自宅の売却にかかる税金

自宅を売却することを検討している方、または売却した方はやはり税金の事が気になるのではないでしょうか。

この記事では、自宅を売却する際に発生する税金の種類や計算方法から控除や特例の利用方法まで解説していきます。

税金

実際に自宅を売却する際に発生する税金には8つの種類があります。

自宅を売却する際に支払う必要のある税金は、

・印紙税

・抵当権抹消登記等の登録免許税

・仲介手数料や司法書士報酬の消費税

・所得税

・住民税

・復興特別所得税

不動産にはさまざまな税が課せられていることが分かります。

不動産売買に特徴的な印紙税、抵当権抹消登記の登録免許税について解説します。

印紙税は不動産売買契約書に収入印紙を貼り付け、消印することで納付するもので、不動産売買をする売主さま、買主さまそれぞれに課せられるものです。

抵当権抹消登記は不動産を担保として設定された抵当権を抹消する事を指し、登録免許税は、例えば一戸建ての住宅で土地が1筆と、建物が１つの場合、1筆あたり1,000円の費用がかかります。

その他には自宅売却にかかる所得税も課せられます。

これは不動産を売却して得た所得「譲渡所得」に課せられます。

ここからはその譲渡所得とは何か、どのようにして求めるかについて詳しく見ていきましょう。

譲渡所得の計算方法

そもそも譲渡所得とは

そもそも譲渡所得とは何か、正確な定義をご存知でしょうか。

国税庁によると、譲渡所得を「一般的に、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得」として定義付けています。

そのため、自宅を売却して生じた所得は譲渡所得に該当します。

譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費や譲渡費用を差し引くことで算出できます。

つまり【譲渡所得＝譲渡価格－取得費（購入時価格＋購入時費用―減価償却費）－譲渡費用】という計算式で譲渡所得を計算することができます。

この計算式の中にある「取得費」についてもよく理解しておきましょう。

取得費の計算方法

取得費は、おおまかに言うと売却する自宅を当時買い入れた時の購入代金や購入諸費用などにリフォーム費用や空調等の設備費を足した購入時費用を指して言います。

住宅購入金額が分かる場合は、【取得費＝土地価格＋建物価格＋購入時費用－建物減価償却費】という式で取得費を求める事ができます。

住宅購入金額が不明の場合は、「概算取得費」で代用することが可能です。

概算取得費は、単純に住宅を売却金額の5％を取得費として計算します。

例えば、1,000万円で売却された住宅の概算取得費は50万円という事になります。

これを先述した式に当てはめることで譲渡所得を求めることができます。

それでは譲渡所得に課せられる税率について詳しく見ていきましょう。

税率について

譲渡所得に課せられる税金は、他の所得とは区別して計算されます。

また、「長期譲渡所得」「短期譲渡所得」によっても適用される税率が異なるという点にも注意が必要です。

「長期譲渡所得」は住宅を売った年の1月1日の時点で、住宅の所有期間が5年を超える場合を指します。逆に5年以下の場合は「短期譲渡所得」であるとされます。

長期譲渡所得に課せられる税率は所得税が15％、住民税が5％です。

短期譲渡所得では所得税が30％、住民税が9％という計算をします。

それぞれ、ここに復興特別所得税（所得税率×2.1％）が課せられるので最終的には、長期譲渡所得には20.315％、短期譲渡所得には39.63％の税金が課せられます。

譲渡所得の計算シミュレーション

それでは、ここで実際に住宅を売却するケースに当てはめて税金の計算を確認しましょう。

今回は、「2010年に30,000,000円で購入した住宅を2020年に50,000,000円で売却する場合」について考えましょう。

この住宅を購入してから、5,000,000円に相当するリフォーム工事を行ったこととし、減価償却費を7,000,000円とし、譲渡費用として500,000円必要だったとします。

なお、減価償却費の算出は計算方法がありますが、今回はわかりやすくするため、上記としています。

また、今回は後述する特別控除については考えないこととします。

譲渡所得＝譲渡価額-取得費用（購入時価格+購入時費用-減価償却費）-譲渡費用

＝50,000,000円-（30,000,000円+5,000,000円-7,000,000円）-500,000円=21,500,000円

という計算になります。

さらにこの場合、長期譲渡所得に該当するので税率は20.315％かかります。

そのためここでは所得税は21,500,000円×20.315％で4,367,725円という計算になります。

自宅の売却にかかる税金を減額する方法

ここまでご紹介してきた内容から、自宅を売る際にかかる所得税を減額するには5年超不動産を所有するという手段が考えられます。

そうすることで、税率は長期譲渡所得の20.315％が適用されて短期譲渡所得の39.63％と比較すると節税できている事がわかります。

それ以外にも、特別控除や軽減税率を利用することで税金を減額できます。

それぞれに異なる条件や特徴があるので一つひとつご紹介していきます。

3,000万円の特別控除

居住用財産の3,000万円の特別控除は一般的な住宅の売却の際に適用される控除です。

この特別控除が適用されると、住宅を売却した際に得た譲渡所得が3,000万円以下の場合は課税所得が発生しません。

この特別控除を受けるには条件がいくつかあるので注意しましょう。

まず、売却した不動産が「居住用財産」に該当する必要があります。

例えば、マイホームとして購入した住居でも3年以上誰も住んでいないというような物件は居住用財産として認められません。また、人に住居を貸していた場合でも住居が不動産所有者の生活の場ではないと言えるので、居住用財産ではありません。

