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不動産買い取りのメリットは？賢い買い取り業者の選び方や買い取りの流れを紹介！
公開日：2020/12/8
先読み！この記事の結論
- 不動産買取の種類別に特徴やメリットを紹介
- 自分にとって買取と仲介のどちらが向いているかが理解できる
- より良い買取業者を選ぶための5つのポイントを紹介
こんな悩みの人にピッタリ
- 不動産の買取業者を探している人
- 買取と仲介のどちらが良いのか悩んでいる人
目次
不動産買い取りとは
不動産の売却方法には「仲介」と「買い取り」の2種類あります。仲介は不動産会社が買主さまを探し、売主さまは不動産会社を通じて売却を行います。一方買い取りは不動産会社が買主さまとなって、売主さまから直接不動産を買い取る売却方法です。
この記事では、不動産の買い取りの流れについて解説します。また、メリットやデメリット、買い取り業者の選び方についても紹介します。
不動産買い取りの特徴
買い取りとは、不動産会社が直接買い取る方法です。仲介を利用する売却は、一般市場から幅広く買主さまを募集するため、すぐに買主さまが見つかる保証はなく売却完了までにかなりの時間がかかる場合もあります。
これに対して、売主さまと不動産買い取り業者の間だけで交渉がおこなわれる買い取りでは、早ければ1週間ほどで契約が成立します。不動産を早く現金化できる点が買い取りの大きなメリットのため、できるかぎり早く売却してしまいたい場合に適した売却方法です。
ただし、買い取りに関しては取り扱っていない業者もあるので、不動産会社選びの際は事前に確認しておきましょう。
「買い取り」と「仲介」の違い
不動産を売買するという点は共通していますが、仲介と買い取りでは買主さま、売却期間、売却価格、費用が異なります。それぞれの違いは次の通りです。
買い取りは買主さまを探す必要がないため、不動産会社との間で売却の条件に同意できればすぐに契約が進みます。早ければ1週間程度で売却が完了するケースもありますが、仲介に比べて売却価格は安くなる可能性があります。
一方、仲介の場合は買主さまが見つからなければ売却が進まないため、買い取りよりも時間がかかります。不動産会社に支払う仲介手数料の出費もありますが、売却価格は買い取りよりも高くなる傾向にあります。
買い取りと仲介それぞれメリットとデメリットがあります。売却方法を選ぶ際は、いつまでに売却したいのか、いくらで売却したいのかなど希望や状況に合わせて検討するとよいでしょう。
不動産買い取りの種類
不動産買い取りは、さらに即時買い取り、買い取り保証、リースバックの3種類に分けられます。それぞれで特徴が異なるため、買い取りでの売却を決定したあとは、どちらの方法を選択するかを検討していくことになります。
ここでは、即時買い取りと買い取り保証、リースバックの違いについて解説します。
即時買い取り
売主さまと買い取り業者間で交渉が成立したら、すぐに買い取りをしてもらえるのが即時買い取りです。即時買い取りの場合、契約にかかる期間の平均は1週間から1カ月程度ですが、最短で3日ともいわれています。
市場の相場価格と比較すると1〜3割程度価格が低くなるということがありますが、査定は1回のみ、煩雑な手続きは買い取り業者が行ってくれるため、売主さまはそれほどの手間なく売却が可能です。また、一般市場に売却情報が出回ることがないため、近隣に売却を知られることなく手放すせる点も特徴です。
現金化までに時間がかからないため、早く売却してしまいたい人には買い取りの中でも即時買い取りがおすすめです。
買い取り保証
買い取り保証は、仲介と即時買い取りのメリットをあわせたシステムです。
買い取り保証では、まずは一定期間、仲介による売却活動を行います。もし最初に決めておいた期間内に買主さまが現れない場合や、うまく契約がまとまらない場合には、買い取り業者が事前に契約していた価格で買い取ってくれます。
つまり仲介と買い取りを組み合わせた売却方法ともいえます。仲介での不動産売却はいつ売れるかわからないという点がデメリットであり、場合によっては値下げの検討が必要になることもあります。
一方、買い取り保証は市場価格で売却できる可能性があり、もし買主さまが見つからなくても相場より安くはなりますが業者に買い取ってもらえます。希望する期間内に売却できる点が買い取り保証の大きなポイントです。
