初めて不動産投資をする人が最初に迷うのが、「どんな物件に投資すればよいのか」という判断です。そんな時は自分の年収が目安になります。では、年収別にどんな収益物件に投資すればよいのか見ていきましょう。

年収300万円台からスタートできる不動産投資

国税庁の『民間給与実態統計調査（平成26年分）』によると、給与所得者の平均年収は415.0万円。男女別では男性が514.4万円、女性が272.2万円となっています。対して、賃貸マンションなどの不動産投資には1件当たり数千万円はかかるのが普通です。
そのため、「不動産投資は高額所得の富裕層が行うもの。サラリーマンにはとても手が届かない…」と初めから諦めている人も少なくないようです。
ところが現実には「サラリーマン大家300万人時代」といわれているように、今やサラリーマンの不動産投資は決して珍しいものではありません。中には年収300万円台のサラリーマンが中古ワンルームマンションの区分所有物件を約500万円で購入し、その賃貸で年間約80万円の副収入を得ているケースもあります。

なぜそんなことが可能なのでしょうか。それはサラリーマンの不動産投資向け融資のアパートローンにあります。
居住用住宅の購入資金としてサラリーマンが借りられる住宅ローンの借入可能限度額は、一般的に年収の5倍程度です。ところがアパートローンだと、借入可能限度額を1億円（中には10億円程度まで）に設定している金融機関が多いので、年収500万円のサラリーマンであれば年収の20倍まで借りられる、という理屈です。
ただし、住宅ローンもアパートローンも、借入可能限度額や借り入れ条件は年収により異なります。

そこで「どの程度の年収なら、どの程度の収益物件に投資が可能なのか」を、大まかな年収別に見ていきましょう。

●年収500万円台ならワンルームマンション
東京23区内の中古ワンルームマンションなら、年収500万円台でも区分所有物件への投資が可能です。これだけの年収があればアパートローンの融資審査を通る可能性も高いでしょう。
ただし資金調達においては全額自己資金を用意しましょう。もしアパートローンを利用の場合でも、頭金4割・ローン6割程度の比率に抑えるのが無難といえます。
都市銀行はワンルームマンションの区分所有物件の投資に対する融資はあまり積極的ではないので、ノンバンク系のアパートローンに頼らざるを得ないケースが多くなります。そしてノンバンク系の利息は都市銀行より高目なので、資金調達のローン比率が高いと表面利回りが高くてもキャッシュフローが悪くなる可能性があるからです。
また、ワンルームマンションの区分所有物件に対する投資には、不動産投資の実践学習課程のような性格もあります。
ですからローン返済リスクを減らす意味でも、まず全額自己資金か、頭金多めで不動産投資にチャレンジし、その運用を通じて賃貸経営のノウハウを習得するとともに不動産投資の実績を作っていきます。そこで、ある程度まで投資額を回収した段階で、2戸目、3戸目と投資規模を拡大していくのが賢明です。
なお、これは年収の高低にかかわらず、不動産投資初心者にとっての共通した留意事項です。「初心者は金融機関借入率低めで、ワンルームマンションの区分所有物件」が「初めての不動産投資」成功の方程式なのです。

●年収700万円台ならアパート1棟投資も
年収700万円台ならアパート1棟投資ができるレベルです。
東京23区内なら7000万円程度で新築アパート1棟が購入でき、8パーセント程度の表面利回りが見込めます。築5年前後の中古アパート1棟なら7000万円以下で購入できる物件も多く、8パーセント程度の表面利回りも見込めるといわれています。
横浜市、さいたま市、千葉市など、東京都周辺の県庁所在地なら5000万円以下で購入できる新築アパート1棟も少なくありません。
これらアパートの賃貸経営を3、4年程度行えば、金融機関も不動産投資の実績として評価してくれる可能性が高まり、2棟目以降の融資も受けやすくなります。またそのアパートを売却すれば、売却益を原資にマンション1棟投資に進むことも可能となるでしょう。

●年収1000万円台ならマンション1棟投資も
年収1000万円台なら投資の選択肢はがぜん広がります。物件購入価格1億円以上、表面利回り8％程度の賃貸マンションへの1棟投資も可能でしょう。
利回りが同じでも、戸数が少なく家賃が低いアパートより、戸数が多く家賃が高いマンションのほうが当然賃料収入は多くなります。そのため、次の投資に回すための自己資金も早く増やせます。それだけ資産形成のスピードを速められるのです。
また、必要経費として所得税控除額に算入できる減価償却費は、アパートよりマンションのほうが多いので、節税面でみてもマンション1棟投資は有利です。

最終判断に欠かせない投資シミュレーション

不動産投資の物件選定においては、物件購入価格と表面利回りが目安になるといわれています。しかし、投資後の収益物件運用においては、投資家の資金計画や賃貸経営の良しあしが収支を左右します。
そのため、物件選びの最終判断で欠かせないのが「投資シミュレーション」です。投資対象として選定した収益物件のシミュレーションを行わなければ、その投資が「何年で回収でき、何年で利益を確定できるのか」が把握できないからです。
シミュレーションなき投資はコンパスなき航海と同じ「出たとこ勝負」です。これでは投資ではなくギャンブルになってしまいます。不動産投資失敗の大半の原因が、「シミュレーションをしなかったから」だといわれているほどです。

J-REITなど不動産投資の専門家は、3～5年で投資額を回収し利益を確定するといわれていますが、個人投資家の場合は10～20年で投資額を回収するのが堅実な投資です。そのためにもシミュレーションで投資額の回収・利益確定期間を把握し、その間に想定される様々なリスク回避策を講じておくことが重要になります。

投資の最終判断は、信頼できる不動産会社の投資シミュレーションの結果に基づき、判断を下すのが賢明だといえそうです。