土地を購入する前にチェック!容積率と建ぺい率の基礎知識

2018-03-30 19:28:21.0

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マイホームを建てるにあたり、希望のエリアで適切な土地を見つけたものの、後になって予想していたよりも狭い住宅しか建てられないことが分かった、という事例を耳にしたことはないでしょうか。これは、土地に「容積率」と「建ぺい率」という制限が設けられていることを知らなかった場合に起こる事例です。
今回は、理想の広さの住宅を建てるためにチェックしておきたい「容積率」と「建ぺい率」についてご紹介します。
 

容積率・建ぺい率とは

住宅を建設する際、敷地面積のギリギリまで使用して建物を建てると、隣接する住宅の住民に圧迫感を与えるだけでなく、隣接する住宅の日当たりや眺望を悪化させるなどの問題が起こる可能性があります。そのような問題を避けるために、建築基準法では土地の立地条件などによって建物の面積の最大範囲が決められています。この面積の基準として用いられる数値が、容積率と建ぺい率です。
 
容積率とは、延べ床面積の敷地面積に対する割合のことです。延べ床面積は建物各階の床面積の合計であり、床のない吹き抜け部分、廊下や階段の共用部は含まれません。
一方建ぺい率は、敷地面積に対して建築面積が占める割合のことです。つまり、土地面積の何%が建物を建てて良い範囲なのかを表すものです。
この容積率と建ぺい率を知っておけば、おのずとその土地に建てることのできる住宅の面積を導き出せます。
具体的に、土地面積100㎡を例に挙げてご説明します。
 
【例1】容積率が100%、建ぺい率が50%の場合
建ぺい率50%ということは、住宅を建設することができる面積が、土地の面積の半分のみということです。2階建てにすることで床面積の割合が50%ずつとなり、容積率100%を使い切ることができます。
 
【例2】容積率が300%、建ぺい率が60%の場合
住宅を建設することができる面積は、土地の面積の60%、つまり60㎡です。1フロアに使用できる床面積も60㎡となるため、建物を5階建てにすることで60%×5階=300%となり、容積率300%を使い切ることができます。
 
このように、容積率と建ぺい率を組み合わせることで、土地を有効に活用しながら広さのある住宅の建設が可能です。しかし、実際にはその土地が接している道路の影響や、高さや勾配によって決められる隣地との斜線制限などが影響することもあります。
 

容積率・建ぺい率の決められ方

容積率と建ぺい率は、購入する土地がどのような用途地域に指定されているかでおおむね決まります。
用途地域とは都市計画法による地域の枠決めであり、日照問題や災害時のリスク、眺望を損ねるかどうかといった視点から指定されています
 
例えば、閑静な住宅街は「低層住居専用地域」であることが多く、指定容積率は50~200%の間に設定されています。住宅街の景観や住環境を守るため、高層の建物を建てることはできません。
 
一方商店街などがある「近隣商業地域」は、住民が日常生活を送る上で便利な街づくりを推進しています。指定容積率は100~500%の間で設定されており、ビルやマンションといった建物を建設しやすいという特徴があります。
これ以外にも、計12種類の用途地域によって容積率の限度が50~1300%の間で定められています。
 

容積率・建ぺい率の求め方

ここでは、用途地域を踏まえた容積率と建ぺい率の求め方をご紹介します。
建ぺい率は主に「建築面積÷敷地面積」という計算式で求められます。
容積率の求め方は「延べ床面積÷敷地面積」ですが、上限があるため注意しましょう。用途地域によって都市計画で定められた上限の他、前面道路幅員(建物の前にある道路の幅)による制限もあり、より小さな数値が採用されます。
 

おわりに

私たちは、土地を購入する際に土地自体の価格や広さなどに目が行きがちです。しかし容積率や建ぺい率などの基礎知識を知らずに土地を購入すると、自分の思い描いた住宅の建設が難しくなってしまう可能性もあります。土地の購入をお考えの方は、容積率・建ぺい率をはじめとした基礎知識をしっかり押さえた上で、その土地の周辺環境や、どのような制限が当てはまるのかを調べ、下準備しておく必要があるでしょう

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