これまでの不動産投資は都心vs.郊外の「二極化時代」でした。しかし最近では、東京23区内でも満室物件と空室に悩む物件の、存在するエリアが入り混じる「多極化」が鮮明になりつつあります。そんな中で優良な収益物件を見分けるにはどうすればよいのでしょうか。

優良収益物件選びは、投資家自身の基準作りから

不動産投資環境が複雑化している現在の不動産市場で、収益性の高い「優良収益物件」を見つけるためには、まず投資家自身の物件選択基準を作る必要があるといわれています。
選択基準もなく物件を選ぶと物件購入自体が投資目的化してしまい、「訳アリ物件」を掴んで赤字撤退に追い込まれる結果に陥ることもあり得るからです。

物件の選択基準作りは「広さと深さ」にあります。

広さとは収益物件選択肢の基準のことです。
つまり、物件購入価格、立地、駅までの距離、利回り、総戸数、管理費・修繕積立金の額など、選択肢をどこまで広げるかの基準です。選択基準が狭ければ優良物件を探す際に当たり外れが大きくなり、それが広ければ優良物件を探し当てる確率が低くなる傾向にあります。

深さとは、基準に定めた選択肢の条件をどこまで厳しく設定するかということです。
例えば「駅までの距離」を基準に定めた場合、その条件を徒歩5分以内にするのか、徒歩10分以上にするのか、といったことになります。こちらも条件を厳しくすれば、優良物件を探す際の当たり外れが大きくなり、緩くすれば優良物件を探し当てる確率が低くなる傾向があります。

そこで投資家自身の物件選択基準作りにおいては広さが重要になってきます。換言すれば、自分の投資目的にとって不要な基準をどこまで削ぎ落とし、いかに適正な広さにするかです。
この基準削ぎ落としの尺度になるのが、利回りなどの投資家目線ではなく、消費者目線、すなわち入居者の立場に立った目線です。

例えば、ワンルームマンションに投資する場合、日当たり、角部屋、近くに公園がある、などの基準は優先順位としては低くなります。ワンルーマンションの入居者となって部屋を探すことを考えてみれば、それらの基準よりも、勤務地や学校に近い、最寄り駅から徒歩5分以内、家賃が手ごろ、などといったことが優先順位となることが多いでしょう。その逆に、日中部屋にはほとんどいないため、日当たりなどの条件は重要な選択肢とはならないかもしれません。

優良収益物件選びで欠かせない基準

様々な収益物件選びの基準の中で欠かせないのは、「立地と購入価格」です。
その理由は、不動産投資失敗の典型的なケースが「立地の悪い物件の高値掴み」にあるからです。賃貸需要の少ない立地で築浅などの高額物件を購入してしまうと、空室対策で苦労することになります。
また、立地と購入価格以外で削ぎ落とせないのが、投資利回りと築年数とになります。

●投資利回り
収益物件の優劣は投資利回りで決まります。利回りは投資額に対するリターンなので、初期投資額が多ければ多いほどリターンは悪くなります。さらに初期投資額が多ければ、初期投資額を回収するまでの期間も長期化してしまいます。
大都市の都心物件の表面利回りが低いのは、初期投資額が多いためリターンが悪く、初期投資額回収にも長期間を要するからです。
利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2つがあります。
表面利回りは「年間家賃収入÷購入価格×100」で算出した投資効率の尺度で、収益物件抽出の目安になります。
実質利回りは「年間家賃収入－運用経費（管理費、修繕積立金など） ÷購入価格×100」で算出した投資効率の尺度で、実収入がどれだけあるかを示します。こちらは抽出した収益物件からどの物件を選ぶかの目安になります。

●築年数
新築物件は、初期投資額が多くなるので表面利回りが低くなります。一方、中古物件は初期投資額が少ないので表面利回りは高くなりますが、修繕費をはじめとする運用経費がかさむので実質利回りが低くなる傾向があります。
また、築年数は法定耐用年数から築年数を差し引いた「残存耐用年数」の決定要素になります。残存耐用年数が長いと長期にわたって家賃収入が得られ、売却する場合も有利な条件で売却できますが、短い場合はこの逆になります。収益物件をどれだけの期間運用できるかの目安になりますので、特に中古物件に投資する際は残存耐用年数に注意が必要です。

このほかにも、築年数は金融機関金融機関から不動産投資の資金を調達する場合にも重要な要素となります。
金融機関金融機関は一般的に融資期間の上限設定を残存耐用年数で計算するからです。したがって残存耐用年数が長いと長期借り入れができ、月々の借入金返済負担が軽くなります。残存耐用年数が短いとその逆になります。

それ以外でも、残存耐用年数が短いと減価償却期間の満了などで所得税から控除される経費が少なくなり、課税所得が上がって投資の収支が悪化する可能性があります。
そのため一般的には、築年数10年前後の物件が投資に適しているといわれています。

優良収益物件の見分け方

では優良収益物件選びの「基準のキ」とまでいわれる立地は、どのようにして選べば良いのでしょうか。

その第一は、駅からの距離です。
駅からの距離は賃料設定のポイントになります。どこのエリアでも、駅から徒歩10分以内の物件の家賃は高く、10分以上の物件の家賃は安いのが通常です。
また「駅選び」のポイントは路線によっても変わります。
電車の停車本数が多い駅や、複数の路線が乗り入れるターミナル駅では交通のアクセスが良いので、それらの駅周辺にある収益物件の入居需要は当然高くなります。

第二は周辺の都市機能の充実度です。
立地周辺にどのような施設があるかは、入居者が部屋探しをする際の重要な選択肢の一つです。したがってコンビニエンスストアやスーパーマーケット、飲食店、教育施設、医療施設、公園などの都市機能が充実しているエリアの収益物件では、有利な賃料設定が可能です。

第三は立地の将来性です。
立地周辺に大型商業施設などの建設予定があれば生活の利便性が高まるので、近い将来は入居需要の増加が想定されます。また、都市再開発計画が進んでいるエリアなら将来的にエリア全体の資産価値の上昇が予想されますので、エリア内の収益物件は計画終了後に優良収益物件になる可能性があります。
大型商業施設の建設予定、都市再開発計画などの立地環境の変化は、そのエリアを管轄している自治体の道路計画、区画整理計画、都市再開発計画などを調べれば予測できます。
その際、都市計画法でそのエリアの用途地域を確認できればよりベターです。

優良収益物件を具体的に選ぶ段階になると、エリアマーケティングをはじめ様々な調査が必要になってきます。これは投資家が個人的に行えるような活動ではありません。
そのためには不動産投資に対する適切なアドバイスをしてくれる、信頼性の高い不動産会社をパートナーに選ぶことも重要でしょう。