当然ですが、住居が居住用財産として認められない場合は3,000万円の特別控除を適用する事はできません。

普通にマイホームとして生活していた住居の場合は問題ありませんが、心配な方は念のためにご自身の不動産が居住用財産の要件を満たしているか調べてみるとよいでしょう。

この特例を適用する際の注意点は以下の通りです。

●取り壊してから1年以内に売買契約締結した場合

●住まなくなってから３年以内に売却した場合

●取り壊してから売買契約締結までに貸し駐車場などにしていない場合

●家族や特別な間柄の人に売却をしていない場合

●前年や前々年にも同じ制度等を利用していない場合

軽減税率の特例

次は10年超所有軽減税率についてご説明いたします。

これは住居を10年超所有している場合に適用される特例で、より低い税率が課せられます。

この特例は先述の3,000万円の特別控除とも併用できるため、税金を減額するために重宝される特例だといえるでしょう。

10年超所有軽減税率では課税譲渡所得が60,000,000円以下の部分には14.21％のみ課税し、60,000,000円を超過する部分には20.315％の税率が適用されます。

つまり、例えば譲渡所得が65,000,000円の場合は3,000万円の特別控除を適用すると、課税されるのは35,000,000円の部分のみです。

この時、課税譲渡所得は60,000,000円に満たないので10年超所有軽減税率では税率14.21％が適用されます。

このように3,000万円特別控除をうまく併用して課税譲渡所得を35,000,000円に抑えたことで、10年超所有軽減税率でもより低い税率を実現することができました。

この特例を適用する際の注意点は「3000万円の特別控除」と同様に以下の通りです。

●取り壊してから1年以内に売買契約締結した場合

●住まなくなってから３年以内に売却した場合

●取り壊してから売買契約締結までに貸し駐車場などにしていない場合

●家族や特別な間柄の人に売却をしていない場合

●前年や前々年にも同じ制度等を利用していない場合

以上の点に気を付けて利用しましょう。

住宅ローン控除との併用は不可

住宅ローン控除は、住宅ローンを用いて住宅を購入、新築または改築した場合に、住宅ローンの年末残高に応じて税金が控除されるという制度です。

住宅ローンで新居を買う方にとっては魅力的な制度ですが、住居を売却する際には3,000万円の特別控除との併用ができないという点に注意する必要があります。

そのため、将来的に住宅を売却することを考えていて、3,000万円の特別控除を利用する事を検討している方は住宅ローン控除を利用する場合と比較してみる事をお勧めします。

例えば住宅ローン控除を利用した方が総合的に節税効果が高い場合は住宅ローンを適用する、というような考え方をする必要があります。

相続した空き家を売却する場合

最後に、相続した空き家を売却する場合に適用できる控除について解説していきます。

相続した空き家を売却する場合は、3,000万円の特別控除を適用することができません。

これは、先述したように3,000万円の特別控除の適用を受けられるのは居住用財産に限られており、売却される住居に人が住んでいる事が条件となるからです。

そのため、相続した空き家を売却する際には「相続空き家の3,000万円の特別控除」を検討しましょう。

これが適用されると、3,000万円の特別控除と同じように譲渡所得のうち30,000,000円が控除されるため効果的に節税することができます。

相続空き家の3,000万円の特別控除を受ける為には以下の要件を満たす必要があります。

・1981年5月31日以前に建築された住居であること

・相続の直前まで被相続人のみが住んでいた住居であること

・区分所有建築物ではないこと

・相続されてから譲渡の間まで事業や貸し付け、居住用に使用されていなかったこと

相続した空き家などの不動産を売却する際に注意すべき点は、相続してから売却するまでの期間です。

これは、相続などで取得した住居などを2016年4月1日から2023年12月31日までの間に売却し、決められた要件を満たした場合は、譲渡所得から最大3,000万円まで控除することができるというものです。

この特例を適用するためには、相続の開始があった日から3年経った年の12月31日までに売却しなければなりません。

また、「相続税が取得費に加算される特例」という、相続税の一部を取得費として計上できるという特例もありますが、この特例も、相続開始のあった日から、相続税の申告期限を含めた3年10ヵ月以内に売却しなければならないという期限があります。

相続した空き家を売却したい方はこれらの要件を満たしている事を確認しましょう。

まとめ

以上、自宅を売却する際に課せられる税金やその節税方法を解説していきました。

売却する際に得られる特別控除や特例には、上記以外にも様々なものが挙げられます。

そのため最も効果的に節税をしたいという方は、適用条件や控除の概要などの詳細な情報を理解しておくことをおすすめします。

売却の手続きなどを不動産会社に任せるという方も、最低限の理解をしておくことでスムーズに売却が進んでいくのではないでしょうか。