相続税を節税！相続税対策には投資用マンションへの組み換えが有利な理由とは？

公開日：2014-11-18 00:00:00.0

不動産資産は相続税対策に有効

平成25年度税制改正により、平成27年1月1日から相続税の扱いが変更されます。この改正により、相続税の基礎控除額は引き下げられ、最高税率は引き上げられます。この結果、従来は課税対象にならなかった人が課税対象になり、納税額も増える可能性が高くなりました。

相続税の課税対象になるのは金融資産（現預金・有価証券など）、不動産、金額に見積り可能な権利（営業権・特許権など）、みなし相続財産（死亡保険金など）の4種類です。

このうち金融資産は全額が相続財産額として評価されますが、不動産資産の場合、建物部分は固定資産税評価額で、土地部分は路線価方式で評価されるため、購入価格よりも評価を下げられる場合があります。

多額の現金・預金を持っている人は、資産のうちの一定分を不動産資産に組み替えておくことで、相続税が大幅に節税できるでしょう。また不動産資産は「実物資産」であり、現預金や有価証券などの「金融資産」と「実物資産」を分散させることで資産運用リスクを引き下げられるといったメリットもあります。

財産を増やしながら相続税納税額を減らすテクニックとは？

現預金を不動産資産に組み換える時にお勧めしたいのが、投資用マンションの購入です。
マンションのオーナーになり、賃貸マンションとして人に貸すことで継続的な家賃収入が得られます。利回りは物件により異なりますが、東京23区内の平均実質利回りはおよそ7～8％程度といわれています。少なくとも預金利息よりは効率の良い投資先といえるでしょう。

また、賃貸マンションなど「貸家の用に供されている家屋」は固定資産税評価額から借家権割合と賃貸割合を乗じた価額が控除されます。このため、投資用マンションを購入すると、購入額相当の現預金を相続する場合に比べても、トータルで大きな節税効果が期待できます。

不動産投資はまったくのノーリスクというわけではありませんが、よくいわれる「空室リスク」などは、賃料収入が一時的になくなるという「利益損失リスク」であって、資産そのものの価値がいきなりゼロになることはありません。証券が紙切れ化してしまうリスクのある金融投資などに比べて、はるかに堅実な資産運用法です。

なお、不動産資産は現預金に比べて分割しにくいため「相続人同士でトラブルの原因になっては・・・」と資産の組み換えを躊躇する方もいらっしゃるでしょう。
こういう場合は、ワンルームマンションなど比較的安いマンションを相続人と同じ数だけ購入するなどの方法があります。

「家賃収入で金融資産が増えたら、現物資産を購入した意味がないではないか」という方は、生命保険に加入して、賃料収入を保険金に充ててはいかがでしょうか。ご自身を被保険者、お子さんを受取人にして、終身保険などに加入しておけば、死亡時の死亡保険金を相続税の納税に充てることも可能です。
この場合、あらかじめ相続税額を概算しておき、納税額が賄えるだけの保険に加入してみてはいかがでしょうか。

＜まとめ＞
相続税対策にマンション投資がいかに有効かご理解いただけたでしょうか。
大切な財産をなるべく減らさずに相続するためには、こうしたマンション投資もぜひご検討いただければと思います。

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