買い取り保証の仲介期間は3カ月で設定されているケースがほとんどです。期間内に売却が成立した場合は仲介による売却と同様、仲介手数料が発生します。期間内に売却が成立しなかった場合は仲介手数料を支払う必要はありません。
リースバック
リースバックは、不動産売買と賃貸借契約が一体になっています。自宅をリースバック運営会社に売却して、その会社と賃貸契約を締結することで、締結した契約期間は、売却後も同じ家に住み続けることができる点が特徴です。
不動産買い取りのメリットは？
不動産買い取りにおける4つのメリットについて解説します。金銭面、手続き面などいくつかのメリットがありますので、よく確認しておきましょう。
仲介手数料がかからない
不動産売却で仲介を選択した場合、契約が成立した際には成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。一般的には400万円超の物件であれば次の速算式で計算することが可能です。
売却価格の3％+6万円+消費税10％
買い取りの場合はこの仲介手数料を支払う必要がありません。仲介手数料が不要なのは、「直接」買い取ることで、間に「仲介会社」が入らないからです。不動産買い取り業者は買い取った不動産をリフォーム・リノベーションして売却することが一般的です。
すぐに現金化できる
不動産買い取りの最大のメリットとして、すぐに現金化できるという点があります。不動産買い取り業者と価格面での交渉が成立すればすぐに契約、売却となります。登記手続きなどは必要ですが、どの売却方法よりも早く現金化できる可能性が高いです。期限内にお金が必要という人には、仲介よりも買い取りのほうがおすすめです。
契約不適合責任が免除される
不動産の売却では、瑕疵担保責任が売主に課せられます。現在では契約不適合責任と呼ばれるようになったこの制度ですが、買い取りの場合にはこの責任が免除されます。
契約不適合責任とは、契約内容と相違する物を売ってしまった場合に、売主が債務不履行の責任を負う制度です。例えば、雨漏りやシロアリの害、給排水管の故障などがそれにあたり、居住していた人なら気がつくはずの不具合は、事前に買主さまに説明しておく必要があります。物件を売却する際に目に見えない不具合を隠したままで売却すると、売却後に修繕費用を請求されるなど責任を負うことになる可能性があります。
契約不適合責任は仲介で売却した場合に課せられるもので、買い取りの場合は免除されます。
近隣に知られずに売却できる
買い取りには、近隣に知られることなく不動産を売却できるというメリットもあります。仲介では、広告などの売却活動、内覧会やオープンルームなどを開催することもあり、売却することを近隣に隠すことは難しいです。
近隣の人に物件を売却することを知られると都合が悪い、または、あまり気持ちが進まない場合には、不動産買い取り業者とのやり取りだけで契約が完了する買い取りのほうがメリットは大きいといえるでしょう。
不動産買い取りのデメリットは？
売却で後悔しないために、不動産の売却方法を選ぶ際はメリットだけでなくデメリットも知っておく必要があります。買い取りには金銭面、手続き面などいくつかのデメリットがありますので、よく確認しておきましょう。
売却価格が市場価格よりも安くなる
買い取りはすぐに現金化できる点がメリットですが、仲介よりも売却価格が下がる点はデメリットといえるでしょう。買い取りが成立するのは、不動産買い取業者が売主さまから直接買い取った不動産をリフォーム・リノベーションして再販売することができるからです。
このリフォーム・リノベーションを行うことを前提に買い取るため、買い取り価格は市場価格の1〜3割程度安くなることがほとんどです。
また、築年数が経過している古い物件の売却は買い手が見つからない可能性があるため買い取りがおすすめですが、築浅で立地条件のよい不動産の場合は、仲介を利用したほうが高く売れます。もちろん築浅物件は好条件ですので、買い取り査定額も高く評価されるでしょう。
少しでも高く売りたいという希望があり、時間的にも余裕がある場合は仲介、または買い取り保証を利用するとよいでしょう。
売却価格が適正か判断しにくい
