マンション購入の際に、「将来、マンション周辺にどんな施設が建つ可能性があるか」を考えていますか？購入時には静かな地域だったのに、深夜営業の店舗が進出して騒がしくなってしまった……など住環境が大きく変化してしまうこともあります。都市計画法や建築基準法による「用途地域制度」からそれぞれの地域用途をみていきましょう。

この「用途地域」ですが、都市を効率的に活用することに目的があります。もし、ある地域でそれぞれが好き勝手に建物を建ててしまうと、種類の異なる土地利用が混在してしまいます。工場と住宅が隣接していると、互いの環境（業務や生活）の利便が悪くなってしまい、お互いにメリットがありません。そこで、都市を用途によって分類することで、住宅や工場それぞれにあった環境が作られ、効率的な事業や生活を営むことができます。これが「用途地域」の考え方の基本です。

マンション購入前に「用途地域」を確認しよう

都市計画法では、住居系用途地域は規制が厳しく、商業系地域・工業系地域の順に規制が緩和されています。購入するマンションや周辺の用途地域を事前に確認しておくことで、周辺地域にどんな施設が建築される可能性があるかを知ることができます。
それでは、「用途地域」を見ていきましょう。

第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域

―将来にわたって、住環境が変わりにくい地域―
低層住居専用地域は、その名称の通り低層の住居（戸建て住宅など）が建ち並ぶ地域です。購入するマンションが低層住居専用地域に隣接している場合は、高い建築物によって日照などが損なわれる可能性が低くなります。将来にわたって、住環境が変わりにくい地域です。

第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域

―マンションが目立ち始める地域―
都市部では中高層マンションが比較的多い地域です。第一種では床面積が150㎡以内、第二種では500㎡以内の店舗、飲食店なども建てられるため、低層住居専用地域に比べると生活の利便性が高くなっています。

第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域

―第一種と第二種で環境が大きく変わるところも―
大規模マンションなどが建てられる地域です。 注意すべきポイントとしては、 第二種住居地域ではパチンコ店・カラオケボックス・勝馬投票券発売所なども建築できるため、静かな環境を求める場合は住居地域のどれに当たるかをきちんと確認しておきましょう。準住居地域では上記に加え、営業用倉庫や劇場、映画館などが建築可能になります。

近隣商業地域、商業地域

―利便性は良いが予期せず日陰となる場合も―

近隣商業地域では商店街が形成されるなど、生活の利便性が非常に高くなります。商業地域では20階建て以上の超高層マンションが多く供給されていますが、日影規制などの日照を保護するための規定が適用されません。

準工業地域、工業地域、工業専用地域

―価格は魅力的だが値段は安いが住環境が悪化変化する可能性も―
工場などが建築できるため、同地域、または同地域に近接するマンションを購入する際には、リスクをしっかりと理解しておくことが重要です。なお、準工業地域には環境を悪化させる恐れがある工場は建築されません。また、工業専用地域に住宅を建てることはできません。

「環境」と「利便性」のバランスを考慮しておく

マンション購入の際、どの用途地域に立地している物件を選ぶのが良いかは、居住者のライフスタイルやライフプランによって変わってきます。独身者や若い共働き世帯であれば、深夜営業を行なっている飲食店やスーパーなどの商業施設が近くにあるほうが便利でしょうし、シニア層であればより静かな環境のほうが適しているかもしれません。住環境はマンション購入の際の大きなポイントとなります。その土地の用途がなんであるのかを知り、将来の可能性を把握した上で購入したいものですね。