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家売却にかかる税金は?控除や特例を使った税金を減額する方法を紹介

先読み!この記事の結論

  • 家売却の税金の種類を紹介
  • 家売却の税金の計算方法を紹介
  • 家売却のシミュレーションが行える

こんな悩みの人にピッタリ

  • 家売却の税金がどのようなものか知りたい人
  • 家売却の税金の計算方法を理解したい人

目次

家売却にかかる税金の種類


家を売却し、利益が出た場合には税金がかかります。しかし、具体的にどのような税金がかかるかについて理解されている方はあまりいらっしゃらないと思います。家を売却する際に慌てないためにも、支払うことになる税金については把握しておくことが大切です。

家を売却した際にかかる税金には次のようなものがあります。

下に記載している税金は、利益の有無に関係なく、必要な税金も含まれます。


・印紙税

・消費税

・登録免許税

・所得税

・住民税

・復興特別所得税


以下ではそれぞれの税金について詳しく解説します。



家売却で必ずかかる税金の種類

・印紙税

印紙税は売買契約などをはじめとして、定められた文書を交わす際に支払うことになる税金です。収入印紙を購入し、契約書に貼り付け・消印を行う必要があります。印紙税の金額は不動産の売買金額によって以下のように定められています。2022年3月31日まで軽減税率が適用され下記の印紙税です。


100万円超、500万円以下    1,000円

500万円超、1,000万円以下    5,000円

1,000万円超、5,000万円以下        1万円

5,000万円超、1億万円以下    3万円

1億円超、 5億円以下       6万円


なお、印紙税を納めなければ過怠税が課されることになります。その場合、通常の3倍(納付しなかった印紙税の金額と、その2倍の金額)の金額を支払わなければなりません。払い忘れないように注意しましょう。


・不動産譲渡に伴う消費税

消費税も、必ずかかる税金の一つです。そもそも消費税とは国内で事業者が事業として対価を得て行う「取引」に課税されます。この取引とは、一般的には商品取引などを思い浮かべるかもしれませんが、資産の譲渡も含まれています。

個人の場合は売却そのものには消費税は発生しませんが、仲介手数料などには消費税がかかります。具体的には次のようなものに消費税が発生するため、チェックしておきましょう。


司法書士に支払う手数料

不動産会社に支払う仲介手数料

融資手続きの手数料


このように、家を売却する際に必ず発生する税金としては印紙税と消費税が挙げられます。



家売却でかかる可能性のある税金

・登録免許税

抵当権抹消登記の登録免許税は、家売却の際に支払う可能性がある税金の一つです。抵当権とは住宅ローンなどを借りる際に購入する住宅の土地と建物に金融機関が設定する権利です。

不動産に抵当権が付いたままだと、トラブルの元になるため、売却の決済・引渡し前には住宅ローンの完済が必要になります。

しかし、抵当権の登記は住宅ローンの完済によって自動的に抹消されるわけではなく、手続きを行い抹消する必要があるのです。そして、この手続きの際に登録免許税が課せられることになります。なお、この抵当権抹消登記の際に必要な登録免許税の金額は不動産1筆につき1,000円と規定されており、土地1筆、建物1筆の場合は、2,000円が課税されます。

このような抵当権抹消の手続きが難しい場合には、専門家に相談すると良いでしょう。


・所得税、住民税、復興特別所得税

家を売却し、利益が出た場合には注意が必要です。この時の利益のことを譲渡所得と言います。そして、この譲渡所得に対しては「所得税」「住民税」「復興特別所得税」がかかるのです。

ただし、譲渡所得が出ていない場合にはこれらを支払う必要はありません。また、譲渡所得が出たとしても、控除特例を活用することで課税対象がなくなった場合もこれらの税金はかかりません。



譲渡所得について


上述したように、家の売却を行って譲渡所得が発生すれば、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」を支払う必要があります。以下ではその計算方法について詳しく解説していきます。


譲渡所得の計算方法

譲渡所得は次の計算式で求めることができます。

譲渡所得=譲渡価額-取得費(購入時価格+購入時費用―減価償却費)-譲渡費用-特別控除

以下ではそれぞれの項目について詳しく解説していきます。


・譲渡価額

譲渡価額は「いくらで譲ったのか」「いくらで売り渡したか」ということを表しています。例えば、売却した家の価額が10,000,000円であった場合には、譲渡価額は10,000,000円となります。


