売却の流れについて

売却の流れが知りたい。

まずは不動産会社へ相談・査定依頼をし、売り出し価格を決定します。売却に積極的に関わるため、コミュニケーションをとりながら、自分の考えをまとめます。交渉で譲れる点と譲れない点を明確にしておきましょう。不動産会社と媒介契約を締結すると売却活動を開始し、購入希望者と契約条件を調整します。重要事項を説明し合意がとれれば、不動産売買契約を締結、手付金を授受します。最後に残金決済と引き渡しを行います。売買契約後は引っ越し準備などで慌ただしくなりがちなので、事前に進められることは準備しておきましょう。

契約の種類は?

「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。それぞれ定められている売主の義務、仲介会社の義務が異なるので、しっかり理解しておくことが大切です。

人生から見た住み替え、売却のタイミングはいつ?

人生の住み替えタイミングは大きく3つあります。お子さんの誕生や成長に伴う住み替え、子どもが巣立ったときや定年後の住み替え、定年以降の住み替えです。年代によって異なる準備が必要となりますのでお気軽にご相談ください。

転勤が決まり、売却まで1カ月しかありません。
売れますか?

ご売却には、欲しい方を探す方法(仲介)と、弊社が購入する方法(即時買い取り)の2通りがありますが、売却活動をしている時間が無いというお客さまには、最短1週間程度で契約手続きが完了する即時買い取りをおすすめいたします。まずはお気軽にご相談ください。

売却成功のコツは?

スムーズな売却成功のためには例えば下記のようなポイントがあげられます。

  • 売却活動を開始してすぐの見学は、ご成約の大きなチャンス。
    できるだけ日程を調整して見学してもらいましょう。

  • 見学当日は晴れている日でも室内の照明は全てつけておきましょう。

  • 後々のトラブルを避けるため、購入希望者との直接交渉などは控えましょう。

その他、ご売却の相談をいただければ、細かなポイントまで専門のスタッフがアドバイスいたします。

契約時に必要なものはありますか?

売却する不動産の現状を説明する「物件状況報告書」と「付帯設備表」を作成します。物件に付帯する設備の故障の有無、残して行くものと持って行くものを明確にする書類です。後々のトラブルを防ぐためにも、きちんと確認した上で記入しましょう。

仲介会社の選び方について

仲介会社を選ぶ基準は?

売却する不動産と同じ種類を多く扱っていること、および営業担当者の実績と売却プランが大切です。それぞれの仲介会社には、「地域に強い」「大規模マンションに強い」「購入希望者リストを持っている」「独自の広告ノウハウがある」などの特色がありますので、営業担当者へ質問をしながら各会社の特色を把握し、仲介業者を決めることをおすすめします。

仲介会社によって売却価格に差がでるの?

不動産の売買価格の情報は、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するサイトを通じて、仲介会社の中で共有されます。各業者はその情報を参考に査定しますので、仲介会社によって査定価格や売買価格に大きな差が出ることはありません。

売却物件について

売却する場合、リフォームしないと売れないのでしょうか?

必ずしもリフォームが必要というわけではありません。また、即時買い取りサービスなら、弊社が直接買い取るため、現状のままでOKです。さらに、ご不要な家具・家電などはお客さまの了承をいただき弊社が処分することも可能です。

かなり築年数が経っていますが、マンションによって買い取ってもらえない場合もありますか?

買い取りの諸条件があり調査は必要ですが、築年数は問いません。お気軽にご相談ください。

築35年。こんなに古くても売れますか?

住み心地には、間取りや眺望、周辺環境などの良さが含まれます。そして35年間の「建物管理の良さ」も含まれますので、築年よりも住み心地を評価されることがあります。また、最近では、時代を感じさせる外観を魅力に感じてあえてレトロなマンションを選び、室内をご自身でお好みにリフォームされる例も増えています。

駅から遠い…、郊外に立地…。この条件でも希望通りに売れる可能性はある?

自分が思う「デメリット」が、必ずしも「欲しい人」のデメリットとは限りません。「どうしてもここが欲しい」と思ってもらえる人が1人いれば、スムーズに売れる可能性はあります。物件の売却シミュレーションをご提案しますので、お気軽にご相談ください。

近くに大型の商業施設が出来た場合マンションの価格に影響ある?

「魅力的に感じる施設」があると、これまでよりやや高い価格で売却できる可能性はあります。商業施設だけでなく学校や鉄道の新駅などが整備されると、多くの人にとって「暮らしやすい」街になりますので、街全体の地価や地域のマンション価格は上昇する可能性があります。

お金、税金、住宅ローンについて

査定価格はどうやって決まるの?

不動産会社に物件情報を伝え、近隣の取引事例などをもとに示される「机上査定」と、訪問してもらい物件の特性を精査し価格に反映する「訪問査定」があります。机上査定は資産価値を把握しておきたい人に向いており、訪問査定は1年以内には売却したい人に向いています。

いくらで売れるか、相場が知りたい。

不動産の査定価格は、市場の価格データ、物件の立地条件と建物・住戸の条件など、様々な要素が重なって決まります。弊社では豊富な経験と知識をもとに、物件を様々な角度から調査し、査定いたします。

消費税が8%になったけど、マンションを売るときに関係あるの?

