不動産売買をするなら知っておきたい「瑕疵担保責任」とは?

2018-02-14 17:02:22.0

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不動産売買は高額な取引となるため、売主も買主も慎重になるものですが、不動産を引き渡した後に、不動産に欠陥が見つかった場合はどのようになるのでしょうか?
不動産売買においてトラブルを起こさずに対応するために、不動産を売却する際に売主が負う責任の1つである「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」を理解しておくことが大切です。
そこで今回は、「瑕疵担保責任」についてご紹介します。
 

瑕疵担保責任とは

ここでいう瑕疵(かし)とは「キズ、欠陥」を意味し、一般的に備わっていて当然の機能がないことや、あるべき品質や性能を欠くことを指します。
売買した不動産に隠れた瑕疵があった場合、売主は買主に対して損害賠償等の責任を負うことがあります。これが、民法で定められた不動産の売買で用いられる瑕疵担保責任の規定です。売買契約の際に気付かなかった瑕疵があった場合、その部分については売主が責任を持つ必要があるのです。
 
不動産の瑕疵には、具体的には以下のような項目が該当します。
 
・雨漏り
・シロアリ被害
・建物構造上の主要な部分の腐食
・給排水管の故障や水漏れなど
・買主の心理負担を著しく与える真実や状況
 
ここで留意しなければならない点が、瑕疵担保責任に問われるのはあくまでも「買主が存在を知らなかった、隠れた瑕疵であること」という点です。もし買主が瑕疵を把握していた場合は、瑕疵担保責任を負う必要はありません。
 
もし売主が瑕疵を分かっていながら隠して売却した場合は、告知義務違反という別の責任を追及され、重要な問題になることがあります。
 

瑕疵担保責任で注意すべき点

瑕疵担保責任は、売主が個人か不動産業者かによっても変わってきます。
 
《売主が個人の場合》
売主が個人の場合、中古物件売買において瑕疵担保期間は当事者間で自由に定めることができます。一般的には、瑕疵担保責任の期間を3カ月から2年に定めることが多いほか、瑕疵担保責任を負うか負わないかを買主の合意のもとに定めることも可能です。その場合は免責する分、物件価格を値下げするなどの方法で互いの妥協点を探ることもあるようです。
 
ただし、注意しなければならないのは「瑕疵担保責任を定めない=責任を負う必要がない」ということではないということです。売主が、売買契約書に瑕疵担保期間や免責について定めていない場合、買主は引き渡し日から1年以内であれば、売主に対して損害賠償の請求をすることが可能となります。後々のトラブルを避けるためにも、瑕疵担保責任については売買契約書にしっかりと明記するようにしましょう。
 
《売主が不動産業者の場合》
不動産業者が売主の場合、個人よりも瑕疵担保責任は厳しく設定されています。
不動産業者が売主で個人が買主の場合、宅地建物取引業法(宅建業法)により「宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地または建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、目的物の引渡日から2年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利になる特約をしてはならない」と定められています。
これは、売主が不動産業者の場合、中古物件であっても2年以上の瑕疵担保責任が義務付けられているということです。不動産取引のプロである不動産業者と素人である個人との取引で、買主を保護するという意味があります。
 

おわりに

今回は、不動産売買をする上で非常に重要なポイントとなる、瑕疵担保責任についてご紹介しました。
売買後のトラブルを未然に防ぐため、また、後々大きな損失を負わないためにも、瑕疵担保責任について定めたことや、伝えた瑕疵が売買契約書に記載されているか確認しましょう。
 

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