・取得費

取得費とは売却した建物や土地を購入した際に必要になった費用のことです。この取得費を算定する際には実額法と概算法の2種類の方法があり、どちらも使用できます。ただし、一般的には金額が大きな方を用います。


(1)実額法

実額法は次のようなものを合計する方法です。


購入した際の仲介手数料

立ち退き費用

造成費

取得の際に払った測量費

取り壊し費用

違約金

売却した建物などの購入代金や建築費用、改良費

など


これらは主なものの項目であり、状況によって計算する項目は異なります。上記を合計した金額から建物の減価償却費を差し引いた金額が取得費です。

もし、取得費に計上できるか迷った場合には所轄の税務署に確認することが最も確実です。


(2)概算法

概算法は契約書や資料がなく、また、取得時期も古い上に取得金額も分からないといった場合に用いる方法です。次のような計算式を使用することで、算定することが可能です。


取得費=譲渡金額×5%


・譲渡費用

譲渡費用は建物や土地を売却する際に必要になった費用のことです。例としては以下のようなものがあります。


印紙税

立ち退き費用

売却時の仲介手数料

建物の取壊し費用

など


・特別控除

特別控除とは、例えば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」などの控除のことです。できるだけ控除した方が税金も減るため、どのようなものがあるのか事前

に確認するようにしましょう。


譲渡所得の早見表

上述したように譲渡益が生じた際は「所得税」「住民税」「復興特別所得税」のそれぞれが発生します。

税金は譲渡所得に対して税率をかけて求めることになり、計算式は「税金=譲渡所得×税率」となっています。ただし、税率に関しては所有期間によって違うため、注意が必要です。

所有期間は1月1日時点において判断され、5年を超えている場合には長期譲渡所得、5年以下の場合には短期譲渡所得に分けられることになります。税率についてはそれぞれ次のようになっています。

短期譲渡所得(保有期間5年以下):

所得税率30%、住民税率9%、復興特別所得税率0.63%(所得税額×2.1%)

長期譲渡所得(保有期間5年超):

所得税率15%、住民税率5%、復興特別所得税率0.315%(所得税額×2.1%)

また、所得税の金額早見表は次の通りです。


長期譲渡所得の税金早見表

・1,000,000円
所得税150,000円、住民税50,000円、復興特別所得税3,150円、合計203,150円
・3,000,000円
所得税450,000円、住民税150,000円、復興特別所得税9,450円、合計609,450円
・10,000,000円
所得税1,500,000円、住民税500,000円、復興特別所得税31,500円、合計2,031,500円
・20,000,000円
所得税3,000,000円、住民税1,000,000円、復興特別所得税63,000円、合計4,063,000円
・30,000,000円
所得税4,500,000円、住民税1,500,000円、復興特別所得税94,500円、合計6,094,500円
・40,000,000円
所得税6,000,000円、住民税2,000,000円、復興特別所得税126,600円、合計8,126,000円
・50,000,000円
所得税7,500,000円、住民税2,500,000円、復興特別所得税157,500円、合計10,157,500円


短期譲渡所得の税金早見表

・1,000,000円
所得税300,000円、住民税90,000円、復興特別所得税6,300円、合計396,300円
・3,000,000円
所得税900,000円、住民税270,000円、復興特別所得税18,900円、合計1,188,900円
・10,000,000円
所得税3,000,000円、住民税900,000円、復興特別所得税63,000円、合計3,963,000円
・20,000,000円
所得税6,000,000円、住民税1,800,000円、復興特別所得税?126,000円、合計7,926,000円
・30,000,000円
所得税9,000,000円、住民税2,700,000円、復興特別所得税189,000円、合計11,889,000円
・40,000,000円
所得税12,000,000円、住民税3,600,000円、復興特別所得税252,000円、合計15,852,000円
・50,000,000円
所得税15,000,000円、住民税4,500,000円、復興特別所得税315,000円、合計19,815,000円



確定申告することで利用できる特別控除


不動産を売却して得た利益にかかる所得税には、さまざまな特別控除が存在しています。この控除を利用することによって税金を抑えることが可能になるため、あらかじめ把握しておきましょう。以下では確定申告することで利用できる特別控除について解説していきます。


