前回の報告に引き続き、直近１年間の都心８区中古マンションの第４四半期平均販売価格などを見ていきます。

都心８区の㎡あたり販売単価などの推移は？ （ 図1 ）

都心8区㎡単価（図１）を見ると、中央区（189.23万円/㎡）が一番高い結果となりました。これまでは港区と千代田区の２区で競っておりましたが、2024年第2四半期から中央区が加わり、今回の2024年第4四半期では港区（189.07万円/㎡）を抜いて中央区がトップとなりました。また、対前年の同時期から１年間の変動率を示す“対前年四半期㎡単価変動率（表1）”をみると直近の2024年第4四半期では中央区が30.44％となり、2024年第3四半期からさらに上昇しました。次いで目黒区（13.61％）、新宿区（12.18%）と続きますが、中央区とは大きな差があります。逆に低い方では渋谷区（3.40%）、千代田区（4.00%）、の順となっております。変動率の１年間平均でみても、中央区が26.04%と一番高い変動が見られますが、その次が新宿区（10.87％）となっており、逆に低い方からは千代田区（1.29％）、渋谷区（1.74％）の順となっております。各区ばらつきはあるものの、対象の都心8区は上昇を続けていますが、中央区が突出しており、他の区とは傾向が異なるように見受けられます。

一方で都心8区の平均販売価格（表2）を見ると、直近2024年第4四半期の数値は高い方から中央区（11,233万円）、港区（10,309万円）と続きます。

前述の通り、中央区は“対前年四半期㎡単価変動率（表1）”が30.44%と上昇の変動幅も大きくなっております。それと平均専有面積（表２）を見てみると、中央区は59.36㎡と他の区と比べて広く、狭いほうからは、千代田区（46.42㎡）、新宿区（49.75㎡）の順となっております。築年（年）平均は、古いほうから、目黒区（33.11年）、渋谷区（32.65年）と続き、逆に新しいほうは、中央区（16.46年）、千代田区（26.55年）となり、各区には、それぞれ販売される中古マンションに特徴があることがわかります。中央区は前回（マーケットウォッチVol.9）の検証と同様、比較的築年数が浅いマンションの取引が多いことが推測され、同様の傾向が続いていることが伺えます。

都心３区（中央区、港区、千代田区）の成約件数－平均成約単価の推移は？ （ 図2 ）

都心３区においては前回同様、今回も半年前の件数と成約単価の間に相関関係が見られ、件数が増えていくと、半年後には、成約単価も影響を受けて大きくなるという見方ができます。直近の2024年第４四半期は、対前期比で成約件数は微増、成約単価は引き続き上昇となりました。

都心３区（中央区、港区、千代田区）の物件ストック数と成約比率は？（ 図3 ）

都心３区のストック数と成約比率との関係は時間差（ラグ）なしで、負の相関関係があります。

直近の2024年第４四半期は対前期比で、ストック件数はやや上昇し、成約比率は下落しています。

TOPICS

不動産仲介業の担当者の声

2024年を第４四半期になっても、都心エリアの中古マンションの販売単価は上がり続けています。都心の不動産を取り扱う仲介業の担当者からは、「割安物件だけでなく相場に近い都心3区の物件は、売り出しを開始したら、すぐに成約となりやすい」、「相場より若干高い都心3区の物件であっても、相場が上昇している影響で、売り出し後に相場の価格が追い付いて早めに成約となりやすい」という見解がある一方、「相場より高い価格で売り出ししている強気な物件は成約となりにくい」、「都心3区で紹介できる物件（在庫）が少ない」、という声がありました。図１、図２、図３の傾向からみても不動産価格の上昇は続いており、現場にいる不動産仲介業の担当者の声を聞く限りでは、市況動向を反映した動きが見てとれるといえます。

まとめ

中央区の販売価格単価は、前回（マーケットウォッチVol.9）のまとめでも大幅に上昇している点を触れましたが、今回の“対前年四半期㎡単価変動率（表1）”の検証結果でも2024年第4四半期は30.44％の上昇が見られました。また変動率の1年間平均でも26.04％となっており中央区は年間を通しても価格が高騰しているといえます。また2024年第4四半期の都心8区㎡単価（図１）では、港区を抜いてトップになるなど他の区と比べても中央区の成長度合いが高く、表２にあるように他の区と比べて築年（年）平均が浅く、平均専有面積が広いことから、中央区の物件を所有する売主の売却行動や動機が他の区とは異なっていると推測されます。

2025年も中央区の動きから目が離せません。

一方で世の中の動きを見ると、2025年1月にアメリカは第二次トランプ政権が発足し、早速関税の引き上げなど世界情勢での変化が激しくなる可能性が出てきました。日本の市場動向だけでなく、世界情勢にも目を向けながら、足元の不動産マーケットの動きを、信頼できる不動産の専門家にアドバイスを受けつつ、しっかり見ていきましょう。