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中古マンション投資を検討中の方へ ～ 収益物件の探し方
公開日：2017-07-31 00:00:00.0
ここ数年、給与所得とは別の収入源として、中古マンションへの投資を検討される方が増えています。とはいえ、決して安い買い物ではないため、どういった物件を選べば良いのか悩まれている方も多いのではないでしょうか。そこで今回は、収入源となり得る「収益物件」の探し方のポイントを4つご紹介します。
【ポイント1】利回りを計算する
まず収益性を測る上で重要な要素の1つが、この利回りです。利回りには表面利回りと実質利回りの2種類があります。表面利回りは、「年間家賃収入÷物件価格」で計算します。
一般的に「利回り」というと、この表面利回りを指すことが多いのですが、収益性の観点からは、「（年間家賃収入－年間運営経費）÷（物件価格＋購入経費）」で計算される実質利回りを見て、判断する必要があります。なお、管理費や修繕積立金などが年間運営経費、不動産仲介手数料や登記費用などが購入経費です。
【ポイント2】空室になりにくい物件を選ぶ
当然ではないかと思われるかもしれませんが、どんなにすてきな部屋でも、そこに入居者がいなければ収益を生み出しません。そのため、「どのようなエリアにあるか」（オフィスや学校に近い）や、「利便性」（最寄り駅からの距離や近隣に商業施設があるか）、そして「設備」（エアコンが付いているか、トイレとバスルームはセパレートか）など、総合的に見て住みやすい環境かどうかをチェックするようにしてください。
特に、最寄り駅からの距離は物件選びでは外せないポイントです。不動産広告では、徒歩1分の距離は80メートルで換算されています。つまり、「駅から徒歩1分」と記載されていれば、駅を中心に80メートル以内の道路距離に物件が位置することになります。したがって、駅から徒歩2分の場合、駅から物件までの道路距離は2倍の160メートル以内になります。
駅からの距離が離れれば離れるほど、入居者にとっての利便性は下がってしまうことが考えられます。空室リスクも上がる恐れがあるでしょう。最寄り駅からの距離は入居者の利便性を左右するだけでなく、マンション投資の収益性の観点からも大切なポイントといえるのです。
【ポイント3】マンションの総戸数を確認する
「マンションを一棟買うならまだしも、一部屋だけ買うのになぜ総戸数を知る必要があるのだろう」と思われるかもしれませんが、マンションの総戸数は修繕積立費などの必要経費に大きな影響を与えます。戸数が少ないマンションはその分一戸あたりの負担割合が大きくなり、収益を下げる大きな要因となります。そのため、ある程度の規模のマンションを選ぶと良いでしょう。
【ポイント4】入居者の生活シーンをイメージする
物件を選ぶときに入居者の生活シーンをイメージできているでしょうか。例えば、家族と一緒に住む自宅を選ぶ際は、日当たりというのは非常に重要な要素だと考えられます。しかし、一人暮らし用の投資物件を購入する場合、物件の入居者はビジネスマンであることが少なくありません。
昼間働いているビジネスマンの場合、日当たりはそれほど重要ではないことがあります。毎日の通勤のことを考え、オフィスまでの距離や、最寄り駅までの距離の方を気にするということもよくあります。自分の感覚で物件を決めるのではなく、どのような方が入居するのかということを想定した上で、物件を選ぶことをおすすめします。
おわりに
今回は、収益物件になり得る中古マンションを探す際の、物件選びのポイントを4つご紹介しました。最近はなかなか借り手が付かない物件も多い一方、空きが出ればすぐに次の入居者が見つかる人気物件もあります。事前のリサーチをしっかりと行い、収益物件を探しましょう。
