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不動産投資に失敗しない出口戦略の作り方とは?

公開日:2016-01-27 00:00:00.0


不動産投資では「どんな物件を購入するのか」という入り口と、「それをいつ売却するのか」という出口が必ず存在します。収益物件は最適な時期に売却しなければ、投資収益を最大化できないからです。しかし、入り口を作るのは簡単でも出口を作るのはそれほど容易ではありません。それだけに不動産投資では入り口より出口を作る「出口戦略」が重要といわれています。


投資5年目から訪れる出口戦略のタイミング
出口戦略のタイミングを計る時期は、一般に譲渡税の税率変化時とキャッシュフローの転換点といわれていますが、最初の時期は早くも物件取得から5年目に訪れます。これには2つの要因が重なっています。

1つ目は売却益に課税される譲渡税の税率変化です。
譲渡税には不動産所有期間5年以内の「短期譲渡」と、所有期間5年以上の「長期譲渡」とがあり、それぞれ税率が異なります。前者の税率は39%で、後者の税率は20%になっています。つまり、5年以内の売却と5年以上の売却とでは税率に2倍近い開きがあるのです。なので、売却益が出る場合には、税率の開きは無視できない点だといえます。
短期譲渡なら税率が高い半面、高額で確実に売却できる可能性があります。一方、長期譲渡の場合は税率が安い半面、わずかな売却益しか得られなかったり売却期間が長引いたりする可能性があります。そこが判断に迷うところといえます。

2つ目は、収益物件の「残存耐用年数」です。
銀行は収益物件購入の融資においては、融資期間を「法定耐用年数-築年数」の残存耐用年数内で定めているのが普通です。
例えば、築20年の鉄筋コンクリート造の中古賃貸マンション(法定耐用年数47年)の場合なら「47年-20年=27年」で、最長27年のローンしか組めない計算になります。
仮にこの賃貸マンションを購入し、出口戦略を考慮せずに10年間運用すると築年数30年となり、この時点での残存耐用年数は17年になります。そして、この時点で何らかの理由から賃貸マンションを売却しようとしても、買い手である投資家は17年のローンしか組めないことになります。
これではローン返済負担が重くてキャッシュフローが悪いため、この賃貸マンションを購入しようという投資家は極端に少なくなります。つまり、出口が極端に狭くなるわけです。一方、5年以内の売却なら残存耐用年数は22年なので、売却もしやすくなります。
したがって、中古賃貸マンションに投資する場合は、5年以内の出口戦略の発動を視野に入れた物件購入が重要といえそうです。

また、物件の築年数が15年を超えると減価償却期間終了などで所得税の経費控除額が大幅に減少するので、物件運用の実収入が減少しキャッシュフローが悪化するケースも出てきます。そうなると、早急に出口戦略のタイミングを計らなければならなくなります。


投資目的によっても変わる出口戦略のタイミング
以上は出口戦略のタイミングを計る一般的な目安ですが、出口戦略は資産形成、相続税対策、所得税節税などの投資目的によっても変わります。

資産形成の場合は、継続的な家賃収入を得るため、10年以上の長期所有を前提に収支計画を立て、その間にキャッシュフローがどのように変化するかをシミュレーションしてから入り口を作るのが通常の方法です。しかし、いくら綿密なシミュレーションをしても、自然災害による多額修繕費発生、キャッシュフローの悪化など、想定外の物件運用リスクは避けられません。
このため、投資運用状況や収支内容を定期的にチェックし、その結果によってはキャッシュフローが良好なうちに物件を短期間で売却して利益を確定し、次の優良物件に乗り換えるなどの出口戦略も考慮しなければならないでしょう。
したがって、資産形成目的で投資する場合は、短期と中長期両面の出口戦略を考慮する必要がありそうです。

相続税対策の場合は、相続が発生して当初の節税目的を達成したらすぐに売却し、売却益を稼ぐケースもあるので、こちらは5~10年の中長期で出口戦略を探る必要がありそうです。

所得税節税の場合は、築古の木造アパートで入り口を作るケースが多いので、5年以内の短期決戦で出口戦略のタイミングを計る必要があるといわれています。
築古の木造アパートで入り口を作るのは、木造住宅の法定耐用年数である22年を超えた木造賃貸集合住宅は、4年(※)で建物の減価償却ができるためです。償却期間が短いので1年分の償却費計上額が大きく、それだけ課税所得額が少なくなるので節税効果が働くからです。
ところが入り口を作って5年目に入ると、今度は償却費計上額がゼロになるので所得税額が一気に跳ね上がり、節税どころか逆に納税負担が増大してしまうのです。

したがって、所得税節税目的で投資する場合は、4年目か5年目に出口戦略を発動する必要がありそうです。


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※法定耐用年数を過ぎた場合の減価償却期間は「22年(木造アパートの法定耐用年数)×20%=4.4年(1年未満切り捨て)」となります。



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