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仲介手数料を払っても不動産会社を活用したほうが良い理由
公開日：2016-08-19 00:00:00.0
最近では、マンションを売却するときに、インターネット上の不動産売買サイトを使用して、売主が自分で買主を見つけることができるようになりました。自分で売却ができれば、不動産会社に仲介手数料を支払う必要がありません。
一方で、仲介手数料を支払ってでも、不動産会社を活用する方も多くいます。その理由はなぜでしょうか。
一方で、仲介手数料を支払ってでも、不動産会社を活用する方も多くいます。その理由はなぜでしょうか。
リスクが多い自宅マンション売却活動
売主がインターネットなどを使って自分で売却した場合、どのようなリスクがあるのでしょうか。リスクのひとつとして、売却期間の長期化により価格が下がってしまうことがあります。
インターネットに物件売却情報を流せばすぐに売れるとは限りません。自分で買主を見つける必要があります。また、売主が買主と直接交渉すると、どうしても互いの主張をぶつけあい、妥協点を見いだせないまま交渉が長期化したり決裂したりするケースも多いようです。このようにして売却期間が長期化すれば、売却価格の下落につながる可能性があるのです。
不動産会社を仲介して適切な売却価格を決める
売主と買主の交渉の際に主な論点となるのは、やはり価格でしょう。売り出し価格を最終的に決めるのは売主ですが、売主の意向だけを尊重して価格設定を行うと、市場実態と乖離することが多くなります。売主の大半は相場観がないため「価格設定＝希望売却価格」になるからです。
不動産会社は売主の希望売却価格を尊重しながら、取引相場、当該物件立地エリアの類似物件の成約事例・競合状況・需要動向などのマーケット調査を踏まえた「売却シナリオ」を描き、相場より高値設定で市場の反応を探る「試し価格」、リアルな相場を反映した「通常価格」、売却期間が長引いた場合に売れ残らないようにするための「セール価格」と、三段構えの価格設定を提案してくれます。
同じマンションの同じ間取りでも、住戸の清潔度（手入れ状況、壁の汚れ具合、室内の臭い等）、眺望、住宅設備の老朽度・作動状況などの物件特性により、売却価格に10％前後の差がつくケースは珍しくありません。立地も売却価格に差がつく大きな要素のひとつです。このように、様々な情報を加味した適切な価格を提案してくれることが不動産会社を利用する利点の一つでしょう。
不動産会社を仲介することで、スムーズな売却や取引成立後のリスク回避ができる
売却価格を設定したら売却活動に入ります。このとき不動産会社は、「物件をどう見せるか」に注力します。
例えば、居住中の物件で家具や各種生活用品が多く室内が雑然としている場合、不動産会社は売主に室内の整理や清潔感を向上させ、内見者の印象を良くするようアドバイスしてくれます。
逆に、売主がすでに住み替え先に転居し、空室状態になっている場合は、内見者はその部屋での生活をイメージしにくいといえます。そのような場合、最近ではリビングセットや鉢植えなどで空室を飾り、新築マンションのショールームのように快適な生活をイメージさせる「ホームステージング」を売却活動に採り入れる不動産会社が増えているようです。「ホームステージングをしたら早期成約」というケースも多いようです。このようなサポートも、不動産会社に仲介を頼むメリットです。
売買契約交渉段階では、不動産会社が売主に代わって交渉代理を行います。不動産会社は、売主と買主の中立的な立場となりますので、客観的な市場データに基づき論理的な価格交渉が行えます。そのため、妥協点を見つけやすく、売主・買主双方が満足度の高い交渉になり、早期成約につながるようです。
残金決済・物件引渡しの段階では、不動産会社は物件引渡しの立合いはもとより、「瑕疵問題」など物件引き渡し後の買主からのクレームにも対応しているのが通例です。
もし、不動産会社を仲介せず自力で売却を行ったら、売主は物件引渡し後のクレーム対応やトラブル処理もみずから行わなければなりません。交渉がこじれて訴訟騒ぎになれば、売主は賠償金請求のリスクにさらされる可能性もあります。不動産会社は、こうしたリスク発生を防止する役割も果たしているのです。
売却価格の3％＋60,000円とされている仲介手数料は、スムーズに売却活動を行うだけでなく、さまざまなリスクに対する「安全保証料」といえるかもしれません。
残金決済・物件引渡しの段階では、不動産会社は物件引渡しの立合いはもとより、「瑕疵問題」など物件引き渡し後の買主からのクレームにも対応しているのが通例です。
もし、不動産会社を仲介せず自力で売却を行ったら、売主は物件引渡し後のクレーム対応やトラブル処理もみずから行わなければなりません。交渉がこじれて訴訟騒ぎになれば、売主は賠償金請求のリスクにさらされる可能性もあります。不動産会社は、こうしたリスク発生を防止する役割も果たしているのです。
売却価格の3％＋60,000円とされている仲介手数料は、スムーズに売却活動を行うだけでなく、さまざまなリスクに対する「安全保証料」といえるかもしれません。
大京穴吹不動産の不動産売却サービス
大京穴吹不動産の不動産売却サービスは「エリア担当制の地域密着型営業」と「大京グループのネットワーク」が特徴です。エリア担当制の営業により、売主さまと買主さまのベストなマッチングを行います。また、マンション供給数・管理数全国No1（※）の大京グループのネットワークを活かしてスムーズな売却が可能です。
※2017年5月25日マンション管理新聞より（大京グループ管理戸数53万戸）
