中古マンション売却の流れと必要な期間

中古マンションを売却する際には、まず大まかな流れを把握しておきましょう。

全体の流れを把握しておくことで、スムーズに売却を進めることができます。

マンション売却を行うには、以下のような流れとなっています。

1.不動産会社選び

中古マンションの売却を行う際には、まず不動産会社選びから始める必要があります。

ウェブサイトから情報を収集したり、店舗へ行くなどして信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

実績があり、任せても大丈夫だと思えるような会社を選ぶことが大切です。

2.買主さまを見つける

不動産会社を選ぶことができ、価格を決定し終えれば買主さまを見つけるステップへ移ります。この際には広告を作成して宣伝したり、内覧に対応するなど、やるべきことは多いです。また、契約にあたっては価格交渉などを行う場合もあります。

3.決済、マンション引渡し

売却契約を結べば、いよいよマンションの引渡しです。代金の決済を行い、マンションを引渡しましょう。ただし、引渡した後には場合により確定申告を行う必要があります。納税・還付まで行ってようやく一連の流れが終わるため、忘れないようにしましょう。

ここまでがマンション売却における一通りの流れです。

期間としては、基本的に6カ月ほどが一般的です。

中古マンションの相場を把握しておく

中古マンションを売却する際に大切なのは、相場を把握しておくことです。売り出し価格を決定するのは売主さま自身となります。そのため、適切な価格設定を行う必要があるのです。

しかし、これまで中古マンションを売却したことがない方であれば、どのように相場を把握すれば良いのか分からない方も多いでしょう。以下では、中古マンションの相場を把握する方法について解説していきます。ぜひ、参考にしてみてください。

相場を調べる方法は？

・複数の不動産会社に査定を依頼する

中古マンションの相場を調べる方法としてまず挙げられるのは「複数」の不動産会社に査定を依頼する方法です。こちらの方法であれば、簡単に相場を調べることができます。

「一つの会社に依頼するだけではダメなの？」と思われる方もいらっしゃるでしょう。確かに、一つの会社に査定をお願いすれば手間も掛からず容易かもしれません。

しかし、査定のプロである不動産会社でも、会社によって価格にも差が出ることも多いです。場合によっては1,000万円以上の価格差があることもあります。そのため、適切な相場を調べるためにも複数の会社に依頼し、相場を見極める必要があるのです。

また、複数の会社に査定依頼することで「最も高く売却できる」会社を見つけることができるメリットもあります。このようなことから、相場を調べる際には複数の会社に査定を依頼する方法が適していると言えるでしょう。

・自分で相場を調べる

中には自分で相場を調べた上で売却を考えたい方もいらっしゃるでしょう。

そのような方は、国土交通省から指定を受けた流通機構が運営する「レインズマーケットインフォメーション」を活用するのも選択肢の一つです。

このウェブサイトを活用すれば、一般ユーザーでも土地価格やマンション価格を調べることができます。自分で相場を確認したい方は利用してみると良いでしょう。

不動産会社によっては、査定の際に根拠も無く高い査定額を設定している会社も存在しています。上記のような方法を活用し、適切な相場を把握することが大切です。

中古マンションの売却に必要な書類

中古マンションの買主さまが見つかれば、具体的な手続きを行う必要があります。契約時にスムーズな手続きを行うためにも、必要書類をおさえておくことが大切です。売却時に必要な書類としては以下のようなものがあります。

・マンション売却契約時

身分証明書、印鑑、固定資産税納税通知書、権利証または登記識別情報通知。

・マンションの引渡し時

身分証明書、印鑑、住民票、住宅ローン残高証明書、銀行口座通帳、鍵

権利証または登記識別情報通知など

・確定申告時

売却時売買契約書、購入時売買契約書、源泉徴収票、売買にかかわる費用の領収書、住宅ローン残高証明書など

このように、売却の段階に応じて必要になる書類も異なります。あらかじめどの時期にどのような書類が必要になるのかを把握するようにしましょう。事前にこれらを準備しておけば、スムーズに売却を進めることができます。

