鑑証明書(海外転居済みの場合はサイン証明が必要です)

・オーナーさまのお名前が登記などと異なる場合
戸籍謄本あるいはその記載がある運転免許証などの写しが必要です。

3.入居者募集

管理委託契約締結後、ただちに入居者募集の活動を行います。

(1)入居者募集活動

入居者募集に実績のある幅広いネットワークとWEBサイトなどの多面的な広告活動により、集客力を高め早期の成約を目指します。また募集の状況につきましては、定期的にご報告いたします。

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全国にある協力店向けの専用サイトで最新の空室情報をリアルタイムで公開。広域にも情報を発信し、募集活動に取り組んでいます。

(2)設備の点検・ハウスクリーニング等

リフォームの実施が必要な箇所や、設備品の不具合の有無についても貸主さまにお伺いいたします。家具・カーテン・インテリア品などは搬出し、エアコン・照明器具(リビングや居室)・洗浄機能付便座等については「設備品」として残すことも可能です。「設備品」は経年劣化、自然損耗にて修理または交換が必要となった場合は、オーナーさまの費用負担となります。

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借主さま入居中の「設備」の故障を保証する「設備保証サービス」付プランをご用意しております。
入居者募集に際して「畳表替・襖障子張替・ハウスクリー二ング」を借主さま負担にて特約を設けることも可能です。
※地域の習慣により異なります。

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リフォームのご案内
入居者募集に際して内装のリフォームが必要な場合は、マンションリフォームにおいて長年にわたる経験と実績を持つ、弊社指定の内装業者がプランをご提案させていただきます。よりクオリティが高い賃貸物件とすることで、不動産価値を高めます。

(3)鍵について

原本の鍵を2本以上お預かりさせていただきます。この際、コピーキーでのお預かりはできません。なお、賃貸借契約締結後、プライバシー及び個人情報保護を考慮して、弊社がお預かりいたしました鍵は全て借主さまへお引渡しいたしますので、弊社では鍵の保管はいたしません。

※電気と水道については借主さま案内時に使用させていただきますので、借主さまと契約されるまでは貸主さま名義にて使用できる状態にお願いいたします。
※貸主さまが現在入居中のマンションを貸される場合、引っ越し時に建物管理会社へ退去届等の提出・連絡をお願いいたします。

火災報知器の設置義務

消防法の改正(消防法第9条の2)により、全国一律に住宅用火災警報器を設置し、維持することが義務付けられました。
○新築住宅については平成18年6月1日から施行されました。
○既存住宅については平成23年6月1日から適用されました。
火災が発生し火災警報器が設置されていれば明らかに被害が少なくて済んだといえる場合は、警報機を設置していなかったことが問題となり得ます。

※設置基準は各市町村条例により定められます。詳細については、所轄消防署にご確認下さい。

4.入居者決定、賃貸スタート

各種活動により当該物件に入居申込みのあった場合、入居希望者から賃貸借申込書を提出していただき、貸主さまに報告いたします。この際、事前に弊社で審査を行います。

(1)借主審査

借主さまの申込内容および家賃支払い能力などを確認いたします。
借主さまには身分証明書と収入証明書を提出いただいた上で原則として保証会社をご利用いただきます。
都合により保証会社をご利用いただけない場合は連帯保証人を立てていただきます。

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より高いレベルでの安全性を確保し滞納リスクを回避するため、弊社独自の厳しい審査基準を設けております。

(2)貸主承諾

借主さまの審査内容を確認いただき貸主さまの承諾を得たうえで賃貸借契約の手続きに入ります。

(3)賃貸借契約

弊社が貸主さまの代理として賃貸借契約書類を作成し契約を行います。
貸主さまへ賃貸借契約締結の報告・契約書類の写し等を送付・契約金を送金いたします。

5.入居中

契約(入居)が決まり、借主さまが入居期間中も、貸主さま・借主さまの双方に満足いただけるように業務を展開いたします。

(1)賃料の送金

当月の15日に賃貸運営管理料等の差し引き、貸主さま指定の口座に送金いたします。
(15日が土・日・祝休日・銀行休業日の場合は前営業日になります)