買い取りは1社とのみ契約を行うため、市場価格を把握しないままで売却価格を決めなければならない可能性があります。不動産買い取り業者が提示した金額が本当に適正なのかどうかを判断する材料がないため、言い値の金額で納得せざるを得ないケースも少なくないでしょう。
適正価格で売却するためには、信頼できる買い取り業者を探し、さらに自分でも市場価格を把握しておくが重要です。
不動産買い取りの大まかな流れ
買い取りを検討する上でもうひとつ知っておきたいのは、買い取りの大まかな流れです。買い取りは短期間で契約が終了するとはいえ、最低限の手続きは必要となります。
事前準備も必要となるため、滞りなく契約を進めるためにもよく理解しておくことが大切です。事前準備から引き渡しまでにかかる期間はおおよそ1カ月とされています。早く売却してしまいたい人からすると1カ月は長く感じるかもしれませんが、不動産が売れるまでに半年から1年かかることも多い仲介に比べれば短期間です。
ここでは、不動産買い取りの大まかな流れについて順を追って解説していきます。事前に流れを把握しておくことで、スムーズに契約を進めることができるでしょう。
事前準備
事前準備には2段階あります。まずは査定に必要な書類を用意すること、次に査定額の相場を調べることです。それぞれについて詳しくみていきましょう。
不動産の査定に必要な書類
不動産の買い取りに必要な書類は次の通りです。
●固定資産評価額証明書または固定資産税・都市計画税の納税通知書
●登記済権利証または登記識別情報
●建物図面
●地積測量図
●パンフレット
固定資産評価額証明書は、登録免許税を算出する際に必要となります。登記済権利証または登記識別情報は、所有権の移転登記を行う際に必要な書類です。建物の形状を確認できるのが建物図面で、土地の形状を確認するために必要なのが地積測量図です。
さらに建売やマンションの場合は、物件を購入した時にもらったパンフレットなどがあるとよいでしょう。これらの書類は必ず必要というわけではありませんが、正確な査定額を知るために可能であれば用意しておきましょう。
どのように取得すればわからない場合には、不動産買い取り業者が取得代行に応じてくれる場合もあるため相談して見ましょう。
不動産の相場を調べる
事前準備の2段階目は、自分が所有している買い取り査定額の相場を把握することです。買い取りを選択した場合、選んだ不動産買い取り業者によって査定額が変動する可能性があります。売却して後悔しないために、事前に自分で不動産の買い取り価格の相場を把握しておくことはとても重要です。
相場を知るには仲介の場合と同様に、一括見積もり査定などを利用して複数社から査定額を出してもらいましょう。それらを比較することでおおよその相場を把握することが可能です。
ただし、買い取りの場合は提示された査定額よりも1〜3割程度安くなることを理解しておくことが大切です。
買い取り査定
相場を把握したらいよいよ不動産買い取り業社に買い取り査定を依頼しましょう。査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。余程の事情がない限りは訪問査定がおすすめです。実物を見ないことには正確な査定額を導き出すことはできません。
机上査定では、専有面積、間取り、築年数など書面からわかるデータを参考に査定額を算出します。ただし、これは簡易査定とも呼ばれている方法で、大まかな査定額しか算出することはできません。
訪問査定は、目で見なければわからない情報も含めた査定額を算出することが可能です。可能であれば訪問査定は行うようにしましょう。査定をしてもらった業者に売却を依頼しなければならないということはないため、複数社に査定を依頼してみてもよいでしょう。
買い取り価格の提示
買い取りを依頼する不動産買い取り業社を決めたら、買い取り価格を提示してもらいます。査定額や事前に自分が調べていた相場と差があることを念頭に提示価格を聞くようにしましょう。査定額はあくまでも概算なので、実際に提示される価格とは異なるケースが多くあります。
この点でトラブルにならないように、提示された買い取り額への疑問はこの段階で解消しておきましょう。
買い取りについての打ち合わせ
買い取り価格に納得できたら契約を進めます。不動産買い取り業社と直接契約を交わすため比較的スムーズに進むケースが大半です。売主さまが忙しくても業者のほうがスケジュールをあわせてくれることが多いため、引き渡しまでの計画も立てやすいでしょう。