優良な不動産会社を選ぶには？

より高い価格でマンションを売却するためには、優良な不動産会社を選ぶ必要があります。信頼できる不動産会社を選べば、取引もスムーズに進めることができるでしょう。

以下では優良な不動産会社を選ぶ方法について解説していきます。

選定方法

・具体的な販売戦略を示してくれる会社を選ぶ

具体的な販売戦略を示してくれる会社を選定する方法もあります。例えば、マンション売却に関して具体的な戦略や市場動向など、細かく説明してくれる会社は信頼しやすいです。

その他にもリフォームや修繕の方法や「内覧」の対策など、さまざまなことをアドバイスしてもらえる会社を選ぶと良いでしょう。

・マンション売買を得意とする不動産会社を見つける

一口に不動産会社といっても、会社によって得意不得意があります。中古マンションを売却する際にはマンションを得意とするような不動産会社を見つけることが重要です。

不動産会社の見極め方として、その会社のホームページをチェックする方法があります。ホームページ上にマンションの仲介を行った実績や、マンション売却サービスが豊富にあるかどうかを確認してみましょう。

また、店舗へ行きマンション広告が張り出されているかをチェックすることも有効です。仲介を多数行っていれば、それだけ多くの広告が出ています。

これらの方法を駆使して、マンション売買が得意な会社を見つけるようにしましょう。

中古マンションの売却に必要な費用・税金

中古マンションを売却する時には様々な費用や税金を支払う必要があります。不動産会社に支払う仲介手数料やその他にも諸費用が掛かるため、マンションを売却する価格が全て手元に残るというわけではありません。

売却する際は、具体的にどのような費用や税金が必要になるのかについてあらかじめ把握しておく必要があるでしょう。以下では、実際に掛かる費用・税金について解説していきます。

費用・税金

・仲介手数料

マンションを売却する際には「仲介手数料」が発生します。これは、不動産会社を通じて契約が成立した場合に、仲介を行ってもらった会社に支払うお金のことです。

具体的に、仲介手数料については不動産会社が受領できる金額は以下のように上限が定められています。

(1)取引額2,000,000円以下

取引額の5%+消費税まで

(2)取引額2,000,000円超から4,000,000円以下

取引額の4%+20,000円+消費税まで

(3)取引額4,000,000円超

取引額の3%+60,000円+消費税まで

・印紙税

印紙税は、売主さまと買主さまがマンションの売却時に交わす「不動産売買契約書」に掛かる税金です。こちらの税金は契約する金額により異なります。

この印紙税は「2022年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書」である場合には軽減税率が適用できます。

印紙税の金額は以下の通りです。

・契約金額１万円未満

非課税

・契約金額１万円以上５０万円以下

２００円

・契約金額50万円超100万円以下

５００円

・契約金額100万円超500万円以下

１,０００円

・契約金額500万円超1,000万円以下

5,０００円

・契約金額1,000万円超5,000万円以下

１万円

・契約金額5,000万円超1億円以下

３万円

・契約金額1億円超5億円以下

６万円

・契約金額5億円超１０憶円以下

１６万円

・契約金額１０憶円超５０憶円以下

３２万円

・契約金額５０憶円超

４８万円

・金額の記載のないもの

200円

・登記費用(抵当権の抹消、住所移転登記)

ローンを完済し、抵当権の抹消登記を行う必要があります。

抵当権とは住宅ローンなどの融資を受ける際にその担保として対象の不動産に対して設定されるものです。簡単にいえば「住宅ローンが返済されない時には不動産を差し押さえることのできる権利」のことを言います。

そのため、抵当権の抹消を行わなければ不動産の売却は一般的にはできません。

これらを行う際の金額としては、約２～５万円程度必要になることを理解しておきましょう。

・ローンを一括返済する場合の金融機関に対する手数料

ローンがまだ残っていて一括返済を行う際には手数料が発生します。金融機関に対して5,000円～３万円程度の費用が必要になるため、おさえておきましょう。ただし、こちらの手数料の額は利用する金融機関や支払い方法によっても異なります。そのため、事前に金融機関へ確認しておくことが大切です。