売主と買主が個人(会社ではない)の場合、中古住宅には消費税はかかりません。ただし、不動産会社に仲介を依頼すると、仲介会社に仲介手数料を支払う義務があり、その分に消費税がかかります。

子供が生れてマンションが手狭に。
住み替えたいけどローンが残りそう・・

預貯金やご両親からの借り入れなどで残債を一括返済する方法と、住み替えローンを利用する方法があります。住み替え後の返済額が急に増えないプランにすることをおすすめします。お客さまに合ったプランをご提案しますので、弊社にご相談ください。

売るより先に買いたい家がある。資金計画はどうなるの?

「買い替え」で、欲しい家が先に見つかった場合、「つなぎ融資」を利用するのも一つの方法です。「つなぎ融資」とは、マンションが売れるまでの短期間だけ金融機関からお金を借りて、購入先の代金に充てるものです。ただし、今のマンションの売却に予想以上に時間がかかったり、予定より低い金額で売却したりすると資金計画にリスクが生じるので注意が必要です。

マンション売却時にかかる諸経費は何があるの?

仲介手数料、抵当権抹消などの登記費用、印紙代、引っ越し費用、ゴミ処理代などがあります。売却後に利益が出る場合、税金を払う場合もあります。最終的な費用は、実際に売却してからでないと確定しないため、資金計画に余裕を持っておくことをおすすめします。

マンションを購入時より安く売る場合でも税金を払うの?

住まいの買い替えで、今のマンションの売却価格が購入時の価格より低く赤字となってしまう場合、一定の条件を満たせば、所得税や住民税が軽減される特例があります。ただし適用には細かい条件がありますので、詳細は弊社にお問い合わせください。

不動産を売った場合にかかる税金。
所有年数でちがうってホント?

税率は所有期間により異なります。売却日は同じ年の1月1日を基準としており、「5年超」と「5年以下」で2倍近くの差がありますので、所有期間が5年ぎりぎりであれば、売却時期を引き延ばした方がいいかもしれません。一方で、特例条件を満たせば、税金がゼロになる場合もあります。

買い替えのお悩みについて

買い替えの手順について知りたい。

次の住まいを先に確保する「ご購入先行タイプ」と、資金面を重視した「ご売却先行タイプ」があります。それぞれメリットとデメリットがあります。お客さまに合わせた方法をご提案しますので、お気軽にご相談ください。

気に入った物件があり購入の契約を先にする予定ですが、自宅が売却できるかどうか不安です。

弊社の「買い取り保証サービス」をご利用ください。
ご自宅が、弊社の仲介で一定期間内に売却できない場合に、あらかじめ提示した金額で弊社が買い取りいたします。購入先の最終残金支払いと、自宅の買い取りの日程をうまく合わせれば、住宅ローンを二重に支払う不安も解消できます。

住み替えたいけど、ローンが残りそう…。
なにか良い方法は?

預貯金やご両親からの借り入れなどで残債を一括返済する方法と、住み替えローンを利用する方法があります。住み替え後の返済額が急に増えないプランにすることをおすすめします。お客さまに合ったプランをご提案しますので、お気軽にご相談ください。

一般的に「売却先行が安全」と言われるのはどうしてでしょうか?

売却先行では売却した時点で手元の資金が確定するので、資金計画的に安全といえます。自宅に住宅ローンが残っていても、売却代金や自己資金の追加でローンが完済できる場合は、ご売却先行タイプをおすすめします。

相続・贈与のお悩みについて

監修 ~相続・相続手続のプロフェッショナルがお答えします~

提携税理士
税理士法人 新宿総合会計事務所
代表社員 杉江延雄先生

不動産登記、銀行手続、相続税申告をフルパッケージ化した「ワンパック相続®」、生前対策の「いまから相続対策」が好評を得ており、年間200件超の実績。遺言書作成サービスの「道しるべ」、家族信託の「心託さん」なども提供している。

相続税とは何ですか?

相続税は亡くなられた方の財産が一定の金額を超える場合に相続人にかかる税金です。亡くなられた日から10ヶ月以内に税務署へ申告、納税が必要です。

贈与税とは何ですか?

亡くなったときにかかる税金が相続税ですが、生前に財産を贈与したときにかかる税金が贈与税です。生前にすべての財産を贈与してしまうと相続税がかからないので、それを補完するために贈与税があり、相続税より高い税率になっています。

贈与税の「相続時精算課税」制度の上手な利用方法を教えてください。

住宅購入費用など子供への資金援助や親の所得税が高い場合に収益物件を子供へ生前に贈与することで、親の所得税負担を軽減させることができます。また、相続時の分割をめぐるトラブルを避けるために生前の遺産分割として利用できます。

贈与税の配偶者控除とは何ですか?

贈与税の配偶者控除とは20年以上婚姻関係にある配偶者へ居住用不動産又はその取得の為の金銭を贈与した場合に2000万円(贈与税の基礎控除を考慮すると2110万円)まで贈与税が非課税になる特例です。
居住していた不動産を売却する際、一定の要件を満たせば3000万円の特別控除が適用できます。この特別控除は売却する所有者1人につき3000万円ですので、この規定を使って共有持分にして売却すれば6000万円までの控除が利用でき、譲渡に係る税金が安くなります。

夫婦共有で住宅を取得し、ローン減税を受ける予定ですが、床面積の要件は50㎡から100㎡になるのでしょうか?

ローン減税の要件については、一戸全体の床面積で判定しますので、共有であっても対象となる不動産の床面積が50㎡以上であればローン減税の対象となります。

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