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再建築不可とは？再建築不可とされる条件や、物件・土地の活用方法
公開日：2018-01-10 00:00:00.0
住宅用の土地を購入する場合、土地によっては建て替えができないなどの制限があります。例えば、購入した物件や相続した土地が再建築不可物件だった場合、その制限範囲をきちんと理解しておかないと大変なことになってしまう可能性もあるのです。
今回は、再建築不可とされる条件や、物件・土地の活用方法についてご紹介します。
再建築不可とは？
再建築不可とは、現在の建物を取り壊した場合、建て替えができないことを指します。
なぜこのようなことが起こるかというと、例えばその土地が建築基準法の第42条に抵触してしまうケースがあります。建築基準法第42条では、「基本的に建築物の敷地となる土地は、幅員（道路の幅）4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない」と規定されています。この原則から外れるものについては建築確認申請が通らないため、新たに建物を建てることができないのです。
一部違法に建てられたものもあると言われていますが、多くが建築基準法施行前に建てられたもので、現存する建物は年季が入っているものも多いようです。持ち主としても、建て替えたいができないというジレンマを抱え、土地や建物の活用を諦めてしまっていることも少なくありません。
再建築不可の土地に再建築をする方法
それでは、接している道路の幅員が4メートル未満の土地はどのような場合でも物件を建てられないかというと、決してそうではありません。災害危険区域、道路予定地や区画整理事業予定地の場合は再建築不可ですが、接道義務の条件をクリアすれば再建築は可能です。
例えば、前面道路の幅員が4メートル未満であるものの、2メートルは接している場合、道路の中心線から2メートル後退して建築します。この場合その道路の中心線から2メートル後退した線が道路境界線とみなされ、幅員の条件をクリアすることが可能です。この方法を「敷地のセットバック」と呼びます。セットバックした部分には、建物はもちろん塀などを設けることも認められません。
再建築不可の物件・土地の活用方法
「敷地のセットバック」という方法も難しく、建て替えができないために、相続後などにそのまま放置したり、二束三文でも構わないから早く手放そうと考えていたりする方もいるようです。
しかしそういった再建築不可物件にも、以下のような有効活用方法があります。
1.建て替えができるように、周囲のお宅の協力を得る
2.リフォーム・リノベーションをして新築同様にする
3.クルマが入れる土地であれば、建物を解体して駐車場などにする
1つ目の方法は、基準を満たすよう近隣のお宅から土地の一部を購入させてもらう、もしくは土地を借りるというもので、すんなりと建築許可が下りることもあります。
2つ目の方法のように、建て替えができなくても建物のリフォームやリノベーションで建物がきれいになれば、収益物件として活用できる可能性があります。
3つ目は、すでに建物を取り壊してしまった場合に、更地として駐車場を運営する方法です。東京の都心でも下町の地域では再建築不可の土地が少なくありませんが、このような土地を駐車場に転換している例も見られます。
ご自身の物件・土地や周囲の状況を踏まえ、上記の活用例を参考にしてみてください。
おわりに
今回は、再建築不可についてご紹介しました。再建築不可の物件はいざ購入するにしても銀行のローンが通らないなど、一見すると所有していても価値がないと思われがちですが、ちょっとした工夫で活用可能になる場合があります。このような物件の購入や売却、活用方法で悩んだときは、不動産会社など、プロのアドバイスをもらいながら最良の方法を探してみましょう。