・利益が出た時に発生する税金

マンション売却時に利益が出た場合に発生する税金もあります。譲渡益が生じた際には「所得税」「住民税」「復興所得税」のそれぞれが発生することになるのです。

税金は譲渡所得に対して税率をかけて求めることになり、計算式は「税金=譲渡所得×税率」となっています。ただし、税率に関しては所有期間によって違うため、注意が必要です。

所有期間は1月1日時点において判断され、5年を超えている場合には長期譲渡所得、5年以下の場合には短期譲渡所得に分けられることになります。税率についてはそれぞれ次のようになっています。

短期譲渡所得(保有期間5年以下)：所得税率30%、住民税率9%、復興所得税0.63%

長期譲渡所得(保有期間5年超)　：所得税率15%、住民税率5%、復興所得税0.315%

（2021年1月現在）

中古マンションの売却で利益が発生した場合にはこれらの税金を支払う必要があることをしっかり理解しておくようにしましょう。

・その他の費用

この他にも、引越しや、ハウスクリーニング費用など、様々な場面でコストが掛かります。また、状況によってはその他にもお金が必要になることもありますので、事前にしっかりと見積もっておくことが大切でしょう。

中古マンション売却で失敗しやすい点

中古マンションを売却する際には、さまざまなことに気を付ける必要があります。事前の確認を怠ったり、対策をしない状態で売却を進めると、トラブルが発生するかもしれません。

このようなことにならないためには、あらかじめ失敗しやすい点について理解しておく必要があります。以下では、中古マンションの売却でよくある失敗について解説していきます。

注意点

・マンション売却の査定額の見極めが甘い 

中古マンションの売却でよくある失敗として、査定額の見極めが甘いことがあります。

複数の会社に査定を依頼した場合には、査定額に差が出ることも多いでしょう。その際によくある失敗が「とりあえず一番高い金額を出す会社を選ぶ」ことです。

「どうせ売るなら少しでも高い金額で売りたい」と考える方は多いでしょう。しかし、不動産会社によっては査定額をわざと高い金額で出している場合もあります。そうすることで、仲介の機会を得ようとしているのです。

このような業者に頼めば、納得のいく価格とかけ離れた価格で買主さまを探すことになり、売却は難しいでしょう。そのため、高い金額で査定した会社にはその根拠を明確にしてもらうことが大切です。納得できる理由なのかどうかを判断し、査定額を見極めるようにしましょう。

・売り出し価格が不適切

売り出し価格が不適切であることも、マンション売却に失敗する理由の一つでしょう。例えば、相場が2,000万円の物件を2,800万円などに設定すると、売却できる可能性も低くなります。

適正価格を大きく上回る価格で売り出す場合には、内覧されることもなく売れ残ってしまうことが多いのです。そのため、売れ残るような物件にならないためには高すぎない価格設定が重要になるでしょう。

・不動産会社選びに失敗している

この他にも、よくある失敗として不動産会社選びが上手くいっていないことが挙げられるでしょう。上記でも解説しましたが、同じ不動産会社といえどもマンションの売却が不得意な可能性もあります。

マンション売却は管理規約の説明や、共有施設を調査するなど、専門性が高い業務を行わなければなりません。そのため、不動産会社選びを誤るとなかなか売却できない可能性もあります。

事前にしっかりとリサーチを行い、その会社がマンション売却が得意なのかどうかを見極めるようにしましょう。

まとめ

中古マンションの売却を行う際には、信頼できる不動産会社を見つけることが非常に重要です。不動産会社選びを失敗してしまうと、マンションも売れ残ってしまう場合があります。

会社の情報を事前にリサーチしておき、任せても安心できるような不動産会社を見つけるようにしましょう。

また、中古マンションの売却に失敗しないために、上記のことを把握しておき、慎重に売却を進めることが大切です。