打ち合わせの時に確認しておきたい項目は次の通りです。
●売却代金の受領時期
●家財道具の処分費用について
●空調設備の処分や取り外しについて
確認項目は所有している不動産によって異なります。上記項目には土地の売却の場合に必要ない点も含まれています。自分が売却する不動産に関連した項目の確認を忘れないようにしましょう。口頭での確認だけではトラブルになる可能性があるため、できれば書面にしておくことをおすすめします。
契約
いよいよ売買契約を行います。契約当日は次のことを行います。
●売買契約書の確認
●付帯設備の確認
●物件情報の確認
●記名・押印
●手付金の受領
付帯設備とは台所やエアコンなどの設備品の確認のことです。物件情報については、雨漏りやシロアリの害、給排水管の故障など不具合のある箇所についての確認を行います。ひとつでも疑問や不安がある場合は、遠慮せずにしっかりこの段階で確認しておきましょう。
契約が成立すると、その証拠として手付金が支払われます。
残金決済
最後のステップは、残金の決済です。残りの代金を受け取ってから物件の引き渡しを行います。引き渡しまでに行っておくべき手続きは、抵当権抹消、公共料金や管理会社への手続き、引越しなどです。
決済は金融機関や不動産会社の事務所でおこなわれるのが通常です。司法書士などの専門家が諸手続きを行い、住宅ローンの完済と抵当権抹消手続きなどが完了したら、鍵と関連書類の引き渡しを行い買い取りが完了します。
不動産の買い取り相場
不動産買い取りの相場は、仲介と比較すると1〜3割ほど安くなるのが一般的です。1〜3割といっても、そもそもの金額が1,000万円単位になることが多い不動産価格であるため、割合が低くても実際の金額はかなり大きくなります。
例えば、仲介で売却した場合の査定額が6,000万円の不動産の場合について考えてみましょう。1割安くなって5,400万円、2割安くなって4,800万円、3割安くなると4,200万円になります。つまり3割減になると1,800万円の差が出るということです。
その代わり、早い段階で現金を手にすることができます。また、売却の際に売主さまがリフォームやハウスクリーニングなどをする必要がないため、諸費用を節約できると考えることもできます。
いずれにしても仲介の場合でも買い取りの場合でも、まずは自分が所有している不動産の相場を把握することが大切です。基本的な相場を理解して、仲介ならこのくらいの売却価格、買い取りならこのくらいの買い取り価格になると事前に理解しておくことで、価格交渉の材料にすることができます。
不動産買い取り相場を調べる方法
不動産の買い取り相場を調べる方法はいくつかあります。
おすすめは省庁や不動産会社が提供しているシステムです。国土交通省が提供する「土地総合情報システム」では、エリア別の地価を調べることもできます。対象は全国の土地、戸建て、中古マンションです。
もうひとつ、国土交通大臣が指定する不動産流通機構が運営している不動産流通情報システムを利用する方法もあります。レインズとも呼ばれるこのシステムでは、実際の成約価格に基づいたリアルな取引データを確認することが可能ですが、不動産会社の会員サイトなので不動産会社から情報の提供を受ける必要があります。
それ以外では、不動産一括査定サイトを利用する方法もあります。複数社に一括査定を依頼できる点が特徴です。全国の不動産会社の中から自分の条件にあった企業をマッチングして査定を依頼します。一括で複数社に依頼できるため、売却価格を比較して相場を把握できる点が魅力でもあります。
「仲介」と「買い取り」どちらが良い？
不動産の売却方法には、仲介と買い取りがあることを説明してきました。では不動産を売却する場合、結局どちらを選べばよいのか迷っている人もいるでしょう。ここでは、買い取りが向いている場合と仲介が向いている場合、それぞれについて解説します。
「買い取り」が向いている場合
買い取りが向いている不動産には次のような特徴があります。
●状態がかなり悪い物件
●築年数が30年以上経過している物件
●過去に事件や事故があった物件
●早く売りたい物件
●仲介で長期間売れない物件
●買い替えで売却期限がある物件
