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賃貸経営方法のひとつ、サブリースとは?

賃貸経営が成功するかは管理の質が大きく関与します。しかし、これまで賃貸物件を所有したことのない方が1人で物件の経営や管理を行うことは難しいものです。
そこで今回は、賃貸経営方法のひとつである「サブリース」の仕組みや特徴をご紹介します。
 

サブリースとは

サブリースとは、不動産会社が所有者の物件を借り上げ、所有者の代わりに不動産会社が貸主として「入居者の募集・契約、賃料の回収、設備管理等の管理業務」を行う方法です。
 
不動産会社を使わずに賃貸経営を自分で行う場合は、賃貸物件の所有者と入居者が直接契約を結び、家賃等の収益をそのまま収入として受け取るため、利益を多く確保できますが、代わりに建物の設備が故障した場合等の全般的な管理業務を所有者自身で対応しなければなりません。
賃貸経営の専門的な知識を持っていない場合、トラブルが起こった際の問題解決に時間が掛かってしまったり、入居者からのさらなるクレームにつながったりしてしまう可能性もありますので、不動産会社を利用することが一般的です。
 
一方サブリースは、賃貸借契約と転貸借契約という2つの契約から成り立っています。賃貸借契約は物件の所有者と不動産会社との間の契約、転貸借契約は不動産会社と入居者との間の契約のことです。 
賃料は、不動産会社から所有者へ毎月支払われます。空室状態が続いたり入居者による家賃滞納が発生したりした場合でも所有者へ賃料が支払われる「賃料保証」もあり、リスクの軽減も可能です。
入居者と契約を結ぶのは不動産会社であるため、家賃の回収や入退去手続き等の管理業務は全て不動産会社が行います。所有者に賃貸経営の専門的な知識がなくても、賃貸経営が行えます。
 

サブリースの種類 

サブリースの特徴である一定の賃料保証には、いくつかの種類があります。ここでは一般的な「賃料固定型」についてご紹介します。
 
賃料固定型は、実際に貸し出されている賃料の金額が変動しても、所有者に支払われる賃料は一定額で固定されているサブリース契約です。
安定した収入が得られるため、長期的な収支プランを立てやすく、不況等による賃料下落の影響を受けにくい点が特徴です。
 

サブリースで気をつけたいポイント

《免責期間について》
免責期間とは「家賃保証を行わない期間」のことです。このような免責期間には、「賃料支払い免除期間」等の名称がついている場合もあります。
 
免責期間の種類は主に2つあります。1つ目は、物件を新築した際に全ての部屋に対して2ケ月程度適用される免責期間です。2つ目は、退去後の部屋に対して1ケ月~6ケ月程度適用される免責期間です。免責期間の具体的な日数は、不動産会社によって異なります。 
 
サブリース契約において免責期間を設けている不動産会社は多いため、「サブリース契約だから家賃保証されている」と安易に思い込まないように注意してください。家賃保証と免責期間に関する項目については、よく確認してから契約を締結しましょう。
 
《中途解約について》
サブリース契約では「中途解約」というリスクがあります。不動産会社が収益を出せないと判断された時点で解約されてしまったり、不動産会社が倒産して必然的に解約しなければならない状態になったりする可能性も考えられます。
サブリース契約をする際には、契約期間や解約に関する項目をよく確認をしてください。
 

おわりに

「必須知識や手間が軽減する」「空室保証がある」というメリットがあるサブリースは、賃貸経営をしていく上で有益な方法だと言えます。
ただし、「免責期間」「中途解約」のようなサブリースならではの注意点もあるため、ビジネスパートナーとなる不動産会社選びは、収益物件選びと同様に重要です。

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