※送金に際し、所定の振込事務手数料をご負担いただきます。

(2)収支報告

年に1回(1月下旬頃)年間の賃貸収支報告書を送付いたします。収入の内訳となる礼金・年間賃料・更新料他や、支出の内訳となる賃貸運営委託料・年間賃貸運営管理料・更新業務手数料・退去業務手数料・内装費他をご報告いたします。

(3)家賃滞納時の対応

家賃滞納が発生した場合、貸主さまの代わりに借主さま(および連帯保証人)に対して督促いたします。

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家賃滞納が発生した場合、借主さまに代わり賃料を保証する2つのプランをご用意しています。

プラン
賃料の保証期間
トータル
全期間
バリュー
3ヵ月まで(賃貸契約中の上限)

(4)設備の故障や急を要するトラブルへの対応

入居中に発生した設備の修理要請を貸主さまに代わって受付けます。(故障・トラブルが借主さまの故意または過失の場合は借主さまの負担となります。しかし、それ以外の老朽化などの物件の性質上で起きた場合は、貸主さまの負担となります。)

※原則、貸主さまのご了承を得たうえで修理等の作業へ着手させていただきますが3万円以下(別途消費税)の修繕、もしくは緊急対応が必要な場合には貸主さまに連絡が取れない状況でも修繕を実施させていただきます。

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大京穴吹不動産修理受付センターが室内の設備・機器等の不具合が生じた場合、24時間年中無休で受け付けいたしますので、借主さまに安心してお住まいいただけます。

24時間修繕受付

さらに

トータルプランには設備保証(上限)10万円

※借主さま入居中は何度でも修理可能。設備の交換は対象外となります。別途消費税。

(5)貸主さまや借主さまからの連絡代行

貸主さま・借主さまの双方からの各種連絡業務を引き受けます。

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連絡代行に際しましては、借主さま・貸主さまそれぞれのきめ細かなご要望に対応し、必要かつ適切な連絡代行業務を行います。さらに、個人情報の保護に関する法令と社会秩序を尊重・遵守し、個人情報の適正な取扱いと保護に努めます。

6.更新

更新時期に際しては貸主さまへ更新依頼書を発送いたします。

更新手続き

必要事項を記入後、返送していただき、その依頼書を基に、更新の手続きを行います。

※普通賃貸借契約の場合、正当な事由がない限り貸主さまからの更新拒絶はできません。

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条件変更は可能です。貸主さまのご依頼にもとづき契約期間満了の3ヵ月前から新規の更新条件設定等の更新手続きをお引受しております。

7.解約・原状回復

借主さまからの解約の申し入れを受け次第、すみやかに貸主さまにご連絡のうえ、解約手続きに入ります。

退去時の立会いと原状回復、敷金精算

退去時に借主さまと弊社指定の内装業者でお部屋の状態を確認します。契約書の定め(特約含む)や原状回復のガイドラインに基づき、内装工事の提案と工事を行い、敷金等を清算いたします。

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リフォームのご提案
物件の価値を高め、有利な条件で入居者募集と契約を行うためには、原状回復時のリフォームも有効な手段です。弊社では豊富な経験と実績を持つ会社によるリフォームをご提案させていただきます。物件の美しさと同時に、新たな付加価値もご案内します。

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売却のご相談
賃貸ではなく売却をお考えの場合もお任せください。無料査定サービスを行ったうえで、豊富な実績と確かなノウハウで、お客さまのご希望に沿った売却方法・売却条件をご提案。お客さまの満足を生む様々なプランを用意しておりますので、お気軽にご相談ください。

8.再募集

貸主さまへの退去の報告と共に再募集のご相談を行います。条件が整い次第、募集活動を開始します。

社会情勢の変化に伴い、ますます多様化し複雑化している入居者ニーズと様々な問題。
大京穴吹不動産はこのような状況を把握しご依頼から契約、解約、再募集まで不動産賃貸経営に関わる幅広い分野で貸主さまをトータルにサポートしていきます。

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