マイホーム買い替えのために、今住んでいるマイホームを売却する―。このような時に売却で生じた譲渡損失ⅰに対する控除については、知っておきたいものです。今回は、一定の要件を満たせば、マイホームを売却した時の赤字が控除される「マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」について紹介します。この特例を受けるためには、マイホームの譲渡を平成27年12月31日までに行う必要があります。

「マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」とは

この特例は、マイホームを売却し、新たなマイホームを購入した場合に、一定の要件を満たすものに限り、その売却による譲渡損失を同じ年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができるものです。さらに損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除（繰越控除）することができます。

特例の要件とは

<売却するマイホームの要件>

・居住しているマイホームを譲渡すること。
また、現在居住していないマイホームの場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。
・自分が住んでいるマイホームで、譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるマイホームの譲渡であること。
・平成27年12月31日までに譲渡すること。

※売却するマイホームの敷地面積が500㎡を超える場合、500㎡を超える部分に対しては適用されません。
※マイホームの売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係にある場合、特例を受けることができません。

<買い替えるマイホームの要件>
・新たなマイホームを購入した年の翌年12月31日までに居住、もしくは居住する見込みであること。
・譲渡した年の前年1月1日から翌年12月31日までに、登記上の床面積（マンションの場合は専有部分）が50㎡以上であるものを取得すること。
・新たなマイホームを購入した年の12月31日時点において、返済期間が10年以上の住宅ローンがあること。

特例が受けられない場合とは

以下のような場合、特例を受けることができません。
・合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できません。
・マイホームを売却した年の前年及び前々年に、居住用財産に関する他の特例を受けている場合、併用することができません。
・マイホームを売却した年の前年以前3年内において、他のマイホームの譲渡損失について当特例を受けている場合は、併用できません。
※住宅ローン控除は併用できます。

繰越控除を計算してみよう！

例えば、マイホームを売却し2,000万円の譲渡損失が出たとします。5,000万円のローンを15年返済で借りて、マイホームを買い替えました。ちなみに、年間所得は700万円とします。

・譲渡した年
700万円（年間所得）－2,000万円（譲渡損失）＝△1,300万円（年間所得赤字）
・2年目
700万円－1,300万円＝△600万円（年間所得赤字）
・3年目
700万円－600万円＝100万円（年間所得黒字）

所得が赤字となった年は、所得税及び翌年の住民税が課税されません。従って、所得税は全額還付されます。また3年目も控除額を差し引いた所得額に対して、所得税及び住民税が課税されます。住宅ローン減税については、3年目から適用されます。

平成27年12月31日が期限！

譲渡の期限は平成27年12月31日までですので、早めの検討がお勧めです。なお、この特例を受けるには、確定申告において添付書類を提出する必要があります。詳しくは最寄りの税務署にお尋ねください。

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ⅰ住宅譲渡損失の計算をする際には、建物については減価償却する必要があります。また、取得や譲渡にかかる経費なども考慮する必要があるため、単純に売却価格から取得価格を差し引いたものではありません。