所有する分譲マンションを賃貸に出す際に覚えておきたいポイント

2018-12-06 16:09:27.0

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転勤や家族の介護等、様々な理由により所有する分譲マンションを賃貸に出そうと考えている方もいらっしゃるかと思います。所有物件を賃貸に出すのが初めての場合、あらかじめ知っておかないと後々トラブル等につながることがあります。
そこで今回は、分譲マンションを賃貸に出す際に覚えておきたいポイントをご紹介します。
 

今後の利用計画に応じて賃貸借契約の種類を選ぶ

まずは、所有する部屋を今後どのように利用していくかの計画を立てましょう。利用方法によって最適な賃貸借契約が異なります。ここでは3つの賃貸借契約の種類についてご紹介します。
 
《普通借家契約》 
契約期間満了後も、入居者に更新の意志があれば契約が継続される契約方法です。世の中の賃貸住宅のほとんどは、この普通借家契約(普通建物賃貸借契約)で賃貸に出すことがほとんどです。最も一般的な賃貸借契約のため、入居者が集まりやすく、通常の家賃相場で貸すことができます。
 
ただし、借地借家法で入居者の権利は強く保護されるため、契約期間終了時に入居者が引き続き住むことを希望している場合は、老朽化により建て替えの必要がある等の正当な事由がなければ、所有者側の事情で一方的に契約を終了させることはできません。
「転勤から戻ってきたため再びその部屋で暮らしたいと考えているが、現在の入居者に退去してもらえない」ということが起こる可能性があるため、一定期間後に再び自分が使用したい場合等は、次にご紹介する定期借家契約がおすすめです。
 
《定期借家契約》 
定期借家契約(定期建物賃貸借契約=リロケーション方式)の場合は、入居者に更新の意志があったとしても、所有者の合意がなければ、契約期間満了後の再契約ができません。契約期間は自由に設定することができ、一定期間限定で貸したい場合に適しています。
 
ただし、契約期間が定められていることは多くの入居者にとってはデメリットとなるため、成約まで時間が掛かる可能性が高いと言えます。
 
《サブリース方式》
サブリース方式では、マンションを不動産会社が借り上げて、不動産会社が入居者に転貸します。
 

賃貸に出す際の費用を見積もる

分譲マンションを賃貸に出す際には様々な費用が掛かります。賃貸に出す前に、各費用の見積もりをしておきましょう
 
《ハウスクリーニング代とリフォーム代》
賃貸に出す際や入居者の入れ替え時にはハウスクリーニングが必要です。場合によっては壁紙の張り替えや畳替え等のリフォーム代や設備の交換費用も掛かる可能性があります。
 
《管理委託料》
不動産会社や管理会社へマンションの管理を委託すると、入居者の募集や家賃の回収、入居者からの苦情や相談事項等にも対応してくれます。
 

住宅ローンが残っている場合は要注意

住宅ローンの金利は、自分で住むことを前提として、安価に設定されています。
そのため、住宅ローンを利用して購入した分譲マンションを賃貸に出す場合、つまり住宅ローンを利用しながら対象物件から転居する場合はその旨を金融機関へ報告する義務があります。場合によっては、銀行から住宅ローンよりも金利の高い不動産投資ローンへの借り換えや一括返済が求められる可能性があります。 
その他、住宅ローン控除が適用されている物件を賃貸に出す場合、賃貸に出した年から住宅ローン控除が適用外になってしまうことにも注意が必要です。 
 
転勤の間だけ貸し出す場合等は住宅ローンの継続が認められることもあります ので、まずは金融機関へ相談しましょう。
 

収支予測が大切

賃貸に出したいマンションの空室が長く続いてしまうと、収入がないのに管理費や税金等の固定費用が発生し続けて収支がマイナスになってしまいます。また、築年数の古いマンションでは、リフォーム費用がかさむ割に高額な家賃が見込めず、初期投資を回収できなくなる可能性があります。
 
賃貸経営で損をしないためには、マンションの賃貸需要や家賃相場について十分に事前調査してから、賃貸か売却かを決めましょう。自分自身で調査することが難しいと感じるようであれば、住宅のプロである不動産会社へ相談することをおすすめします。
 

おわりに

分譲マンションを賃貸に出す際には、まず賃貸期間に合わせた契約方式を決めた上で、リフォーム等に掛かる諸費用を見積もりましょう。そして、調査やシミュレーションを行う等して収支予測を立てることが大切です。
賃貸に出した後でトラブルの元とならないよう、今回ご紹介したポイントをチェックして、あらかじめ対策を考えておきましょう。

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