所有している不動産の状態がかなり悪い場合は、買い取りがおすすめです。内装が汚れている、設備が古いという場合には、売却する前に解体するかリフォームしなければ売れないケースが大半です。そうなると高額な費用が必要となるため売却してもあまり利益が出ない場合もあります。
不動産の売却には築年数も大きく影響します。30年以上経過している物件の場合は設備も老朽化していることも多いです。売れるまでに時間がかかる可能性があり、また仲介では契約不適合責任によって修繕費用の支払いを求められるケースも考えられるため、買い取りを利用したほうがよいでしょう。
事故や事件があった物件に関しては、仲介では売れにくいため買い取りを利用することをおすすめします。所有している物件自体で事故や事件があったわけではなく、近隣での出来事だったとしても影響はあります。
マンションの場合、告知義務がある事項などがあったりすると、なかなか買い手がつかない可能性があります。売主には告知義務があるため、こうしたマイナスの情報は隠すことはできません。このようなケースでは、仲介よりも買い取りを利用したほうが確実に売却できるため安心です。
買い取りの最大の特徴は、短期間で売却できることです。そのため、すぐに売却したい事情がある、すぐに現金化したい人は買い取りを利用するとよいでしょう。
仲介で売却活動をしている物件は、途中で買い取りに切り替えることも可能です。1年以上動きがない場合には、買い取りを検討してみるとよいでしょう。
「仲介」が向いている場合
仲介が向いている不動産には次のような特徴があります。
●売却価格を下げたくない
●売却を急いでいない
●築浅の物件
●立地条件がよい物件
売却価格を下げたくない場合には、仲介がおすすめです。
ただし、仲介は買い取りに比べて売却までに時間がかかります。売却を急いでいる場合には、不動産買い取り業者と直接契約を結べる買い取りがスムーズです。時間を気にしていない場合は、まずは仲介を利用してみましょう。
とはいえ、あまり長期間売れない状態で放置していると売却価格が下がってしまう可能性があります。ある程度の期間を設けて、売却につながらない場合は仲介から買い取りへの切り替えを検討することも必要です。
築浅の物件は、高額で売れやすいという特徴があります。そのため、仲介に向いている物件といえます。あわせて、立地条件や利便性のよい物件も売れやすい傾向があります。同じく仲介を利用するとよいでしょう。
ただし、物件の条件がよくても、事故物件であったり何かしら設備に不具合があったりすると売れ残る可能性はあります。買い取りに向いている条件にひとつでも当てはまるところがあるなら、仲介または買い取り保証がおすすめです。
不動産買い取り業者を選ぶ際のポイント
買い取りを成功させる最も重要なポイントは不動産買い取り業者の選び方です。不動産買い取り業者の中には、売主が素人であることに漬け込んで市場価格よりもかなり安い金額で買い取ろうとする業者も存在します。
このように提示価格の根拠を示さず、金額のみすすめるような業者を選ばないように不動産買い取り業者を選ぶ際のポイントを知っておくことが大切です。
訪問勧誘や好条件を謳ったチラシを配布する業者には注意
突然、家に不動産買い取り業者が訪問してきた、ポストにチラシが入っていたという経験をしたことがある人もいるでしょう。通常、不動産会社がアポイントなしで自宅を訪問するということはほとんどありません。訪問して勧誘しなければ売主さまを見つけられないから訪問してくると考えておいてよいでしょう。
また、チラシであっても訪問であっても、相場よりもあまりにも高い金額での買い取りをアピールしてくるなど、根拠を提示せずに好条件ばかりを並べ立てる場合は注意しましょう。契約前に、検討している不動産会社の実績の多さや評判をよく調べておくことが大切です。
担当者の知識や対応の仕方をチェック
不動産買い取り業者を選ぶ際には、担当者との相性も重要です。信頼できる担当者かどうかを見極めるポイントは次の通りです。
●売主さまの要望を最優先してくれる
●不動産に関する知識が豊富
●所有している不動産の状態をしっかりと確認してくれる
●問題点を質問できる雰囲気を作ってくれる
●質問に対して丁寧に答えてくれる
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編集監修者情報
※1 弊社売買実績（2021年4月1日～2022年3月31日）