3,000万円の特別控除

居住用財産(自分が住んでいたマイホーム)を売却する際は、3,000万円の特別控除が利用できます。所有期間の長さは関係なく適用できるため、理解しておくようにしましょう。ただし、売却した年の前年もしくは前々年にこの特例を適用した場合には利用できません。


軽減税率の特例

10年を超えて所有する居住用財産を売却した場合「10年超所有軽減税率の特例」を適用できます。本来、所有期間が5年を超えている居住用財産の税率は、20.315%です。しかし、この特例を適用することで課税譲渡所得が6,000万円以下の部分は14.21%まで下げることができます。

さらに、こちらの特例では上記の3,000万円の特別控除を併用することも可能です。そのため、両方の特例を活用することによってさらに税金が減額にできます。


住宅ローン控除

この他にも、マイホームの買い替えで使用できる特例もあります。「住宅ローン控除」は家を購入する際に利用できる制度です。マイホームの購入時に住宅ローンを利用した場合に使用できます。

年末ローン残高の1%、最大40万円または20万円までを一定期間、原則所得税から控除することが可能です。


住宅ローン控除と売却時の特例は併用できない

特例を活用する際に注意が必要なのは、上記に示した住宅ローン控除と各特例は併用できないことです。そのため、その他の特別控除と住宅ローン控除のどちらを利用すべきかはその都度判断しなければなりません。



家売却で売却損が出た場合の税金


家を売却した際には必ず利益が出るわけではありません。その反対に、売却損が出てしまうこともあるのです。このような時に役立つのが「居住用不動産の譲渡損失の損益通算」です。

この仕組みを活用すれば、不動産取引で発生した売却損を課税所得と相殺することができます。そうすることで税額を減額することが可能です。

ただし、この特例の対象となる居住用財産には条件があります。

個人が有する土地や建物で、その年の1月1日における所有期間が5年を超えていることが前提です。さらに、以下のような適用条件に合致していなければなりません。


・その年の所得が3,000万円以下である

・売却した年の前々年度までその他の特例を利用していない

・売却相手が配偶者や直系の親族ではない

・売却する物件に10年以上の住宅ローンが残っている

・マイホームの譲渡価格が住宅ローンの残高を下回っている


このようなことをあらかじめ把握しておき、もし、売却損が出てしまった場合にはこの仕組みを利用するようにしましょう。



家売却にかかる税金のシミュレーション


上記の計算方法や控除などを参考にして、ここからは実際にかかる税金について計算していきましょう。


売却物件の条件

・新築戸建てを購入

・購入額:50,000,000円(土地2,700万、建物2,000万、取得費300万)

・売却額:70,000,000円

・譲渡費用:1,000,000円

・所有期間4年


1.譲渡所得の計算

まず、減価償却費を反映させ取得費用を算定していきます。

減価償却費=20,000,000円×0.9×0.031×4=2,232,000円

そして、減価償却費を差し引き、取得費を算定します。

戸建ての取得費=土地:27,000,000円+(建物:20,000,000円-2,232,000円)+3,000,000円=47,768,000円

さらに、譲渡所得の算定を行います。

譲渡所得=70,000,000円-47,768,000円-1,000,000円=21,232,000円


2.課税譲渡所得に税率をかける

そして、売却物件の所有期間に合わせた税率をかけます。上記の例では所有期間4年になっているので、39,63%の税率を適用します。


譲渡所得税=21,232,000円×39,63%=8,414,241円


このように、今回の例では税金額が8,414,241円であることが分かります。



まとめ


家を売却する際には、税金がいくらかかるのかについてしっかり理解しておく必要があります。利益が出た際には税金の処理を行う必要があり、面倒だからといって処理を怠ればトラブルになりかねません。

また、確定申告を行うことによってさまざまな特例を利用することができます。その種類も多数ありますので、どの制度を利用すべきなのかについてはよく考える必要があるでしょう。

上記のことを参考にして、正しい税金の知識を身につけることが大切です。

編集監修者情報
編集監修者
株式会社大京穴吹不動産
所在地
東京都渋谷区千駄ヶ谷4-19-18 オリックス千駄ヶ谷ビル
設立年月
1988年12月
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