中古住宅市場を活性化させるために、2014年7月に国土交通省からあるガイドラインが発表されました。これは「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機構を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」というもので、既存建築物の増改築や用途変更などによって既存建築ストックを活用するために出されたものです。

リノベーションしたくても、できないなんてことに！？

現在の建築基準法では、「建築主は、工事完了後、建築主事又は指定確認検査機関による完了検査を受けて検査済証の交付を受けなければならない」とされています。増改築や用途変更に関する申請を行う場合は、原則として既存建築物が建築時点の建築基準法令に適合していることを確かめる必要があります。しかし、既存不適格建築物であるかどうかの判断が難しく、調査に大きな費用と時間がかかることにより、増改築や用途変更を実現できないケースも出てきています。これは、検査済証がないということがネックとなり、いざリノベーション・リフォームしようとした時に実施できないケースがあるということなのです。

さらに、2013年6月に国土交通省によって行われた「中古住宅の流通促進・活用に関する研究会」の報告書によると、「中古住宅の流通段階で、金融機関が融資の可否を判断するにあたり、検査済証が求められる場合が多いこと」も指摘されました。つまり、検査済証のない物件の場合、融資されないという状況もあり得るのです。

大手デベロッパーによるリノベーションを前提とした物件の場合は、検査済証のある物件のみを扱っているため、検査済証がないという理由で増改築や用途変更ができない、もしくは融資がされないということはありません。「それなら、何が問題なのか？」と思われるかもしれませんね。問題は、1999年以前では、この検査済証の交付を受けていない建築物が半数以上を占めていたことにあります。つまり、築15年以上の物件の半数以上が、増改築等できずリフォームやリノベーションによる活用が進まない状況となっています。

ガイドラインによって、中古住宅市場はどうなる？

このガイドラインは、あくまで検査済証がない物件という理由で増改築できないケースにおいて、より効率的に建築当時の法適合状況を調査する方法としてまとめられたものです。そのため、このガイドラインに沿った報告書であっても、検査済証と同等に扱われるわけではありません。しかし、このガイドラインが有効活用され、検査済証のない物件のリノベーションや耐震性の強化などが進めば、物件のストックも増加し、消費者にとっても選択肢が大きく広がることが予想されます。さまざまな物件が増加することで、立地や価格の面で希望により近い物件と出会う可能性が広がりますね。