分譲マンションのメリットとして、戸建て住宅よりも購入しやすい価格帯であること、多くの物件で利便性が高い立地であることなどがあります。これは、集合住宅とすることで実現しているのですが、集合住宅ならではルールもあります。その一つが、「区分所有」の考え方です。

所有権とは？

まず、「所有権」とは何でしょうか？所有権とは、「土地を自由に使用・収益・処分できる権利。民法では、法令の制限内において土地の上空・地下に及ぶものと規定。」（大辞林）とされています。例えば土地の所有権は上下空間のどこまで及ぶのでしょう？上に隣ビルの連絡通路が通ったり、下に地下鉄の路線が作られたりすることはあるのでしょうか。通常は利用可能な一定の範囲は所有権が及び、他人の土地の利用可能な上空や地下に所有権を保有することはできません。

それでは、分譲マンションにおける所有権はどのようになるのでしょうか？分譲マンションのような建物の一部の所有権を法律で定めることによって、多くの人が建物の一部分の所有権を取得することを可能としたのが「区分所有法」、正確には「建物の区分所有等に関する法律」です。

区分所有権とは？

区分所有権とは、分譲マンションのように、同じ土地の上に立てられた建物の一部について所有権が認められた権利です。この区分所有権として認められた部屋を「専有部分」といいます。つまり、分譲マンションを購入するということは、「専有部分」の「区分所有権」を購入するという意味になります。（正確には土地や建物の廊下や玄関の共有持分も購入しています）

専有部分と共用部分とその管理

私たちが購入する部屋は「専有部分」です。そして玄関や廊下、階段、機械室などを「共用部分」といい、入居者全員が所有（共有）することになります。つまり、共用部分はマンションを購入した人全員の所有物になるので、居住者が力を合わせて維持管理する必要があります。とはいえ、なかなか協力して共用部分を継続的に維持管理することは難しいため、入居者で組織をつくり、ルールや管理の方法を決めているのです。これを一般的には管理組合といい、そのルールを管理規約といいます。

専有部分と共用部分の境界

専有部分は他人に迷惑がかからない前提で自由に利用できます。しかし、共用部分は入居者全員の持ち物であるため、基本的には一定のルールに従い利用することになります。なお、一見専有部分に思える「ベランダ」ですが、実は共用部分なのです。なぜなら、ベランダは災害時などの避難路として利用する可能性を持っているため、全員の管理対象とされているからです。このため、ベランダに勝手に棚をつくったりすることはできません。そのほかにも共用部分と専有部分の境界については、そのマンションのルールで細かく定められていることが一般的です。

このように、分譲マンションは、自分が独占的に利用できる部分と、他の入居者とルールを決めて利用する部分が決められている建物なのです。近隣とのトラブルを避けるためにも、専有部分・共用部分のルールを守って生活することが必要です。