不動産投資で表面利回りではなくイールドギャップが大事な理由2つ

2018-01-10 16:18:55.0

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投資物件選びをしていると、「利回り○○%」という広告を目にすることがあると思います。検討している物件の表面利回りは気になるポイントですが、ローンを組んで投資をする場合、ローン金利を考慮した「イールドギャップ」に注意する必要があります。
 
不動産投資におけるイールドギャップとは、物件の表面利回りとローン金利との差のことです。イールドギャップが大きいほど、投資効率が高くなるとされています。
 
今回は、不動産投資におけるイールドギャップの重要性についてご紹介します。

 
表面利回りとイールドギャップ

不動産投資に限らず、利回りを抜きにしてインカムゲイン(資産の保有によって得られる利益)を考えることはできません。
 
不動産投資の場合、「投資した金額に対して、どれくらいの賃料を期待できるのか」が基本的なチェックポイントとなりますが、表面利回りは物件価格と年間の家賃収入を用いて、以下のように計算されます。
 
「表面利回り(%)=年間収入÷物件価格×100」
 
当然この利回りが高いほど、不動産投資として魅力的な物件と言えます。しかし、表面利回りだけで物件を判断するのは危険です。なぜなら、不動産投資はローンの利用を前提とした投資であり、ローンの借入金利を意識しておく必要があるからです。
 
イールドギャップは、物件の表面利回りとローン金利との差であるため、以下の計算で求められます。
 
「イールドギャップ=物件の表面利回り―ローン金利」
 
物件の表面利回りが一定でローン金利が低ければ、イールドギャップは大きくなり、魅力的な投資物件と判断できます。反対にローン金利が高ければイールドギャップは小さくなり、あまり魅力的とは言えない物件と判断できるでしょう。
 
 
不動産投資において、イールドギャップが大事な理由

なぜ不動産投資でイールドギャップが大事なのでしょうか。その理由として、イールドギャップを意識すれば、「不動産投資の実態が見えやすい」「投資資金の早期回収を図ることができる」ということが挙げられます。
 
《1.不動産投資の実態が見えやすい》
イールドギャップを意識していれば、不動産投資の実態を理解しやすくなります。
例えば、築年数や立地条件などが同じ2つの物件があるとします。1つの物件は表面利回りが10%、ローン金利が1.5%、もう1つの物件は表面利回りが11%、ローン金利が3%だと仮定しましょう。
 
単純に物件の表面利回りを考えると後者の物件を選んだほうが良いように思えますが、イールドギャップを考えるとその考えは変わってきます。イールドギャップを見ると、前者は8.5%、後者は8%であり、前者のほうが有利であると考えられるのです。
 
《2.イールドギャップを意識することで、投資資金の早期回収を図れる》
イールドギャップを意識することにより、投資資金の早期回収を図りやすくなります。イールドギャップが高いということは、表面利回りに対して低い金利で資金調達できていることを意味します。したがって、低い金利で多くの資金を調達し、レバレッジをかけた投資をしやすくなるのです。
 
投資した自己資本に対して回収できる金額も大きくなり、収益率が向上するとともに、投資した資金を回収する期間も短縮されます。投資資金が回収できれば、その資金を次の物件の投資に回すことで、より大きな収益を手に入れられるかもしれません。
 
このような理由から、イールドギャップは不動産投資において大事な指標であると言えます。不動産投資をする際は、必ず確認するようにしましょう。
 
 
おわりに

今回は、イールドギャップが大事な理由を2つご紹介しました。物件選びをしていると、つい物件の表面利回りだけで物件の良し悪しを判断してしまいがちです。しかし、イールドギャップを物件選びのものさしにすれば、表面利回りだけにとらわれずにローン金利も踏まえて物件を判断することができます。ぜひイールドギャップを不動産投資の物件選びにお役立てください。
 

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