相続税対策に有効な投資用マンション選びとは？

公開日：2014-11-18 00:00:00.0

不動産資産は現預金資産よりも課税評価が低い

平成25年度の税制改正により、平成27年から相続税の基礎控除額が大幅に引き下げられます。このため相続税対策としての不動産投資に大きな注目が集まっています。
これは、現預金を資産として相続しようとすると資産額の100％が相続額と評価されるのに対し、不動産資産は現預金資産よりも評価額が小さくなる傾向があるからです。

しかし、不動産投資なら何でも相続税対策になるというわけではありません。大きな効果を期待するのなら投資用マンションの購入が有効だと考えられます。
なぜなら不動産資産の場合、相続税の課税対象となる建物は固定資産税評価額で、土地は路線価方式で評価されます。このため、一般的には土地よりも建物の評価率の方が低くなり、土地よりも建物に重点を置いたマンションなどの不動産の方が節税効果は高いといえるからです。

評価の圧縮率について

マンションのなかでも、特に相続税対策に適した物件とはどのようなものかを探ってみましょう。
不動産の土地部分は路線価方式で評価されますが、路線価は時価（公示価格）の80％程度で計算されることが多くあります。その際に実勢価格（実際の取引される価格）と公示価格との乖離が大きいほど、実勢価格に対して評価額が小さいという計算になります。つまり、実勢価格に対して評価額が低いほど「評価の圧縮率が高い＝相続税節税効果が高い」といえるのではないでしょうか。
このため、相続税対策として購入する不動産物件は公示価格と実勢価格の価格差が大きい大都市の都心部（首都圏都心・中部名古屋圏・大阪市都心）などが有効と考えられます。

資産価値が長期にわたって下落しにくい立地とは

実際に財産を相続する時期は確定できないものの、それが当分先のことであると考えるならば、相続税対策として購入する不動産は長期にわたって資産価値が下落しにくい物件を選ぶべきでしょう。

大都市の都心部における物件は上記のように評価の圧縮率においても有利ですが、こうした立地は今後人口減少が予測される日本のなかでも、もっとも人口の減少が少ない地域と予測されています。また、賃貸マンションにおいてもっとも心配な「空室リスク」の生じにくい立地であるともいえます。

国土交通省の予測では、「日本の人口は全体的にゆるやかに減少しながら首都圏・中部圏への集中が進む」としています。また、総務省統計局の「地域別にみた住宅状況」をみると、平成20年都道府県別空き室率では東京・埼玉・神奈川の首都圏3都県が全国最高水準となっています。
不動産の資産価値は需要に大きく左右されますから、首都圏・中部圏をはじめ、大都市の都心部に立地するマンションのほうが、資産価値を長期にわたって保ちやすい傾向にあるといえるのではないでしょうか。

＜まとめ＞
不動産の土地部分に対する路線価方式は土地面積や土地形状に対して評価するものですから、マンションの場合は高層建築物の方が、一戸あたりの土地の持ち分が少なくなり、評価額が下がります。
また、同じマンションでも下層階より上層階の方が資産価値は高い（実勢価格が高い）のに対し土地の評価額は同じですから、同じマンションの物件を購入したとしても、高層階の方が評価の圧縮率は高いということになります。

このように考えると、相続税対策にもっとも効果的な投資用マンションとは、大都市の都心部にあるタワー型マンションではないかと考えられます。
ただし、マンション選びには立地や土地の形状・グレード・管理状況など、個別の物件ごとにさまざまな要素があります。ここで挙げた目安は、あくまでもひとつの参考としていただければ幸いです。

編集監修者情報