中古マンション選びも新築マンションと同様に、「都心か郊外か」「駅近か駅遠か」「買物に便利か不便か」という立地条件と、「築年数」「設備の新旧」という性能条件を基準に選びがちです。その結果、十分比較検討し、現物確認をして選んだはずなのに、いざ入居してみると住み心地が悪くて後悔してしまうケースが少なくありません。快適に暮らせる中古マンションを見つけるにはどうすればよいのでしょうか。

現物確認だけでは分からないマンションの住み心地

中古マンションの購入者は「立地、性能、価格などの比較で選んだマンションの外観を見て、周辺環境を確認して、住戸を内見して、それで自分の希望条件とほぼ合致すれば購入を決める」といわれています。

しかし、こうした立地や設備といったカタログ情報のチェックだけでは分からないのが住み心地です。マンションの住み心地は他の入居者のマナーレベル、マンションの品質管理などの目に見えにくい部分で変わってくるからです。

一般に、中古マンションの住み心地は以下の4項目を住戸内見時にチェックすれば、ある程度予想できるといわれています。

●長期修繕計画の有無
建物と設備は必ず経年劣化します。このため、分譲マンションでは将来必要となる大規模修繕工事費を見積もった「長期修繕計画」を作成するのが一般的です。通常はこの計画に基づき「修繕積立金」を積み立て、適切な時期に「計画修繕」を実施することになっています。ところが、長期修繕計画を作成していない、または作成していても定期的に更新していないマンションは、「その時」になっても積立金不足などで適切な修繕が実施できず、マンションの老朽化を加速させる結果になります。まずは長期修繕計画の有無を確認し、修繕計画を作成している場合でもその更新状況の確認が重要です。長期修繕計画がずさんなマンションは、日常のマンション管理もずさんである可能性が高いといえます。

●共用部の補修履歴
長期修繕計画に加え、共用部の補修履歴確認も欠かせません。エントランス、廊下など損耗しやすい共用部の補修が適切に行われていれば、安心して入居できるでしょう。そうでない場合は、現在は快適そうなマンションでも入居後に快適さが低下する可能性があります。

●駐車場の状況
駐車場の状況確認も必要です。これは空きの有無を確認するということではなく、どんな形式の駐車場かを確認するという意味です。例えばそのマンションの駐車場が平面駐車場ではなく機械式立体駐車場だった場合、自分の車の大きさや重量が空き区画の制限を超えていれば使用できません。そうなると、入居後に慌ててマンション以外の場所に空き駐車場を探さなければならなくなります。

●定期総会の出席率
マンション管理組合の定期総会は年に1度開催されます。そこで管理費の決算、修繕積立金の積み立て状況などが報告され、マンション全体に関する重要事項も審議されて採決が行われます。分譲マンションは区分所有者の共同財産です。そのため、定期総会はこの共同財産が適切に運営されているかを確認し、また適切な運営を図るための重要な会議になります。この会議への出席率が50%を割っていれば、区分所有者の過半数が共同財産の適切な運営に無関心ということになります。その場合は安心して住めるマンション選びの目安として疑問符が付くところです。

このほか、ごみ置き場のチェックも重要です。ごみ置き場はが散乱し、臭気が発せしているような場合等気になるのかチェックしてみてもいいでしょう。

快適に暮らせる中古マンション選びの決め手は「掲示板」

こうした4項目プラス1ヶ所のチェックで、自分が選んだ中古マンションの住み心地がある程度予想できたら、最後にエントランスの掲示板を子細にチェックしましょう。

掲示板にはゴミ出しルールを始め、管理組合・管理会社の告知や注意、管理組合理事会の議事録などが掲示されているので、「そのマンション生活の日常」を知る手がかりになるからです。

例えば、管理組合・管理会社の注意を見れば、そのマンションにはどの程度のトラブルが発生しているのか、あるいは子供がいる世帯が多いのか少ないのかなどの入居者の属性が推察できます。また、管理組合理事会の議事録を読めば、現在、そのマンションがどんな問題を抱えているのかを知ることができます。

つまり、快適に暮らせる中古マンションの選び方のコツは「ハード（目に見える場所）だけではなく、ソフトウェア（目に見えない場所）のチェックにあり」といえるのです。