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相続する土地の評価額を調べる際に知っておきたい「相続税路線価」とは？
公開日：2018-03-30 00:00:00.0
土地を相続する際、その土地の評価額がいくらなのか、相続税がいくらかかるのかは気になるところです。そこで今回は、相続する土地の評価額を調べる際に必要な「相続税路線価」や、土地の大まかな評価額を自分で計算する方法についてご紹介します。
相続税路線価とは
相続税路線価とは、相続税や贈与税を計算するための基準となる路線価（市街地の主要な道路に面する土地における、1㎡あたりの価格）です。路線価は、国土交通省が発表する「地価公示価格」の70～80％とされており、毎年1月1日時点の評価を元に国税庁が7月頃に公表します。
なお、相続税路線価を使用して土地の評価額を算出する方法を「路線価方式」と言います。
相続税路線価が設定されていない土地の評価基準は？
相続税路線価は主要な道路に面する土地に設定されているため、周囲に主要な道路がない土地には、相続税路線価が設定されません。そのような土地は、「固定資産税評価額」と呼ばれる基準で土地の評価額を決定することとなります。
《固定資産税評価額とは》
固定資産税評価額とは、固定資産税を計算する際の基準となるものです。国が定める「固定資産評価基準」を元に市町村によって決定される公的な価格で、固定資産税の他、相続税や不動産取得税などを計算する際の基準にもなります。
固定資産税評価額は、毎年市町村から送付される固定資産税の「課税明細書」に記載されています。
固定資産税評価額は地価公示価格の60～70％で評価されるため、地価公示価格の70～80％で評価される相続税路線価と差異が生じてしまいます。そのため、定められた評価倍率を掛ける「倍率方式」という方法で相続税を算出します。評価倍率は、国税庁のホームページで確認できます。
・路線価方式で、1つの道路に面した土地の評価額を計算する場合
相続税路線価（1㎡あたり）×面積（㎡）＝評価額
路線価方式は上記の計算式が基本ですが、この計算式を元に、その土地の状況によって計算式が変わってきます。
例えば、該当の土地に賃貸物件が建っている場合、評価額から賃貸物件に住んでいる方の権利分を差し引いた金額が、その土地の評価額となります。
第三者に貸与している土地の場合は、土地を借りている人の権利部分を評価額から差し引いた金額が評価額となります。
・路線価方式で、1つの道路に面した土地の評価額を計算する場合
この路線価方式で注意が必要なことは、2つの道路に面している土地の評価額は高くなるという点です。この場合は、路線価に「二方路線影響加算率」を用いて評価額を算出します。計算式は以下の通りです。
1㎡あたりの評価額＝（正面路線価×奥行価格補正率）＋（裏面路線価×奥行価格補正率×二方路線影響加算率）
土地が2つの道路に面している場合は、2つの路線価のうち高いほうの路線価を正面路線価として扱います。
この場合も、土地の状況に応じて様々な要素を加味することになるため、より複雑な計算が必要になります。
・固定資産税評価額を使用する倍率方式で土地の評価額を計算する場合
固定資産税評価額×評価倍率＝評価額
路線価方式とは異なり、土地の状況による補正はありません。比較的単純な計算式で計算することが可能です。
おわりに
相続対象の土地の大まかな評価額を知ることは、相続税対策を考える上で重要です。しかし土地の評価額には、その土地に物件が建っているかどうかや面する道路の数など、様々な要素が複雑に関係しています。相続税を申告する際に誤った申告をしないよう、正確な評価額を知りたい場合は税務署や税理士に相談することが望ましいでしょう。
