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不動産投資における「リスクプレミアム」とは?

投資用の物件購入を検討する際、利回りがどの程度あるのかは気になるものです。投資である以上、利回りが高い物件はとても魅力的に見えますが、不動産投資は長期にわたるものであり、それに伴うリスクも考慮しなければなりません。
そこで今回は、不動産投資の利回りでポイントとなる、「リスクプレミアム」についてご紹介します。
 

リスクプレミアムとは

リスクプレミアムは、不動産に限らず株式などの投資商品全般における共通概念で、「リスク資産の期待収益率から、無リスク資産の収益率を引いた差」を指します。また、無リスク資産の金利にどの程度の利回りを上乗せすれば、投資家がリスクのある投資を行う気になるかという、「上乗せ部分」もリスクプレミアムにあたります。
 
例えば、銀行に定期預金でお金を預けたと仮定しましょう。この場合、金利のリターンという収益は低いものの、金融機関の倒産や保障上限を一度考えなければ、その資産はリスクのない資産と言えます。一方不動産投資は、借り手が見つからず空室が続く場合や、家賃下落、売却額が購入額を大きく下回るなど、様々なリスクが存在します。
 
多くの投資家は、このようなリスクや収益の変動が大きいと予想される時、その資産への投資を避けるのが一般的です。さらに、無リスク資産に投資する方が増えれば、当然利回りが低くなるため、不動産投資の方が高い利回りになると考えられます。
 
しかし、利回りが高いから良い物件とは言い切れません。なぜなら、利回りが高ければ高いほどリスクプレミアムも上乗せされており、それだけ投資のリスクも伴うためです。
 

利回りを判断する際のリスクとは

不動産鑑定士が不動産の適正価格を算出する時に用いる「不動産鑑定評価基準」においても、利回りは不確実性を含むと考えられています。そこで、マンション1室に投資した場合の、不確実性を伴うリスクの要素をまとめました。ポイントとしては、物件のあるエリア・交通アクセス・築年数・建物のグレードなどです。
 
《物件のあるエリア》
エリアは最も大切な要素になります。エリアによっては、賃貸の需要動向や人口減少の影響を受ける可能性もあるでしょう。
 
《交通アクセス》
物件から最寄り駅までの距離です。最寄り駅までの距離が遠くなるほど、借主が減少するリスクが考えられます。
《築年数》
築年数が経過し古くなるほど、不確実性のリスクも高まります。
さらに、内装や設備を改修する必要があるかどうかなど、思わぬ出費の可能性も考慮する必要があるでしょう。
 
《建物のグレード》
鉄筋か木造かという構造の違いに加え、セキュリティ設備の有無などによっても借り手がつきにくい、というリスクが存在します。
 
利回りを判断する場合は、様々なリスクを考慮することが大切です。
利回りが10%以上あるから不動産投資をしたいと考えていても、その物件が実は築50年以上の物件で、長期間借主不在の状態が続いているかもしれません。そのため、利回りの良さで投資を考えるのではなく、物件の築年数や建物のグレード、交通アクセスなどを含めて不動産投資を検討する必要があることを念頭に置いてください。
 

おわりに

今回は、不動産投資におけるリスクプレミアムについてご紹介しました。
個人で不動産投資を行う方の中には、不動産のプロが絶対に手を出さないような物件を購入しているケースも少なくありません。だからこそ、不動産投資におけるリスクプレミアムについて、十分な理解が必要です。
長期にわたる不動産投資で安定した収益を出すためにも、まずは自分の中でリスクに応じた「期待できる利回りの基準作り」からはじめてはいかがでしょうか。

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